КСК изначально стали локальными монополистами. Этого, конечно, никто не ожидал. Планировалось, что жители сами справятся с управлением. Но кооперативы собственников стали структурами, которые сами себе заказывают работу, сами ее исполняют, сами контролируют, сами себе оплачивают. Все это является признаком монополии. Поэтому и повелось в среде правления КСК злоупотреблять «насиженным местом».
Деятельность председателей кооперативов должны контролировать сами жители, но на практике это осуществить сложно. Чтобы заставить отвечать руководителя КСК, нужно доказать его нарушение через суд. А это время, нервы, денежные затраты. Поэтому недобросовестные председатели остаются безнаказанными. Сложившаяся ситуация на сегодняшний день становится нетерпимой: возрастает социальное напряжение со стороны жителей многоэтажных домов.
Сейчас нужно уходить от формы правления КСК. Почему? Да, потому, что КСК, как название, аббревиатура давно уже дискредитировала себя в лице собственников жилья. Поэтому, я считаю, нам не стоит зацикливаться на кооперативах, а нужно идти вперед, выискивая новые формы управления жилищным фондом города. На мой взгляд, следует учитывать менталитет населения нашего талдыкорганского региона, принимая во внимание жизненный уровень наших горожан, и ни в коем случае не сравнивать модель управления с северными регионами страны, такими, как Караганда, Павлодар, Петропавловск.
Лично мной еще в 2010-2011 г.г. предлагалось местным исполнительным властям ввести новую форму управления на базе одного из самых густонаселенных и старых микрорайонов города. Жители «Самала» наверняка помнят то время, когда силами акимата города, отделом ЖКХ и ТОО «САМ-плюс», директором которого я являюсь, были организованы общедомовые собрания жильцов, где моей организацией был представлен пилотный проект – совершенно новый метод по управлению жилым массивом «Самала». Было приятно, что 70% жителей микрорайона понимали всю остроту вопроса о содержании жилого фонда, постепенно приходившего в упадок. Поддерживая мой проект, они и не подозревали, что некоторые председатели КСК, а на тот момент их было более 10-ти на микрорайон «Самал», плели «подковерные» интриги, боясь потерять свои насиженные, доходные места, и, убеждая жильцов, что будет только хуже. Однако, я настаивал на своем: система КСК не выполняет тех функций, для которых она создана.
В свое время в закон о жилищных отношениях были введены поправки, и была принята программа модернизации законодательства в сфере ЖКХ. Основная схема этой программы: один дом – один кондоминимум – один орган управления. То есть, жилое строение, регистрируемое кондоминимумом, получает правосубъектность и только после этого собственники становятся правообладателями всего дома и придомовой территории.
На сегодняшний день свыше 50% домов Талдыкоргана до сих пор не прошли регистрацию кондоминимума. Поправки в закон были внесены в 2011 году. И, вот, на протяжении пяти лет некоторые нерадивые председатели КСК их не исполняют. Нарушения со стороны руководителя кооператива – это и есть потенциальное преступление. Правление КСК и местные исполнительные органы нужно наказывать на этой, начальной стадии.
Статья 31 Закона о жилищных отношениях гласит, что в каждом доме нужно регистрировать кондоминимум. Если этого не происходит, следует направлять претензию председателю КСК с перечислением его нарушений закона РК и прав потребителей. Это предложение о том, что руководителей кооперативов надо штрафовать за неисполнение законодательства. Ведь отсутствие юридической регистрации общедомового имущества объекта кондоминимума подразумевает незаконную деятельность КСК.
Также предлагалось, что альтернативой кооперативу собственников могут стать управляющие компании. В некоторых регионах Казахстана управляющие компании сегодня просто выдавливают КСК с рынка, а учредителями таких аффелированных компаний становятся чиновники – специалисты отделов жизнеобеспечения акиматов. Они, регистрируя себе ТОО, убирают неугодных председателей КСК и ставят вместо них управляющие компании. Меркатильный интерес заключается в том, чтобы точно так же, как и КСК, опять самим собирать деньги. Я считаю это простой сменой вывески. Примерно по такой же схеме в нашем городе на рынке управляющих организаций появилась компания ТОО «Жилищная служба» под руководством директора Марлена Калыкова, изначально занимавшаяся ремонтом крыш и подвальных помещений по программе модернизации. Но, когда государственные субсидии были исчерпаны, компания М. Калыкова подмяла под себя «львиную долю» сбора и вывоза ТБО. На этом и подошла к концу вся управленческая деятельность этого ТОО.
Опыт России тоже подтверждает необоснованность введения управляющих компаний: на местах выявлено множество нарушений и злоупотреблений. Они так же, как и наши КСК, ТОО, ИП, зачастую банкротят себя искусственно, а затем создают очередную компанию с теми же учредителями. На этот счет моя точка зрения такова: если и менять КСК, то все компании должны называться сервисными, а зона ответственности и все права должны быть только у самих жителей через создание ими собственного юридического лица.
Мы должны понять, что группы собственников многоквартирных домов – это естественно сложившиеся объединения жителей. Деятельность этих организаций будет регламентироваться и законом о жилищных отношениях, и законом общественных объединений. Возможно, жители тогда станут более ответственными собственниками в управлении своих домов.
Пост-скриптум: если руководству КСК и другим органам управления позволять и дальше нарушать законодательство, мы придем к еще большему недовольству и увеличению социального напряжения. Считаю, что необходимо принимать экстренные меры по спасению жилого фонда на уровне государственной программы.
Александр Селюнин