Вопросы любопытного или обращение в никуда
Вопросы любопытного или обращение в никудаЖелая, обратить свой взор к одной из наиболее злободневных тем ,стоящих на повестке дня, в свете предстоящей модернизации коммунального хозяйства и капитальных ремонтов многоквартирных домов в частности, решил проанализироватьсамую «дорогую» статью Закона РК о жилищных отношениях.
Итак, согласно п.8 ст. 31 Закона РК о жилищных отношениях: «Орган управления объектом кондоминиума обязан открывать на каждый объект кондоминиума текущий счет в банке второго уровня, на который перечисляются взносы (платежи) собственниковпомещений (квартир) на содержание и текущий ремонт общего имущества данного объекта кондоминиума.Собственники помещений (квартир) для накопления средств на капитальный ремонт общего имущества объекта кондоминиума обязаны ежемесячно вносить на сберегательный счет органа управления объектом кондоминиума сумму в размере,определяемом на собрании собственников помещений (квартир), но не менее размера 0,02-кратного месячного расчетного показателя, установленного на соответствующийфинансовый год законом о республиканском бюджете, в расчете на один квадратный метр полезной площади жилого (нежилого) помещения.
Орган управления объектом кондоминиума обязан открыть на каждый объект кондоминиума сберегательный счет в банке второго уровня для накопления сумм на капитальный ремонт общего имущества данного объекта кондоминиума.Именно в данной статье слово «обязан» по отношению к собственникам квартир и органу управления общедомовой собственностью прозвучало три раза.Если коротко, сделать выжимку из всего вышеперечисленного получается следующее:1. КСК обязан открыть один текущий счёт на каждый объект кондоминиума;2. КСК обязан открыть один сберегательный счёт на каждый объект кондоминиума;3. Собственники обязаны платить для накопления средств на капитальный ремонтисключительно на накопительный счёт находящийся в банке второго уровня.
При этом Закон, как и всё действующее законодательство, возлагая в одностороннем порядке данное обязательство исключительно на председателя КСК делает данную норму неработоспособной, ибо как только осознаешь, что тебе предстоит, сразу появляютсяследующие вопросы:
1. Зачем открывать в обязательном порядке 20 текущих счетов (если в КСК 20 )2. Зачем открывать в обязательном порядке 20 накопительных счетов (если в КСК 20 )3. И наконец, зачем платить банкам второго уровня деньги за обслуживания такого огромного количества счетов, на которые ещё неизвестно, понесут ли деньги собственники квартир?
Если посмотреть на эту ситуацию глазами собственника квартиры, то в данномслучае у меня возникли следующие вопросы:
1. Если высший орган КСК общее собрание, почему кто-то решил, что накопление на капитальный ремонт в размере 0,02 кратного МРП или 32 тенге с квадратного метра можно собирать с меня без решения и одобрения высшего органа кооператива?
2. Если высший орган КСК общее собрание, почему мы должны открывать именно накопительный счёт и платить банку за его обслуживания?
3. Если высший орган КСК общее собрание, почему одного текущего счёт стало вдруг недостаточно и их количество необходимо увеличить кратно численности
4. И вообще где гарантия того что эти деньги действительно долежат до тогомомента когда они будут пущены именно на капитальный ремонт?
К сожалению, прямых ответов на эти вопросы в Законе РК «О жилищных отношениях» нет. Однако если на применение ст. 31 посмотреть через призму всего действующего законодательства получается следующая картина.
Председатель КСК не имеющий желания открывать такое огромное количество счетов, без разницы, накопительных или текущих может решить эту проблему следующим Согласно ст. 395 Гражданского Кодекса председателю КСК достаточно сделать письменное предложение о заключении договора (оферта) в любой банк второго уровня и указать в договоре, что КСК готов платить за обслуживание накопительного или текущего счёта ну скажем сто тенге с дома, хотя можно и десять.Думаю, говорить о том, что по данному поводу думают банкиры смысла не имеет, так как в отличии от собственников квартир, банкам второго уровня никто из законодателей установить тарифы на обслуживание счетов почему-то не решился.Таким образом, с одной стороны КСК выполнил требование закона о жилищных отношениях и предложил заключить договоры, с другой стороны получив отказы от банков, заставить КСК подписать договор по банковскому тарифу никто не в состоянии, ибо такой статьи ещё не придумали.Совершенно очевидно что, в данном случае возложение обязанности только на одну из сторон правоотношений не приведёт к реализации вполне здравых идей.
