Причины, влияющие на стоимость квартир Алматы

Существует несколько типичных факторов, влияющих на стоимость квартир. Какое жильё не пользуется спросом у покупателей и какие параметры значительно снижают его стоимость? Какие квартиры можно продать быстро и по хорошей цене, а для каких покупателя придётся поискать? Первый или последний этаж, неудачное расположение, проблемы с документами и многие другие причины влияют на цену жилья.

Ниже Райымбека не предлагать

Пожалуй, самое важное значение имеет район. В Алматы жители четко различают «верх» и «низ». Квартиры, расположенные в верхних частях города, оцениваются гораздо выше. Существует особая градация по определению жилья - «ниже Рыскулова», «ниже Ташкентской», «ниже Комсомольской (Толе-би)». В последние годы прибавилось и «ниже Абая». Это обусловлено экологией и престижем – в верхних районах Алматы и дышится легче, и летом не так жарко.

По данным сайта krisha.kz самым востребованным районом у желающих приобрести квартиру признан Бостандыкский район, набравший 32 % от общего количества запросов по районам. Около 29 % недвижимости, выставленной на продажу, находится именно здесь. В среднем квадратный метр стоит около 400 тысяч тенге. Минимальные показатели представлены ценой 330  тенге за 1 кв. м (984 долларов), максимальные – около полумиллиона тенге за квадрат. Зачастую, это новостройки или дома, расположенные на проспекте Аль-Фараби, либо недалеко от него, в районе крупного торгового центра. Правда цены даны годичной давности в последнее время такой анализ еще не проводился.

Примерно одинаковый интерес пользователей  представляют Ауэзовский и Алмалинский районы (26 и 23 % запросов). Но популярность отнюдь не означает, что цены там самые высокие. Медеуский район в рейтинге востребованности хоть и не вошел в тройку лидеров, зато цены на жилье там самые высокие. Средняя здесь – 1635 долларов за квадратный метр. Конечно, встречаются  и более дешёвые варианты. Единица площади в среднестатистическом доме 70-х годов постройки, как правило, стоит  500–600 долларов. Максимальная стоимость квартир отмечена, пожалуй, на Аль-Фараби в домах, построенных в середине 90-х годов. Так, за квадратный метр однушки с видом на Коктобе продавцы просят не менее  2 500 тысяч долларов. Большая часть предложений составляет приблизительно 1 500 долларов.

Неизменно высокие цены в «золотом квадрате» Алматы, в границах улиц Желтоксан, Кабанбай батыра и Кунаева (бывшие Мира, Кирова и Карла Маркса) и вверх до проспекта Абая. Это культурно-исторический центр города и хотя экология там оставляет желать лучшего, да и дома в основном старые с плохой планировкой, все равно квартиры там пользуются высоким спросом и соответственно  высокие цены.

Если говорить о районах с наименьшим коэффициентом интереса, то явных аутсайдеров четыре. Реже всего на  сайте запрашивали недвижимость в Алатауском и Наурызбайском районах – всего 1-1,5%. Немного выше показатели Турксибского и Жетысуйского районов – 3 и 2 % .

Ценовые запросы продавцов жилья здесь, естественно, ниже, чем в других частях города (до 850 долларов). Начальный уровень цен – от 140 до 230 тысяч тенге за 1 кв. метр в зависимости от состояния жилья. Впрочем, в отдельных случаях стоимость квадрата превышает 300–400 тысяч тенге, но таких вариантов  мало.

Минус первый этаж

На вторичном рынке жилья квартиры, расположенные на первом этаже, на 10-15% дешевле. Слишком у них много минусов.

Во-первых, встретить в отечественных многоэтажках подвал без насекомых, протекающих труб и мусора – большая редкость. Как следствие, в квартирах на первом этаже сыро, а через щели и вытяжки проникают неприятные запахи и насекомые снизу.

Второй минус — квартиры на первом этаже требуют дополнительных затрат на защиту от воров. Ведь большинство квартирных краж происходит именно на нижнем этаже, так как невысокое расположение окон позволяет злоумышленникам без труда пробраться внутрь.

