место в рейтинге
  • 89891
  • 131
  • 26
Нравится блог?
Подписывайтесь!

Что выгоднее: аренда или депозит?

Как просчитать доходность от недвижимости? Ни для кого не секрет, что аренда жилья давно стала распространенным видом бизнеса.

Правда, в большинстве случаев, нелегальным. То же самое жильё, при известных усилиях, может стать, например, парикмахерской или магазином. Вот только насколько будет оправданной покупка ещё одной квартиры, а тем более её переделка под офис или аптеку?

Захожу на сайт алматинской компании, которая занимается сдачей жилья в аренду. Приличный такой сайт, вроде. Даже принимают квартиры в доверительное управление. Например, если вы уезжаете куда-то надолго, а жилье остается пустым, можно заключить договор с компанией, которая будет сдавать его в аренду в ваше отсутствие. Думаю, кто мне расскажет, как просчитать доходность жилья и об индексе? Ведь прежде чем взять жилплощадь в управление, нужно знать, а принесет ли она прибыль?

Звоню, представляюсь. Мне в ответ не называют себя, но говорят, что у телефона руководитель компании. Я задаю интересующий вопрос, но при слове «доходность» в трубку начинают кричать и говорить, что все доходы в налоговой показывают, а я лезу не в свое дело. Пытаюсь объяснить, что хочу узнать не о конкретных доходах компании, а всего лишь о теории. Меня всё равно не понимают и посылают туда же, в налоговую. На вопрос: «Ну вы же как-то должны заранее просчитывать, какую квартиру брать в управление, а какую нет?» на повышенных тонах отвечают: «Какие расчеты? Одна квартира приносит доход, на другой уходим в минус, как итог — по нулям! Всё!».

Дикий капитализм

Как позже мне объяснили знающие люди, ситуация с руководителем компании вполне типична. Многие предприниматели не владеют даже элементарными понятиями финансового менеджмента. А это, как раз таки, предполагает знание того, что такое доходность жилья или индекс этой доходности.

— Часто бывает так, что человек сдал одну квартиру, а там пошло-поехало: берут еще одну, потом следующую. Этим могут заниматься даже люди без образования, поэтому может быть, что в компании и не слышали о таких понятиях, — комментирует ситуацию коммерческий директор Центральноазиатской девелоперской компании Виталий Григорьев.

По словам специалиста, случаи, когда предприниматели не оценивают риски, встречаются сплошь и рядом. Особенно это было заметно после наступления кризиса по многочисленным объявлениям «продаю» на недостроенных зданиях. Или, например, на одном из зданий Караганды, которое начинало работать как торговый центр. Нынче в нем перемешаны офисы и бутики. Ожидания владельцев торгового центра не оправдались, поэтому помещения стали сдавать в аренду фирмам. В основном на это повлиял кризис, делает выводы Виталий Григорьев. Но бывает, когда виноваты не глобальные проблемы, а локальные промахи. Допустим, электрические сети в ветхом состоянии, а владелец объекта «наворачивает» свою недвижимость вентиляцией, интеллектуальными приборами и светящейся рекламой.

— Есть компании, которые ничего не просчитывают, просто заходят на рынок, а там — как повезет. Если человек ограничен в средствах, нужно самому вникать во все понятия и все просчитывать. Если зарабатываешь много — найми специалистов, которые тебе всё просчитают и преподнесут в готовом виде.

По словам, президента Совета объединений оценщиков Евразии Вилена Елисеева, неграмотные предприниматели ему встречаются везде:

— Я езжу с семинарами и в Астану, и в Алматы. Кто занимается крупным бизнесом, владеет профессиональными понятиями, а вот средний и малый бизнес — зачастую нет. Почему так много людей банкротится? Они не знакомы с обычными экономическими расчетами.

Просто о доходности

В сложном лучше всегда начинать с простого. Допустим, у человека появились свободные деньги, и он решил купить квартиру, чтобы иметь доход с ее аренды. Предположим, что приобрел он ее за 100 тысяч долларов, а сдает за 10 тысяч долларов в год (это 833 доллара в месяц). Цена, скажем, очень приличная. Для Астаны, например, ничего удивительного, а вот в Караганде за такую сумму найти арендатора сложно. Так вот, даже при условии такой арендной ставки, стоимость квартиры окупится только через 10 лет. Почему в качестве примера взяли именно такую цену за съём квартиры? Всё просто. Если в целом по Казахстану средняя ставка по депозиту в банке составляет 7,8% годовых, то в свой бизнес нужно закладывать больший процент прибыли.

Депозит — самый доступный и простой способ сохранить деньги. Он защищен от рисков, и у вкладчика нет никаких расходов по его содержанию. Сдача квартиры — это затраты на эксплуатацию и все сопутствующие хлопоты. Поэтому должен быть доход хотя бы в 10%, иначе для чего вся суета? Если квартиру перестраивают под ту же аптеку, риски еще больше, значит процент дохода должен быть еще выше.

Можно считать от обратного: если вы купили квартиру, за сколько лет вы хотите её окупить? Исходя из целей — рассчитать, какая должна быть аренда. Если за 5 лет, то стоимость услуг должна повыситься до 20 тысяч долларов в год. Вроде, всё элементарно.

Реальные примеры из жизни говорят о другом: карагандинка Светлана Машкова в 2007 году сдавала квартиру посуточно. Женщина говорит, что в цене ориентировалась на среднюю стоимость аренды по городу, взятую из газет. Затем сделала скидку на район и отсутствие ремонта. Из чего вывела, что жильё можно сдавать за 2000 тенге в сутки. По тем временам её квартира стоила почти 9 миллионов тенге (126 тенге за доллар по курсу на тот период).