Идём дальше. Идея накопительного счёта на каждый дом не нова, однако волею небес, в нашем случае прописанная в законе обязанность иметь только накопительный счёт, для целей капитального ремонта противоречит действующему законодательству.Так согласно статья 380 Гражданского кодекса: «Граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключать договор предусмотрена настоящим Кодексом, законодательными актами или добровольно принятым обязательством. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законодательством».В данном случае КСК, будучи юридическим лицом вправе заключить договор депозита с целью извлечения выгоды и накопления процентов по вкладу. Почему-то данная логика совершенно очевидная в случае с действиями физического лица желающего накопить, не Более того, деньги собственников складываемых в банк являются ношей длябанкиров и требуют ещё денег на ведение накопительного счёта.
Учитывая, что суммы предполагаемые для накоплений в настоящий момент превосходят платежи на содержание жилья в большей части КСК города Алматы более чем на 100% , и сумма платежей только за месяц более чем прилична, было целесообразно попроситься на обслуживание в любой банк, любой страны, и думаю там бы внимательно рассмотрели подобное предложение, коль скоро в своей стране более выгодных условий у законодателя не нашлось.Принимая во внимание вышеизложенное, получается что, данные поправки вводились в Закон не в интересах собственников квартир, а в интересах банков второго уровня, которым придётся нести тяжкий крест обслуживания десятков тысяч накопительных счетов и конечно нести расходы.Однако, представим себе что, граждане понесли свои деньги по схеме описанной в Законе и накопительные счета стали наполняться. Каждый собственник получает информацию о том, сколько накоплено и исполняется гордостью за заботу о нём со стороны государства.Так вроде бы и задумывалось, но может ведь случиться и иная ситуация, при которой накопленные деньги на ремонт не пойдут, и даже не будут украдены председателем КСК, и даже никто не будет виноват в том, что накопленных денег больше нет. Читатель может сказать: « Что, мол автор их пугает страшными сказками», а между тем если вам угодно таких примеров более чем достаточно.Вот, например, ни для кого не секрет что, дома простоявшие без капитального ремонта более 40-50 лет, нуждаются в нём и аварии происходят на много чаще, чем в новых домах.
Из этого вытекает, что в случае причинения ущерба виновная сторона обязана его Иными словами если старая крыша протекает, а денег на ремонт нет, житель затопленной квартиры может, руководствуясь статьёй 13 Конституции Республики Казахстан обратиться за защитой в суд.Любой суд в свою очередь, обязан стоять на страже закона и защитить собственника квартиры, который понёс материальный ущерб, и тем самым взыскать в КСК денежные средства необходимые для ремонта.
Любой судебный исполнитель, в свою очередь, выполняя решение суда, обязан по ходатайству взыскателя наложить арест на все счета, и на все денежные средства, находящиеся на этих счетах, в сумме достаточной для исполнения решения суда.При этом судебного исполнителя не волнует накопительные это деньги или текущие, так как законодатель, прописав обязанность платить за капитальный ремонт, ни единым словом не побеспокоился, о создании иммунитета для данных накоплений.В результате получается, что из денег на накопления на капитальный ремонт, могут оплачиваться штрафы и долги КСК при условии наличия решения суда обосновывающего законность взыскания денежных средств.Более того, данные денежные средства могут стать источником обогащения для недобросовестных собственников, которые захотят сделать себе ремонт за счёт остальных или просто заработать.
Однако, учитывая большое количество грамотных граждан, описывать схемы увода денег, автор не собирается, обращая внимание на необходимость существенной доработки механизма накопления денежных средств на предстоящий в будущем капитальныйВ данном случае кажется целесообразным создание специального финансового института, который бы предоставлял гарантии неприкосновенности денежных средств до тех пор, пока собственники не решат провести капитальный ремонт.Более того, одной из целей данной организации могло бы быть и выгодное инвестирование накоплений с целью их увеличения. При этом быть может по желанию собственников вполне возможно, что степень риска при таких инвестициях могла быть больше, нежели чем в пенсионном фонде.В любом ином случае просто накапливаясь, эти деньги будут терять свою покупательскую способность, и кормить банки.
Также в данном случае необходимо предусмотреть процедуру банкротства подобной организации, так как в настоящее время в Республике Казахстан гарантированны только депозиты физических лиц. И даже если собственники положат деньги на депозит, тоникаких гарантий вклада в случае банкротства банка государство им не предоставляет. Аналогичная ситуация складывается сейчас и по накопительным счетам. Так что в нынешних условиях, эффективно копить на предстоящий в будущем капитальный ремонт достаточно проблематично.Надеюсь заданные здесь вопросы и попытка найти ответы на некоторые из них, приведут к живому обмену мнениями и диалогу.
Кстати, в Астане существует рабочая группа, которая пишет поправки, в том числе касающиеся и жилищных отношениях. В данном случае прошу задуматься над моими. Всех желающих прошу присоединяться. Вопрос касается каждого собственника
Начальник юридического отдела Ассоциации КСК г. Алматы Рубцов А.А.