Недвижимость в Алматы как предмет инвестиций
Жилищный вопрос это один из самых волнующих наших сограждан вопросов, многих из которых он только испортил. Связано это с тем что недвижимость для большинства людей является крупнейшей инвестицией на протяжении всей жизни, но почему то времени, внимания и усилий изысканиям на тему инвестиций в недвижимость уделяется относительно немного в сравнении с другими, менее значимыми покупками - например выбором одежды, обуви, сотового телефона или автомобиля, хотя они относятся скорее к части расходов нежели инвестиций.
Многие из вас сейчас наверняка думают о покупке жилья в Алматы на фоне падающих цен, поэтому приведу несколько рассуждений на эту тему:
- недвижимость в Алматы это тенговый актив, как подтверждают нам события последнего года. Связано это с покупательской способностью населения, которая зависит от заработных плат, измеряющихся у большинства казахстанцев в тенге
- уровень аренды в абсолютном выражении в тенге за последний год упал, так как покупательская способность населения падала:
- инфляция расходной части значительно превысила рост доходов населения
- выросла безработица
- сократились доходы частных предпринимателей на фоне сокращения расходов со стороны населения, государства и крупного бизнеса
Тенденция сокращения покупательской способности населения в ближайшей перспективе сохранится так как инфляция в Казахстане очень сильно зависит от импорта, и соответственно от изменения курса тенге к иностранным валютам (с некоторой временной задержкой), сокращения безработицы пока не предвидится как и роста доходов частных предпринимателей. Соответственно, можно ожидать дальнейшего падения уровня аренды в абсолютном выражении в тенге до стабилизации экономической ситуации в стране.
- уровень аренды квартир в относительном выражении в тенге сейчас находится на уровне 3-7% годовых (грос), что гораздо меньше текущей доходности по депозитам в тенге (14-15% годовых), и инфляции (15,2% годовых).
Вывод: ожидается падение стоимости жилья в тенге, которое продолжится либо до достижения более комфортного уровня арендной доходности (ближе к уровню инфляции и доходности тенговых депозитов), либо до изменения ожиданий касательно динамики покупательской способности населения в положительную сторону по одной или нескольким из следующих статей:
- рост доходов превысит уровень инфляции расходной части
- уровень безработицы начнет снижаться
- начнут расти доходы частных предпринимателей на фоне роста расходов населения, государства, крупного бизнеса
- появится недорогая ипотека в достаточных объемах
Учитывая инертность рынка недвижимости, снижение цен будет постепенным, и скорее всего положительные ожидания по покупательской способности населения появятся ранее достижения двузначного уровня арендной доходности. Теперь давайте посчитаем это в цифрах: для достижения уровня доходности около 10% (например) годовых с текущих 3-7% годовых при падении абсолютного уровня аренды на 10-20% (например) стоимость жилья должна упасть на 35% - 85% от текущих уровней в тенге, что может занять несколько лет. Первые положительные ожидания по росту покупательской способности населения появятся раньше на мой взгляд - может даже в следующем 2017 году. Соответственно, дно скорее всего будет достигнуто к концу 2016 года, и ограничится 20-30% падением цен от текущего уровня в тенге и стабилизируется на новом уровне на некоторое время. Для тех кто привык считать в долларах, необходимо еще сделать дополнительную поправку на возможное изменение курса тенге к доллару (см. прогноз).
В случае если экономический кризис затянется и положительных ожиданий по росту покупательской способности населения не появится в ближайшие годы, то можно ожидать дальнейшей стагнации рынка недвижимости с постепенным замедлением падения и стабилизации при достижении двузначных уровней арендной доходности.
Рекомендация: воздержаться от покупки недвижимости в Алматы в ближайшее время, следить за покупательской способностью населения и при первых признаках ее восстановления вернуться к рассмотрению вопроса покупки недвижимости в качестве инвестиции. До тех пор лучше инвестировать в более доходные активы (см. мой предыдущий пост).
В случае необходимости покупки недвижимости в качестве жилья и ограниченности во времени принятия решения, можно рассмотреть данный вопрос при падении цен на 20-30% от текущего уровня в тенге (к концу 2016 года предположительно), а до тех пор воспользоваться преимуществами падающих арендных ставок.
И еще один совет - не пользуйтесь дорогой ипотекой в тенге, лучше снимите квартиру и дождитесь падения стоимости жилья и ипотечных ставок до приемлемого уровня.
продолжение следует...
PS: возможные аргументы касательно роста себестоимости недвижимости ввиду инфляции цен на строительные материалы касаются больше ограниченности роста предложения в первичном сегменте рынка, нежели влияния на цены вторичного рынка недвижимости.
Возможные аргументы касательно роста населения Алматы/миграции и ограниченности жилого фонда в значительной степени зависят от ситуации на рынке труда и могут работать в обратную сторону - при росте безработицы будет происходить отток населения из города в более благополучные мегаполисы/страны (например Москву?) в поисках работы и в пригороды/сельскую местность с целью сокращения расходов и самозанятости в сфере сельского хозяйства.
