Как понять, что мы свои друг другу
«Если хочешь идти быстро - иди один. Если хочешь идти далеко - идите вместе»
Чтобы идти вместе – важно доверять друг другу. И иногда мы чувствуем сразу – совпадаем ли мы по ценностям, есть ли у нас общий культурный код, смеемся ли мы шуткам друг друга, комфортно ли нам вместе. Мы верим этим ощущениям, ведь сигнальная система «свой-чужой» досталась нам в наследство за все тысячелетия эволюции. И это всегда так радостно – встречать тех, с кем ты на одной волне. Потому что вместе - можно пойти далеко и создавать бОльшее.
Но иногда бывает так, что ловкие обманщики настраиваются на твою волну, пуская пыль в глаза, отзеркаливая твои слова и жесты, подстраиваясь под тебя в самом начале контакта, чтобы потом получить желаемое, а тебя оставить с убытком или разбитым сердцем. Вот легендарный аферист Виктор Люстиг в 20ых годах ХХ века несколько раз якобы продал Эйфелеву башню на металлолом, создав впечатление, что он заместитель министра, а аукцион секретный, чтобы не будоражить общественность (башня не была продана, конечно, но деньги обманным путем от покупателей он получил).
Именно поэтому всегда важно обращать внимание на ключевые маркеры как звоночки.
Мы не обязаны раскрывать друг другу всю подноготную, но если человек говорит, что работает заместителем районного акима, а вы точно знаете, что нет, то это повод задуматься, зачем он лжет? Помните, в фильме «Москва слезам не верит» девушки тоже притворялись дочками профессора Тихомирова, чтобы удачно выйти замуж. И зачем обманывать про социальный уровень своей семьи, если у тебя для своего честного счастья есть свои настоящие светлая голова, доброе сердце, трудолюбие, оптимизм и улыбка?
Поэтому сказка Андерсена «Принцесса на горошине» для меня именно про то, что настоящую принцессу можно узнать по истинному критерию (горошина), даже если принцесса промокла под дождем и не выглядит как принцесса.
Между банками и заемщиками все точно так же))
Во времена ипотечного бума многие банки выдавали ипотеку «ломбардным» способом, закрыв глаза на отсутствие официальных доходов (без учета риска падения цен на недвижимость). Люди поддавались ажиотажу и стремились купить недвижимость любой ценой, поэтому пускали пыль в глаза банкам: не указывали в анкетах детей (чтобы пройти проверку платежеспособности с меньшим количеством иждивенцев), имитировали справку о дополнительных доходах (уплачивая реальные пенсионные отчисления), причем некоторые горе-аферисты вместо реалистичной имитации, отправляли пенсионные взносы от себя лично как добровольные, не ведая, что они отражаются на других счетах и не являются для банков подтверждением доходов. Люди оформляли валютные займы, надеясь на то, что недвижимость вырастет в цене, и даже девальвация не помешает им платить.
А потом все оказалось как в другой сказке Андерсена «Новое платье короля», в связи с чем в 2015 году Нацбанк РК создал Программу рефинансирования ипотечных займов. Еще с 2014 года Нацбанком РК установлено, что ежемесячный платеж не должен превышать 50% от дохода заемщика.
Например, по программе «7-20-25» вполне хорошие условия – ставка вознаграждения 7% годовых позволяет растянуть выплаты на 25 лет, здесь можно не бояться переплаты, так как долги в тенге по ставке 7% годовых – это даже не переплата, а обычная инфляция. Официальный годовой уровень инфляции – 4,8%, но здесь важнее таки наши ощущения от реальной экономической погоды в карманах)
При стоимости жилья 15 млн тенге, ежемесячный платеж по программе «7-20-25» составит около 85 тысяч тенге, значит, доход должен быть не менее 170 тысяч тенге. И при этом – не должно быть непогашенной ипотеки. Банки смотрят, достаточно ли оставшихся 50% для жизни, чтобы клиенты могли есть и пить, передвигаться на работу и с работы, одеваться, платить коммунальные услуги. И вот если мы возьмем сложившиеся на практике нормативы банков про прожиточный минимум на заемщика и каждого из его иждивенцев, то расклад будет приблизительно такой.
В 2019 году прожиточный минимум в Казахстане составляет 29 698 тенге (округлим до 30 тысяч). Минимальная заработная плата в 2019 году – 42 500 тенге, в какие-то годы эти показатели были приблизительно равны.
Допустим, что у заемщика есть на иждивении неработающая (или с неофициальными доходами) супруга и хотя бы 1 ребенок. Значит, оставшихся 50% - 85 тысяч тенге в месяц должно быть достаточно для прожиточного минимума 2 взрослых и 1 ребенка – и это уже 90 тысяч тенге (29 698*3=89 094 тенге). То есть, за пределами оставшихся 50% от дохода.