В-третьих, в большинстве типовых многоквартирных домов на первом этаже отсутствует балкон. Для многих это существенный минус.

Ещё один недостаток жилья на первом этаже — некрасивый вид из окна и плохая освещённость, а также мусор и окурки сигарет, которые выбрасывают из окон соседи с верхних этажей.

Кроме того, жильцы первых этажей, как никто другие, страдают от припаркованных возле дома автомобилей и любопытных прохожих, которые всегда могут заглянуть в окно и полюбоваться обстановкой в квартире.

Но, тем не менее, на такие квартиры все равно найдется покупатель. Квартиры на первом этаже часто приобретаются для пожилых людей, инвалидов и семей с маленькими детьми. К тому же, если квартира в центре, или окна выходят на оживлённый проспект, то такую недвижимость часто покупают с целью переоборудования под коммерческое помещение, в этом случае её цена возрастает.

Квартира под крышей

Последние этажи тоже не пользуются популярностью. При плохой теплоизоляции чердака в таких квартирах летом очень жарко, а зимой холодно. Если кровля даст течь, то в первую очередь её последствия ощутят на себе жильцы квартир на последнем этаже.

Если крыша плоская, то на ней после дождей образуются лужи – пристанище комаров, терроризирующих жителей. А если окна вашей квартиры на пятом этаже выходят на запад, то адское пекло летом вам обеспечено. Без кондиционера жить там невозможно. Сам целый год прожил в такой квартире и с ужасом вспоминаю.

Ещё один минус – отсутствие лифта. Согласно действующим строительным нормам, лифтами должны быть оборудованы дома выше пяти этажей. В Алматы огромное количество четырёх- и пятиэтажек, в которых лифтов нет. В таких домах квартиру на последнем этаже можно купить значительно дешевле, чем на втором или третьем.

Но все эти минусы характерны для вторичного жилья. В новостройках, как правило, последний этаж, наоборот, дороже. Во-первых, из-за шикарного панорамного вида, во-вторых, очень часто на последнем этаже размещены пентхаусы или квартиры с большими террасами.

Холодные углы

Некоторые покупатели категорически против приобретения угловых квартир. Считается, что они зимой более холодные. Проблема с промерзанием стен в угловых квартирах действительно существует. Это связано с плохой теплоизоляцией и рассыханием швов между панелями, во всяком случае, в старых домах-хрущёвках.

Ещё один недостаток угловых квартир – два окна в комнате, что создаёт проблемы с расстановкой мебели.

Проблемное жилье

К покупке недвижимости надо подходить ответственно. Желательно обратится за помощью к юристу. Встречаются квартиры без правильно оформленных правоустанавливающих документов, квартиры с большими задолженностями за комуслуги и залоговую недвижимость.

Главный минус у такой недвижимости – срок оформления сделки и определённые риски. Например, если что-то не в порядке с документами, то необходимо дождаться их оформления, а до этого, как правило, под расписку отдать продавцу некоторую сумму, чтобы он смог решить проблему. То же самое и с долгами за коммунальные платежи – перед покупкой необходимо не только уплатить долг и пеню, но и собрать все необходимые справки о погашении задолженностей.

Если недвижимость заложена в банке, покупателю сначала нужно будет отдать часть суммы за приобретаемое жильё банку, чтобы погасить кредит продавца, и только потом оформлять сделку. При этом придётся подождать минимум 10 рабочих дней, пока банк не снимет арест с недвижимости. Только после этого можно будет зарегистрировать её на нового владельца.

Неудачное соседство

Сауны, кафе, салоны красоты, медицинские центры, поликлиники, магазины на первом этаже многоквартирного жилого дома – обычное явление для Алматы. Минусов у такого соседства множество – неприятные запахи, шум, переполненная парковка, сырость и мусор. Сюда же относятся квартиры в домах, расположенных, например, рядом с городскими кладбищами, свалками, крупными производствами, заводами, вокзалами, аэропортами и АЗС.

Все это влияет на стоимость жилья, понижая цену.

