Бизнес или комфорт+: что принципиально, что нет

Вопрос о необходимости четкой и подробной классификации строительных объектов в Казахстане поднимают уже давно. На сегодняшний день единственными «законодателями» являются государственные СНиПы (строительные нормы и правила), которые, увы, не выставляют детальных требований к застройщикам по строительству и оснащению зданий того или иного класса. Да и вряд ли каждый казахстанец при выборе жилья внимательно их изучает.

Пожалуй, нужно пояснить, что по СНиПам существует
 4 класса жилья, в то время как на рынке покупатели и продавцы уже привыкли совсем к иной классификации — эконом, бизнес, элит и т.д. Также существует класс «комфорт», который появился относительно недавно и представляет собой дома повышенной комфортности с некоторыми признаками, свойственными бизнес-классу. Но еще раз хотим отметить, что эта сегментация сложилась исключительно благодаря рыночным механизмам и маркетинговым инструментам.

Мы попытаемся определить, какие нормы являются обязательными, а какие желательными на рынке первичной недвижимости класса бизнес среди жилых комплексов. На что нужно обратить внимание при выборе квартиры, какие моменты являются принципиальными, а какие могут стать дополнительным бонусом.

Cтоимость. В Алматы на сегодняшний день насчитывается порядка 28 ЖК бизнес-класса. Средняя стоимость за квадратный метр составляет 2400 долларов. Причем разброс в цене достаточно велик: от 1500 до 3300 долларов
за м2. Застройщиком может быть предложена более низкая цена в том случае, если он еще на этапе нулевого цикла строительства привлекает инвесторов в лице долевых участников и вкладывает их деньги в стройку. Подобная экономия может быть существенной, но и достаточно рискованной.

Качество строительства и материалы. Конечно, обычному покупателю практически невозможно визуально определить, из каких материалов и по какой технологии было построено здание. Также невидимыми для глаза остаются коммуникации — трубы и проводка. И это, пожалуй, самое слабое звено, где приходится полагаться на достоверность информации, которую дает застройщик. Чаще всего на нашем рынке используют монолитное строительство, оно долговечно и безопасно с точки зрения сейсмики.

Местоположение. Один из ведущих российских аналитиков в сфере недвижимости Геннадий Стерник считает, что если здание построено из лучших материалов и имеет все признаки бизнес-класса, но при этом находится не
в самом престижном районе, оно все равно будет считаться бизнес- классом. Однако наша ментальность предполагает, что локация зданий бизнес-класса должна
быть максимально приближена к деловому центру и иметь хорошую транспортную доступность; поэтому ЖК бизнес-класса, если говорить
об Алматы, возводятся в основном в Медеуском, Бостандыкском и Алмалинском районах.

Двор. Для жилого комплекса одним из главных мест является внутренний двор. Очень важно обратить внимание на его оснащение. В комплексах класса комфорт+ обычно предполагается наличие газона и кустарников, детской площадки со стандартным комплектом оборудования (качели, горка, песочница) и частичным резиновым покрытием. Бизнес-класс обеспечивает жителей целыми детскими городками, выполненными из дерева, прочного пластика или металла, полным должно быть резиновое покрытие площадки. Озеленение представляет собой продуманные ландшафтные композиции из разносезонных растений. Также желательно наличие спортивной зоны для занятий активными видами спорта. Во дворе должны стоять урны для мусора и достаточное количество скамеек для отдыха.

Безопасность. Во многих комплексах комфорт-класса в качестве охранника часто можно встретить мирно сидящего в
будке пенсионера с газетой. На самом деле, охранник должен быть специально обучен и уметь реагировать при возникновении нештатной ситуации. В ЖК класса бизнес этот пункт особенно важен. Чаще всего комплексы сотрудничают с охранными организациями, которые предоставляют сотрудников для постоянного пребывания на территории объекта и, кроме того, имеют специальные дежурные батальоны, готовые приехать в любое время на вызов. Обратите внимание на физическую форму охранника, спецформу, наличие рации и предметов самообороны. Одной из отличительных особенностей «бизнеса» от «комфорта» является автоматический шлагбаум и круглосуточное видеонаблюдение. Бизнес-класс предполагает несколько камер, установленных в самых активных точках комплекса, таких, как въезды, двор, детские площадки, паркинг, лифты, входные группы.

