#пенсионныеотДаны #ипотекаотДаны
Каждый лоббирует свое, вот Ассоциация финансистов Казахстана переживает, что коммерческую ипотеку якобы вытеснила льготная от #Отбасыбанк, а пенсионные накопления оказали "эффект стероидов" на рынок жилья.
Давайте посмотрим вместе, а я еще раз, пользуясь случаем, в преддверии нового Послания от Президента поблагодарю Касым-Жомарта Кемелевича за возможность досрочного использования пенсионных накоплений сверх порога достаточности.
1) Про якобы стероиды - из 3,135 трлн тг пенсионных накоплений, использованных на жилищные цели, на покупку жилья без ипотеки - 2 трлн тг, на получение займа по системе жилстройсбережений - 201 млрд тг, частичное погашение ипотеки не в Жилстройсбербанке - 228 млрд тг, частичное погашение ипотеки в ЖССБК - 161 млрд тг, внесение первоначального взноса для ипотеки не в ЖСССБК - 113,6 млрд тг и т.д.
https://www.enpf.kz/ru/indicators/pa/withdrawal-target.php?fbclid=IwAR2zEyysXWTBqfaxfoJSDOvp91ys13s8vf1YnBkGGTWdZBSNHALAYmuD6do
2 трлн (причем 1,4 трлн тг уже в 1 полугодии 2021 года) - из 3 трлн тг - это львиная доля. Но! Надо учитывать законные сделки, когда одно и то же жилье продавалось несколько раз по одной цене. И это не всегда обнал, это часто законный вывод в кэш. Улучшение жилищных условий - это часто сделки по цепочке, когда кто-то покупает свою первую 1комнатную квартиру на пенсионные как взнос + ипотека, а продавец 1комнатной добавляет пенсионные и без ипотеки покупает 2комнатную, а продавец той 2комнатной добавляет пенсионные и приобретает 3комнатную или новостройку, как в той шутке про 100 долларов от туриста, мясника и городок без долгов.
До 2021 года был 2020 год с пандемией, когда с одной стороны, спрос на жилье откладывался, но с другой стороны, именно во время частого пребывания дома взгляды на формат желаемого жилья могли поменяться.
Если уж говорить про "накачивание" рынка жилья, то не надо грешить только на пенсионные накопления - они и так были в экономике страны, ЕНПФ не продавал какие-то активы в первой половине 2021 года (официально заявляли, что за счет текущих потоков ликвидности), это не свеженапечатанные тенге и не иностранные займы как в шальных нулевых. Инфляция сама по себе достаточно существенная сила.
Не люблю, когда передергивают факты. Ассоциация финансистов Казахстана изначально не поддерживала использование пенсионных накоплений на жилье, но ратовала за передачу в управление частным компаниям, за пороговые суммы для пенсионного аннуитета ради компаний по страхованию жизни. И это нормально.
Строительные компании тоже старались как могли - пенсионные накопления на долевое можно было только при наличии гарантии КЖК/ФГЖС. Потом внезапно Мининдустрии придумало запретить покупку долевки на пенсионные по переуступке. До этого можно было, некоторые успели - и это тогда было законно. Игра в музыкальные стулья с нашим государством - не для слабонервных, конечно.
Да, цены на жилье выросли. Да, в том числе из-за повышения активности на рынке в 2021 году. Но не только из-за этого и не столько из-за этого.
2) Якобы льготная ипотека вытесняет коммерческую ипотеку.
АФК пишет: "При этом 94% ипотечных кредитов Отбасы банка составляли займы, не требующие накоплений в течение трёх лет." Значит, это промежуточные (когда есть 50% от стоимости жилья) и/или предварительные (когда меньше 50% от стоимости жилья, но на выдачу таких займов периодически бывает мораторий) займы.
Промежуточные займы - это те самые, где в первые 3 года проценты начисляются на всю стоимость жилья, в т.ч. на ваш взнос 50%, но потом вы достигаете точки G -про это я писала пост еще в 2019 году https://yvision.kz/post/829229,
и там я обращала внимание на то, что "если срок ипотеки максимум 3 года, то лучше выбрать обычную ипотеку. Но на практике срок ипотеки 7-20 лет, поэтому я бы в таком случае выбрала промежуточный заём «Лёгкий»/ «Жеңіл» в Жилстройсбербанке."
Мне претит, когда промежуточные займы в зависимости от смысла подачи то называют грабительскими (видео с правдоборцами, которые на эмоциях, а не на цифрах), то называют льготными, поэтому душащими сегмент коммерческой ипотеки.
Определитесь уже с позицией по промежуточным займам) Или трусы наденьте, или крестик снимите.
Лично я не считаю промежуточные займы в Отбасыбанк такими уж льготными (во-первых, надо сразу иметь взнос 50%, во-вторых, первые 3 года платеж ощутимый), но вполне конкурирующими с обычной ипотекой под 14-15% (в том моем посте 2019 года графики приведены для сравнения)
И многие люди покупали свое жилье в ипотеку через коммерческие банки, тот же Халыкбанк на многие новостройки предлагал ставку по ипотеке около 8% годовых. Сейчас многие банки, в т.ч. БЦК, до санкций и Сбербанк и другие в партнерстве с застройщиками предлагают ипотеку под 0,1% годовых (в стоимость жилья заложена наценка, конечно, но если цена и качество жилья устраивают - то ок). Фридом банк предлагает цифровую ипотеку за 1 день. Лично я помню ипотеку за 1 день у БТА Ипотека в середине нулевых, когда еще в ЦОН ходили ногами, а Жилстройсбербанк уже был - но люди ходили в БТА Ипотека - с утра пришел с документами на жилье, к вечеру уже отдал деньги продавцу. Сейчас вообще столько возможностей для маневра.
В казахоязычном сегменте инстаграм один имам недавно вещал о том, что ипотека это грех, лучше жить в аренде. https://exk.kz/news/139834/imam-pokupat-dom-v-ipotieku----ghriekh-nado-zhit-v-obshchiezhitii
Коммерческие банки, предложите халяльный продукт. У меня иллюзий про исламское финансирование нет с 1 курса Нархоза, наценка все равно будет, но иджара практикуется в нашей стране, законодательная база совершенствуется, вперед)
АФК говорит, что из-за льготной ипотеки рынок жилья перегревается, поэтому льготную надо только для нуждающихся - так реально льготная ипотека вроде "Шанырак" и "Бахытты Отбасы" и так только для нуждающихся.
АФК заявляет, что "для всех других категорий граждан более прагматичным может являться акцент на повышение реальных доходов, сдерживание обесценения заработных плат и постепенный возврат коммерческой ипотеки."
Повышение реальных доходов - это давняя головная боль, у нас накопительная пенсионная система именно поэтому и не работает для большинства граждан. И это не в компетенции АФК же - про реальные доходы
А лобби о возврате коммерческой ипотеки на фоне нерешенных вопросов об обесценении заработных плат - не поможет людям приобрести жилье легче и быстрее.
Не надо под соусом заботы о людях продвигать интересы коммерческих банков.
Реформа Президента К.К. Токаева о возможности досрочного использования пенсионных накоплений помимо застройщиков и банков оказала реальную поддержку 700 тысячам человек, которые годами работали официально и платили налоги и отчисления!
А вот это вот всё в экономике- было бы и так