Кирпич, монолит или панели

Первое, что узнаёт потенциальный покупатель квартиры после информации о площади и стоимости своего будущего жилья, – это тип материала, из которого изготовлены несущие конструкции. Квартира в кирпичном доме ценится выше, чем в панельных и монолитных домах. Это связано с тем, что строительство из кирпича – дело трудозатратное и долгое. Впрочем, этот фактор не влияет на стоимость «сталинок» и типовых «брежневок». Безусловно, дома из кирпича – самые комфортные. Зимой в них достаточно тепло, летом достаточно прохладно. С шумоизоляцией тоже должен быть порядок, если строители сделали хорошо не только несущие конструкции, но и межквартирные перегородки.

Панельное строительство простое и быстрое, поэтому такие дома считаются бюджетным жильём. Панели имеют низкую тепло- и шумоизоляцию. Про серьёзную перепланировку квартиры тоже можно забыть – никто не позволит вмешиваться в конструктив и переносить стены. Старые дома часто имеют трещины между панелями.

Современные панельные дома, конечно, качественнее. Новые строительные технологии позволяют лучше заделывать швы, что делает их теплее и «тише». Особняком стоят дома из керамзито-бетонной панели, в них превосходная шумоизоляция. Есть также панели-сэндвичи (бетон-утеплитель-бетон). В них можно сэкономить на тепле.

Памятуя о плохой шумоизоляции старых панельных домов, хорошо бы узнать, насколько адекватны соседи сверху. Иногда это решающий фактор, из-за которого люди съезжают или отказываются от покупки квартиры.

«Дома-монолиты» начали набирать популярность с 90-х годов и сегодня, бесспорно, являются лидерами рынка. Технология, когда при помощи сборно-разборных опалубок заливаются сложные бетонные конструкции, позволяет возводить дома практически без ограничений по этажности. Монолитные дома более индивидуальны, только некоторые удачные проекты выходят в серию.

Это дома с планировкой, учитывающей пожелания современного горожанина. Есть свобода действий при планировке квартиры. Отсутствие швов делает дом энергоэффективным.

Проблема у монолитов такая же, как и у панельных домов – неважная звукоизоляция. Лучше всего слышны вибрационные шумы – например, работающий перфоратор или басы акустической системы.

Родной дворик

Развитая инфраструктура и благоустроенный внутренний двор также влияют на стоимость жилья. Если в районе нет школ или детсадов, магазинов, а двор завален мусором, отсутствует детская площадка и так далее, то дорого жильё здесь продать не получится.

С такой проблемой сталкиваются покупатели недвижимости, как на вторичном рынке, так и в новостройках. В первом случае, как правило, детские площадки служат парковкой для автомобилей местных жителей. В новостройках же очень часто застройщик экономит на благоустройстве двора и вместо скамеек и качелей, которые должны быть по плану, оставляет залежи грязи и строительного мусора.

А вот отсутствие вблизи дома социальных объектов – проблема, больше касающаяся новостроек. В Алматы, например, это Наурызбайский район. Здесь буквально за год выросло несколько многоэтажных жилых микрорайонов, а вот школ, больниц и детсадов нет.

Отсутствие коммуникаций

В Алматы, как и в других городах Казахстана, много старых домов, где нет каких-либо коммуникаций. Встречаются квартиры, в которых отсутствует ванная комната, а есть только туалет. Поэтому ванна или душевая кабинка здесь установлены в прихожей или на кухне.

Квартиры в районе 70-го разъезда или в микрорайона «Первомайский» лишены центрального отопления и горячей воды. Здесь устанавливают отопительные котлы, бойлеры и газовые колонки прямо в жилых комнатах. Естественно, цена на такие квартиры значительно снижается.

Бывшее общежитие

В 90-х годах комнаты в рабочих общежитиях приватизировали, и они превратились в отдельные квартиры. Но условия остались  общаговские – один общий коридор на десяток квартир, отсутствие отдельной кухни, общая ванна и туалет. Конечно, за двадцать лет комнаты переделали под более-менее комфортабельное жилье – установили душевые кабинки, в некоторых комнатушках даже соорудили отдельные туалеты, но за счет жилой площади. Тем не менее, жить в бывшем общежитии особенно никому не хочется, и, соответственно, цены на такие квартиры гораздо ниже. Пожалуй, самые дешевые по рейтингу.

