Екатерина Смышляева: Кто в доме хозяин?
Депутат Мажилиса Екатерина Смышляева разъясняет в чем суть последних реформ в сфере жилищных отношений, а самое главное, почему, все-таки, тарифы здесь должны повышаться:
Часть 1. Спроси у ОСИ.
Подробнее о законе по вопросам жилищных отношений расскажу здесь. И начну с того, что изменится для самого молодого института управления.
❗️1. Институт молодой, а фонд старый. В этом, в общем-то, заключается одна из нерешаемых проблем, с которой не смогла справиться даже самая решительная реформа. Поэтому начну с того, что для содержания дома силами одного ОСИ нужны адекватные тарифы.
После многочасовых обсуждений базовый тариф на управление был привязан к минимальному расчётному показателю. Подчеркну — только базовый, тот, что утверждается маслихатом и на основании которого формируется потом тариф дома. И речь идёт только о квартплате. А то у «интернета глаза велики», и любители плохих новостей уже приписали тот же принцип тарифам на воду и свет. Нет, там всё как было.
Что это даст?
Плановое, очень плавное увеличение оплаты. Для жителей — в среднем 2–3 тенге с квадратного метра в год. Но при этом в сумме это позволит избежать резкого роста тарифов и многотысячных экстренных расходов на то, что ломается и взрывается из-за нехватки денег на плановое обслуживание.
❗️2. ОСИ сможет заниматься хозяйственной деятельностью во всех возможных вариантах — сервис/штатные работники на выбор.
❗️3. Управлять председатель ОСИ вместе с советом дома сможет:
- самостоятельно;
- с привлечением по трудовому договору профессионального управляющего;
- привлекая управляющую компанию.
❗️4. Председатель ОСИ будет избираться не на 1, а на 3 года (с возможностью переизбрания в любое время). Это позволит ему работать по полноценному трудовому договору и иметь социальный пакет.
❗️5. Председатель ОСИ будет членом Совета дома. Они будут работать вместе — как исполнительный орган высшего органа управления домом (собрания жильцов) в период между его проведением и по делегированным вопросам.
❗️6. В случае временной нетрудоспособности председателя ОСИ исполняющий обязанности председателя будет назначаться решением Совета дома.
❗️7. Процедура регистрации ОСИ упростится (введение типового устава с последующей полной автоматизацией процедуры регистрации), а вот ликвидация ОСИ станет сложнее (кворум поднят до 2/3).
❗️8. По многочисленным просьбам не менее многочисленных ОСИ сроки голосования для домов свыше 500 квартир можно будет продлевать на 1 месяц. Также пересмотрены сроки сдачи отчётов — до примерно совпадающих с финансовыми.
❗️9. Срок для запуска процедуры взыскания долгов с собственников сократился с 3 до 2 месяцев. Кроме того, собственники должны будут уведомлять ОСИ о нанимателях жилья, а также подтверждать право собственности при голосовании на собрании при решении вопросов о создании ОСИ и выборах его председателя.
❗️10. И ещё — протокол собрания и его неотъемлемая часть, опросные листы, получили статус официального документа, и их подделка теперь приравнивается к подлогу.
Эти и ряд других изменений направлены на устойчивое и прозрачное управление домами через ОСИ, опираясь на закон, а не на энтузиазм. Хотя без энтузиазма в этом деле всё-таки не обойтись…
Часть 2. КСК: ребрендинг или трансформация?
Продолжая рассказывать о проекте Закона по вопросам жилищных отношений, не могу обойти изменения, связанные с работой КСК.
Развенчивая мифы и домыслы борцов со старой системой управления домами скажу сразу - как было уже не будет, дважды в одну воду не входят. Да и не нужно. Было далеко не идеально.
Поэтому прошедшая «ревизия» под дамокловым мечом принудительной ликвидации по большей части пошла системе на пользу. А новыми законодательными изменениями мы обновили регуляторную часть существования кооперативов:
КСК перестали быть формой и перешли в категорию субъектов управления, со всеми вытекающими последствиями.
❗️При этом принцип участия собственников при создании КСК сохранился, теперь многодомные ОСИ, по сути, могут реализоваться через кооперации однодомных форм управления.
❗️КСК остались некоммерческими организациями. Это важно в условиях новой налоговой политики в отношении УК. Крупные компании станут плательщиками НДС. КСК, по сути, остается в льготном налоговом режиме. В перспективе пул домов сегментируется.
⏺Небольшие, взрослые «советские» дома скорее всего выберут НСУ и КСК.
⏺Большие дома с платежеспособными, но занятыми жильцами — НСУ/ОСИ и УК.
⏺Большие и инициативные многоэтажки будут управлять своими домами самостоятельно через ОСИ.
Таким образом КСК останутся управляющими компаниями для маленьких и небогатых «хрущёвок».
❗️КСК были переименованы, но относительно незаметно для жильцов. В быту для нас, постояльцев многоэтажек, ничего не изменится. Мы ведь так их и называли «КСК». На деле же это были КСП (к), ПКСК и т.д. При этом даже «косметическое» переименование не оставляет вариантов действующим кооперативам работать без перерегистрации.
❗️Сделали ещё один шаг навстречу профессиональному управлению в том числе в структуре кооперативов. У них в штате должны будут быть специалисты соответствующей квалификации.
❗️Приняли ряд условий для окончательного исключения из практики индивидуальных договоров с квартирами. В том числе, ввели процедуру начала договорных отношений на основании протокола собрания жильцов при НСУ.
❗️Изменили требования к организации работы КСК. Теперь кооперативы смогут работать только по типовым уставам и будут нести жёсткие обязательства по отчётности, открытию и ведению счетов на каждый дом и другим моментам, связанным с прозрачностью их работы и взаимоотношений с жильцами.
К этим процедурам и было больше всего претензий и с этим условием в 2023 году был сохранён институт кооперативов собственников.
❗️ Дали возможность всем домам участвовать в программах модернизации через субъекты управления (КСК, УК).
Таким образом, КСК остаются, не как пережиток прошлого, а как адаптированный институт управления для своего сегмента: доступный, понятный и по-новому прозрачный.
Это не просто ребрендинг. Это — трансформация. И у действующих организаций есть год, чтобы привести свою деятельность в соответствие с новыми требованиями законодательства.
Источник: telegram-канал Екатерины Смышляевой