Старая песня о главном: снимать или брать ипотеку?

Недавно я перечитывал классическую заметку на Ювижне на эту тему, которая в принципе не потеряла актуальности и просто must read.

Вообще, Ювижну следует завести раздел "Золотой фонд" и вывешивать там старые, но крайне важные и полезные заметки, ибо молодняк эти заметки никогда не увидит, а зря, зря, там много мудрости и пользы. Отбирать в такой фонд можно по количеству лайков или просмотров.

Для своих личных целей как-то давным давно я строил модель и пришел к выводу, что снимать и откладывать действительно выгоднее, чем брать ипотеку - только если рост цен на недвижимость не превышает 9% в год в тенге. Если превышает, ипотека становится выгоднее. В той модели были следующие ключевые вводные параметры: арендная доходность жилья, ставка по ипотеке, ставка по депозиту и рост цен на недвижимость. Кажется, значения были следующими: 7%, 15%, 10% для первых трех. При темпе роста цен на недвижимость в 9% было без разницы, берешь ли ты ипотеку, или снимаешь. Ипотека кажется была на 15 или на 20 лет.

Сегодня пришла в голову идея проверить исторические данные на базе индекса Крыши. Точкой отсчета я решил взять конец года, на который пришлось самое дно рынка: 2009. Вот значения индекса (в тенге по курсу на дату расчета индекса): 2009: 237 524, 2010: 259 866, 2011: 277 360, 2012: 288 064, 2013: 294 778, 2014: 349 565. Без лишней интриги скажу, что среднегодичный рост составил 8%.

Что мы имеем? Даже если отсчитывать со дна рынка и учитывать девальвацию, недвижимость в Алматы за последние 5 лет росла не быстрее, чем 8% в год, что ниже порогового уровня в 9%. Это раз. Второе, арендная доходность сейчас снизилась до 5.5-6% с момента моих расчетов, что опять же говорит в пользу съема жилья, а не ипотеки. То есть, вывод, сделанный в классической заметке, все еще актуален.