Неадекватные соседи

Кстати, одним из минусов бывших общежитий являются шумные и неадекватные соседи. Хотя, если «повезет», таких можно встретить в любом районе. Сумасшедшая бабушка-кошатница, держащая в своей квартире десяток кошек. Милые киски своей мочой провоняют не только ее квартиру и подъезд, амбре доберется и до соседей.

Семейка шумных алкашей или тихих наркоманов тоже отравят вам жизнь. Жил я в таком доме. На первом этаже обитал барыга, торгующий через окно наркотой. Полиция, несмотря на многочисленные заявления от соседей, его не брала – то ли он был под «колпаком», то ли был «стукачом». В общем, процесс его продаж был тихим – наркоманы подходили к окошку, выходящему на безлюдный проход, совали деньги и, получив товар, быстро исчезали. Но раз-два в день обязательно находились безденежные, надеявшиеся получить наркоту в долг. Вот тогда начинался цирк – уговоры, мольбы, громкие заверения, некоторые наркоманки даже рыдали.

Жильё после пожара или то, в котором содержались домашние животные, или предыдущие хозяева были любителями выпить и покурить, тоже считается неликвидным.

И вообще, покупая квартиру у таких людей, будьте осторожны. Еще один случай из жизни. В соседнем доме, в трехкомнатной хорошей квартире жила многодетная семейка во главе с пьющей мамашей. Папаша-уголовник сидел в тюряге, трое сыночков тоже пошли по его дорожке, как и муж дочери (кстати, тоже живущие в этой квартире). Семейка полным составом никогда не собиралась – кто-нибудь обязательно «зону топтал». К облегчению соседей все-таки семейка собралась переезжать. Нашли покупателя, тот оплатил все коммунальные долги, оформил документы, выплатил деньги. Собрали вещи, заказали машину. Утром – окончательный переезд. Но накануне решили это дело отметить с местными друзьями-алкашами. Нажрались паленой водки и заодно спалили квартиру. Утром покупатель приехал с вещами на пепелище.

Запах гари даже после совсем незначительного пожара впитывается в стены, потолок и пол, избавиться от него, просто заменив обои, не получится. То же самое касается и запаха от животных. По словам специалистов, чтобы «аромат» полностью исчез, необходимо будет снять верхний слой штукатурки и сменить напольное покрытие.

Соседство с квартирой, которую сдают почасово или посуточно, тоже не слабый минус. Если вам «посчастливиться» жить сверху, снизу или на одной площадке с такой квартирой – Вам можно только посочуствовать. Круглосуточно непонятные личности, табачный дым, пьянки-гулянки, драки, музыка, мусор и хождение в подъезде до глубокой ночи. Хозяева таких хат зарабатывают  прилично, поэтому разводят с полицейскими – эффекта вызванного наряда хватает на пару недель тишины, потом все начинается по новой.

Главный плюс

Неликвидные квартиры имеют множество минусов, но их объединяет один общий плюс — низкая цена. А когда бюджет на приобретение недвижимости ограничен, для покупателя этот плюс перекрывает все недостатки.

Тем не менее, это справедливо, только если покупателя не пытаются обмануть. Продавцы или риэлторы могут скрыть недостатки, причём замаскировать можно практически любой. Например, показать квартиру, когда пивной бар за стеной ещё не открылся, шумные соседи уехали в отпуск, отопление естественным образом отсутствует (летом), а разбитый двор скрыт под снегом (зимой). Кроме того, покупатель, особенно прибывший издалека, может и не догадываться о каких-то нежелательных объектах, расположенных поблизости. Некоторые из них специфичны для отдельных городов и зачастую в других не встречаются. Например, канализационные коллекторы, общежития с дурной репутацией и тому подобные неожиданности.

Счастливой и удачной покупки. Мир Вашему дому!!!