Квартиру у неё, естественно, снимали не каждый день. Но, говорит женщина, неделя, когда жильё простаивало два дня, считалась неудачной. Плюс форс-мажоры: бывало, клиенты не платили, один раз она просто пожалела человека и пустила его бесплатно. Предположим, что в среднем за месяц её квартира пустовала 5 дней. Значит, за год она получила от аренды: 300 дней х 2000 тг = 600 тысяч тг. А это значит, стоимость ее девятимиллионной квартиры окупится за 15 лет. Но, не это главное. Стоимость аренды в процентном отношении к стоимости жилья составит 6,7%. Даже по нынешним временам доход намного меньше от денег на депозите. Напомню, что в 2007 году проценты по вкладам в банках были выше, чем теперь.

Продолжение на портале о недвижимости kn.kz

Арман Базилов Arman_Bazilov
kn.kz, plot.kz, cabmarket.kz
1 июля 2013, 11:51
2503

Загрузка...
Loading...

Комментарии

спасибо! очень полезная информация!
Открыли истину, пока не работают другие финансовые инструменты, многие будут продолжать вкладываться в недвижимость, то есть спрос будет оставаться довольно стабильным, если кое-кто другой не утянет другие 15 миллиардов и не создаст кризис в стране.

В Казахстане, при правильном подходе, недвижимость более привлекательна, чем что ли бы другое, так как наше любимое правительство не строит доступные дома.

Оставьте свой комментарий

Спасибо за открытие блога в Yvision.kz! Чтобы убедиться в отсутствии спама, все комментарии новых пользователей проходят премодерацию. Соблюдение правил нашей блог-платформы ускорит ваш переход в категорию надежных пользователей, не нуждающихся в премодерации. Обязательно прочтите наши правила по указанной ссылке: Правила

Также можно нажать Ctrl+Enter

Популярные посты

Инструкция для аллергиков. Как бороться с аллергией в период обострения

Инструкция для аллергиков. Как бороться с аллергией в период обострения

Я аллергик с детства. Имею аллергию на пыльцу березы, липы, полыни (выяснил это благодаря кожным пробам), а также пищевую аллергию на горчицу. Свои проблемы знаю, однако это меня не спасло.
Romeo_17
15 авг. 2017 / 17:21
  • 38061
  • 62
Алматы предложили сделать центром секс-туризма

Алматы предложили сделать центром секс-туризма

Известный политолог России Андрей Карпов предложил сделать Алматы центром секс-туризма. Но для этого сперва нужно легализовать проституцию в стране.
tala03
13 авг. 2017 / 14:48
Американцы хотят напасть на КНДР, но не знают, где находится эта страна

Американцы хотят напасть на КНДР, но не знают, где находится эта страна

В США 75% жителей считают, что КНДР является "критической угрозой" для их страны. Авторы популярного американского шоу Джимми Кимела решили проверить жителей США, знают ли те, где находится КНДР.
tala03
10 авг. 2017 / 16:48
  • 2669
  • 64
Ограбление года: 3 млн долларов и 50 тысяч евро украли у казахстанского экс-министра

Ограбление года: 3 млн долларов и 50 тысяч евро украли у казахстанского экс-министра

КТК: "У жителя Алматы украли… 3 миллиона долларов! В деле, которое расследует сейчас местная полиция, удивляет всё – и внушительная сумма, и фамилия пострадавшего..."
SamJamKZ
10 авг. 2017 / 11:43
  • 2409
  • 42
Учителям, владеющим английским языком, повысят зарплату на 200%

Учителям, владеющим английским языком, повысят зарплату на 200%

В Казахстане началось поэтапное внедрение трехъязычного образования. По данным МОН РК, с 2017 учебного года начнется внедрение трехъязычия в 5-х классах.
tala03
10 авг. 2017 / 15:20
  • 1979
  • 31
Приложение казахстанских школьниц признали лучшим на конкурсе в Сан-Франциско

Приложение казахстанских школьниц признали лучшим на конкурсе в Сан-Франциско

Команда алматинских школьниц выиграла главный приз международного конкурса Technovation Challenge 2017 по разработке мобильных приложений.
yviNews
11 авг. 2017 / 16:38
  • 2253
  • 5
Недоразумение с грантами в ВУЗы: «медалисты» до сих пор имеют преимущество

Недоразумение с грантами в ВУЗы: «медалисты» до сих пор имеют преимущество

Многие способные выпускники без Алтын Белги готовились к тестированию, чтобы в честной борьбе попытать счастья на гранты без ущемления со стороны якобы "золотых" выпускников.
DanaJarlygapova
14 авг. 2017 / 14:35
На EXPO через Балхаш и Боровое своим ходом

На EXPO через Балхаш и Боровое своим ходом

Мы объехали по кругу озеро Иссык-Куль, о чем повествует предыдущий пост, и вернувшись из поездки подумали, а почему бы нам не рвануть на наше озеро, не менее прекрасное?
yelenasergiyenko
13 авг. 2017 / 13:13
  • 1199
  • 6
Сколько дней казахстанцы отдохнут на День Конституции и Курбан айт

Сколько дней казахстанцы отдохнут на День Конституции и Курбан айт

Многие уже сейчас планируют отпуска и праздничные выходные. Сколько дней отдыха будет в этом году в честь Дня Конституции и мусульманского праздника Курбан айт?
yviNews
11 авг. 2017 / 15:08
  • 1194
  • 0