Интерьер и экстерьер. Важно обратить внимание на наружную отделку. Сейчас можно увидеть много домов, построенных всего несколько лет назад, но имеющих удручающий внешний вид. Это связано с тем, что чаще всего для отделки используют, например, штукатурку, которая со временем покрывается пылью и грязью, выцветает или вовсе отслаивается. Облицовка здания должна быть износостойкой и сохранять свой внешний вид на протяжении долгого времени. Такими свойствами обладают натуральные материалы, такие, как керамика, гранит, травертин. Их чаще всего и применяют в бизнес- классе.

Планировка квартир. Планировка квартиры класса «бизнес» должна быть просторной и удобной. Высота потолков — не менее 2,85 м. Средняя площадь кухни в комплексах бизнес-класса составляет в среднем 10–15 м2, гостиной — 25–30 м2, спальни — 20–25 м2. Также предпочтительно наличие дополнительной площади, которую можно отвести под гардероб или небольшой кабинет. Трехкомнатные квартиры бизнес- класса обычно оснащены двумя санузлами. Межквартирные стены должны обеспечивать хорошую звукоизоляцию от соседей. Также важно обратить внимание на окна. В квартирах бизнес-класса обычно устанавливают широкие панорамные или витражные окна. Они должны полностью блокировать внешний шум и пыль, иметь хорошие механизмы, обеспечивать сохранность тепла в квартире.

Системы и оборудование. В домах класса «бизнес» должно быть установлено высококачественное современное оборудование — системы доступа в комплекс, датчики движения, бесшумные лифты, автоматический полив газона и пр. Есть еще много другого, основного оборудования, которое является невидимым для жителей — отопление, насосные установки, системы учета тепловой энергии и др., которое помогает экономить энергию, тепло, воду.

Сервисное обслуживание. Лучший сервис — это тот, работу которого вы не замечаете. Если в домах ухоженный двор, пострижен газон, чистые подъезды, все работает исправно, и вам не приходится вызывать всякого рода службы — значит, в нем хороший сервис. Плохой сервис может спустить планку бизнес-класса до уровня эконома.

В завершении хотелось бы добавить, что чаще всего выбор жилья происходит на эмоциональном уровне. Но, чтобы в последующем желанная покупка не стала для вас «коробкой с неприятными сюрпризами», мы рекомендуем очень внимательно изучать технические и практические детали всего проекта.

На что ещё стоит обращать внимание, выбирая квартиру на рынке «первичного» жилья? Предлагаем вашему вниманию экспертное мнение члена Союза архитекторов Казахстана владимира Горелкина, директора Тоо «ПТИ Пищепромпроект»:

— Если глубже рассматривать критерии оценки жилых домов, таких, как бизнес-класс или комфорт+, то прежде всего нужно сказать, что право на комфорт имеют все граждане, независимо от доходов, и оно не ограничивается лишь обеспечением их горячей и холодной водой, канализацией и электроэнергией.

В современных условиях, получив иные возможности в реализации творческих амбиций, архитекторы увидели в признаках комфорта зачастую только увеличение общей площади квартир и применение керамогранита в отделке фасадов, не особо вникая в понимание сути вопроса о комфорте.

Архитекторы научились выхватывать из контекста зарубежных проектов модные решения, выдавая
за повышенный уровень комфорта планировки, полностью идущие вразрез с нашей ментальностью, превратив просто большую кухню в кухню-студию и гостиную.
В западной трактовке и, в частности, в американской и канадской такая квартира называется one-bedroom (односпальная), то есть по нашей классификации — однокомнатная, которая, тем не менее, продается по цене и статусу как двухкомнатная.

Еще мы столкнулись со способом подсчета общей площади квартир по внешнему периметру здания, такой подход визуально увеличивает покупаемую площадь, а на деле косвенно удорожает стоимость квадратного метра и уменьшает полезную площадь.

Сомнительным является также отнесение к формату «бизнес- класс» жилых зданий повышенной этажности с очень плотной застройкой.

Среда обитания человека должна быть прежде всего удобной и, как следствие, комфортной, при этом вряд ли можно считать повышенным комфортом перенаселенные тесные участки застройки, украшенные цветочками и детскими качелями, пусть даже с высокоскоростными лифтами, если не хватает инсоляции, если в квартирах длинные и темные коридоры, не предусмотрены очень нужные в быту гардеробные, кладовые и раздельные туалеты; если покупатель вынужден сам делать свою среду обитания комфортной путем перестройки перегородок и коммуникаций.

Подготовлено по материалам корпоративного журнала Казкоммерц News №10, октябрь-ноябрь, 2014 г.