Немного о рынке недвижимости города Алматы. Как известно, он сейчас стагнирует и так и не восстановился после сдутия пузыря в 2009 году.
Хочу поделиться своим дилетантским мнением об основных драйверах этого рынка:
Спрос:
Спрос поддерживается высокой платежеспособностью алматинцев, культурной и экономической привлекательностью города для приезжих из других городов КЗ, а также граждан Киргизии и Узбекистана.
Предложение:
Предложение постоянно пополняется новостройками, вводом субсидируемого жилья. Однако есть нюанс: новостройки строятся в основном на окраинах города, расширяя его в ту или иную сторону. В центре новостроек почти нет.
Драйверы спроса:
Доходы населения. Доходы населения растут вместе с ВВП, однако из-за инфляции и девальвации иногда не догоняют рост цены на недвижимость, тем самым снижая активность на этом рынке. В долгосрочной перспективе доходы населения зависят от цен на нефть и цветные металлы, а также от общей конкурентоспособности и эффективности экономики Алматы и Казахстана.
Приток мигрантов. Миграция в последние 5 лет субъективно изменилась: миграционные потоки развернулись от Алматы в пользу Астаны и западных регионов, приток в Алмату снизился, и как бы это сказать, ухудшился качественно: миграция в основном идет из сел и небольших городов. Не думаю, что качество миграции улучшится в ближайшее время.
Таможенный союз. Теоретически Таможенный союз может вызвать приток спекулятивного капитала из РФ в рынок алматинской недвижимости, но это небыстрый процесс, однако теоретически возможный. Как известно, лондонская недвижимость раздута именно иностранным капиталом: индийским, пакистанским, арабским, русским и китайским.
Доступность ипотеки. Судя по сдерживающей инфляцию монетарной политике Нацбанка и постоянные заигрывания с девальвацией мы имеем два факта: низкая долларовая депозитная доходность и достаточно высокие ставки в тенге. Эти факторы имеют разнонаправленное влияние на рынок недвижимости: о первом чуть позже, о втором - чем выше теньговые ставки, тем меньше будут брать ипотеку, которую выгоднее всего брать именно в тенге (из-за девальвации).
Связь с рынком аренды. Арендная доходность (которая кстати привязана к доллару) сейчас где-то на уровнке 6-6.5% годовых. Правилом большого пальца считается, что арендная доходность должна давать хоть какую-то премию к долларовому депозиту. И действительно, ставки по долларовому депозиту для физ лиц сейчас 3-4%, что существенно меньше арендного дохода. Как ставки по долларовому депозиту влияют на рынок недвижимости? Имеет место обратная зависимость: чем ниже ставки, тем привлекательнее становится недвижиость как объект инвестиций из-за арендной доходности.
Неразвитость фондового рынка. Неразвитость фондового рынка играет на руку алматинской недвижимости, которая по сути остается единственной альтернативной депозиту для большинства населения, не считая активных инвестиций вроде собственного бизнеса.
Драйверы предложения:
Строительство нового жилья. Как я отметил ранее, такое строительство активно ведется и в принципе остужает избыточный спрос, однако увеличивает разброс цен по районам: из-за мизерности количества новостроек в центре, цены там держутся, а на окраинах падают.
Цены на стройматериалы, оплату труда рабочих, сложности в получении разрешения на строительства. Все эти факторы сдерживают предложение.
Мои прогнозы по рынку: он будет незначительно расти, отбивая долларовую инфляцию, но не принося существенный инвестиционный доход. В будущем мы увидим увеличение эффективности рынка по районам (сейчас много перекосов, например некоторые мечтательные продавцы выставляют панельку в Орбите по цене кирпича в золотом квадрате) и увеличение активности на рынке аренды. Также я прогнозирую окончательное формирование класса "лендлордов" - зажиточных горожан, имеющих по три и больше квартиры для сдачи в аренду, живущих на арендный доход и продолжающих инвестировать в недвижимость - такой класс уже сформировался в Лондоне, Москве, Нью-Йорке и других крупных городах.