Можно привлечь гаранта, но по программе «7-20-25», как и по предыдущим партнерским программам с АО «Казахстанская ипотечная компания», например, банки-участники проявляют более жесткий подход, чем по своим прямым ипотечным программам. Например, почти все банки считают возможным гарантом только супругов и/или близких родственников (родители, совершеннолетние взрослые дети, родные братья и сестры), но некоторые банки принимают в гаранты/созаемщики только супругов.
При этом по своим внутренним правилам оценки платежеспособности некоторые банки могут отказывать из-за того, что:
-клиент 5-8 лет назад закрыл кредит за сотовый телефон/ноутбук с просрочкой 10 дней – 2 месяца. Некоторые банки упираются в факт наличия просрочки, и это уже минус сколько-то баллов в подсчете платежеспособности банками по своим системам;
-клиент погасил свой государственный образовательный кредит на высшее образование после получения требования об оплате, а не добровольно. Эти данные не всегда есть в «Первом кредитном бюро», но некоторые банки имеют доступ к такой информации, т.к. такие платежи в свое время проходили через их счета;
- у клиента ранее не было кредитной истории, поэтому банк ставит в рейтинге ноль. Некоторые банки даже рекомендуют терять кредитную невинность с их ежемесячной потребительской кредитно-бонусной карточкой;
- доходов клиента недостаточно, гарантом может быть только супруг, а клиент не состоит в браке – все, круг замкнулся. При этом, клиент, не состоящий в браке, это не всегда перспективный молодой специалист без иждивенцев. Очень часто это ответственная женщина среднего возраста с детьми и без супруга в силу разных обстоятельств;
- у клиента есть дополнительные доходы, но банк их не учитывает. Например, человек получает ежемесячные государственные пособия, таксует в свободное от работы время, подрабатывает присмотром за соседскими детьми 1-2 часа в день, делает уборку помещений, готовит на заказ выпечку и прочее.
Статистика отказов по программе «7-20-25» такова, что в среднем более 30% потенциальных заёмщиков, подавших заявки по программе «7-20-25», получают отказ.
Логика банков-партнеров понятна, т.к. они ответственны за возврат денег, поэтому они вынуждены слишком пристально оценивать платежеспособность.
Оценка платежеспособности в Жилстройсбербанке имеет свои нюансы. Например, клиент, который ежемесячно вносил по 80 тысяч тенге, при получении жилищного займа должен подтвердить, что в состоянии погашать по 43 200 тенге. Казалось бы, зачем подтверждать возможность погашения платежей, если эта сумма вдвое меньше вносимой для накопления ранее? Во-первых, это важно, так как погашение кредита полностью ответственность заемщика, а с накоплениями ему могли помогать члены семьи. Во-вторых, Жилстройсбербанку, как и всем банкам, важно соблюдать требования Нацбанка и сохранять высокий уровень качества выданных ипотечных займов, ведь именно поэтому у заемщиков Жилстройсбербанка почти не бывает просроченных кредитов.
Но все же при прочих равных, подход Жилстройсбербанка к оценке платежеспособности своих заемщиков более лояльный, ведь клиенты либо ежемесячно копят в течение как минимум 3 лет – и это уже показатель их финансовой дисциплины и ответственности, либо для промежуточного займа имеют 50% взноса – и это уже имеющийся капитал и снижение рисков невозврата и для клиентов, и для Жилстройсбербанка.
Поэтому в вышеприведенном случае, когда ежемесячный платеж 85 тысяч тенге, а доход не менее 170 тысяч тенге, Жилстройсбербанк на семью из 3 человек будет учитывать дополнительный доход от ежемесячных государственных выплат, пенсии по выслуге лет, возможность привлечения гарантом близкого в казахстанском понимании родственника (брат отца заемщика или дядя супруги заемщика, например)),) , а главное – понимание того, что клиенты дорожат своим приобретенным жильем, осознанно и регулярно копили на свое жилье, подтвердили свою платежеспособность и поэтому будут погашать кредит вовремя и полностью.
За несколько лет жилищных сбережений клиенты и Жилстройсбербанк уже становятся партнерами. В Жилстройсбербанке есть консультанты, которые сопровождают своих клиентов от открытия счета до новоселья, им даже достается почетная миссия бросать шашу, чтобы дом был полной чашей, чтобы в доме были счастье и достаток.
Как мы понимаем, что мы свои друг другу?
Когда мы совпадаем по ценностям, когда мы видим друг в друге истинные достоинства, когда вместе готовы пройти важный путь, доверяя друг другу и опираясь друг на друга.
Когда нас объединяет мечта.