Как просчитать доходность от недвижимости? Ни для кого не секрет, что аренда жилья давно стала распространенным видом бизнеса.
Правда, в большинстве случаев, нелегальным. То же самое жильё, при известных усилиях, может стать, например, парикмахерской или магазином. Вот только насколько будет оправданной покупка ещё одной квартиры, а тем более её переделка под офис или аптеку?
Захожу на сайт алматинской компании, которая занимается сдачей жилья в аренду. Приличный такой сайт, вроде. Даже принимают квартиры в доверительное управление. Например, если вы уезжаете куда-то надолго, а жилье остается пустым, можно заключить договор с компанией, которая будет сдавать его в аренду в ваше отсутствие. Думаю, кто мне расскажет, как просчитать доходность жилья и об индексе? Ведь прежде чем взять жилплощадь в управление, нужно знать, а принесет ли она прибыль?
Звоню, представляюсь. Мне в ответ не называют себя, но говорят, что у телефона руководитель компании. Я задаю интересующий вопрос, но при слове «доходность» в трубку начинают кричать и говорить, что все доходы в налоговой показывают, а я лезу не в свое дело. Пытаюсь объяснить, что хочу узнать не о конкретных доходах компании, а всего лишь о теории. Меня всё равно не понимают и посылают туда же, в налоговую. На вопрос: «Ну вы же как-то должны заранее просчитывать, какую квартиру брать в управление, а какую нет?» на повышенных тонах отвечают: «Какие расчеты? Одна квартира приносит доход, на другой уходим в минус, как итог — по нулям! Всё!».
Дикий капитализм
Как позже мне объяснили знающие люди, ситуация с руководителем компании вполне типична. Многие предприниматели не владеют даже элементарными понятиями финансового менеджмента. А это, как раз таки, предполагает знание того, что такое доходность жилья или индекс этой доходности.
— Часто бывает так, что человек сдал одну квартиру, а там пошло-поехало: берут еще одну, потом следующую. Этим могут заниматься даже люди без образования, поэтому может быть, что в компании и не слышали о таких понятиях, — комментирует ситуацию коммерческий директор Центральноазиатской девелоперской компании Виталий Григорьев.
По словам специалиста, случаи, когда предприниматели не оценивают риски, встречаются сплошь и рядом. Особенно это было заметно после наступления кризиса по многочисленным объявлениям «продаю» на недостроенных зданиях. Или, например, на одном из зданий Караганды, которое начинало работать как торговый центр. Нынче в нем перемешаны офисы и бутики. Ожидания владельцев торгового центра не оправдались, поэтому помещения стали сдавать в аренду фирмам. В основном на это повлиял кризис, делает выводы Виталий Григорьев. Но бывает, когда виноваты не глобальные проблемы, а локальные промахи. Допустим, электрические сети в ветхом состоянии, а владелец объекта «наворачивает» свою недвижимость вентиляцией, интеллектуальными приборами и светящейся рекламой.
— Есть компании, которые ничего не просчитывают, просто заходят на рынок, а там — как повезет. Если человек ограничен в средствах, нужно самому вникать во все понятия и все просчитывать. Если зарабатываешь много — найми специалистов, которые тебе всё просчитают и преподнесут в готовом виде.
По словам, президента Совета объединений оценщиков Евразии Вилена Елисеева, неграмотные предприниматели ему встречаются везде:
— Я езжу с семинарами и в Астану, и в Алматы. Кто занимается крупным бизнесом, владеет профессиональными понятиями, а вот средний и малый бизнес — зачастую нет. Почему так много людей банкротится? Они не знакомы с обычными экономическими расчетами.
Просто о доходности
В сложном лучше всегда начинать с простого. Допустим, у человека появились свободные деньги, и он решил купить квартиру, чтобы иметь доход с ее аренды. Предположим, что приобрел он ее за 100 тысяч долларов, а сдает за 10 тысяч долларов в год (это 833 доллара в месяц). Цена, скажем, очень приличная. Для Астаны, например, ничего удивительного, а вот в Караганде за такую сумму найти арендатора сложно. Так вот, даже при условии такой арендной ставки, стоимость квартиры окупится только через 10 лет. Почему в качестве примера взяли именно такую цену за съём квартиры? Всё просто. Если в целом по Казахстану средняя ставка по депозиту в банке составляет 7,8% годовых, то в свой бизнес нужно закладывать больший процент прибыли.
Депозит — самый доступный и простой способ сохранить деньги. Он защищен от рисков, и у вкладчика нет никаких расходов по его содержанию. Сдача квартиры — это затраты на эксплуатацию и все сопутствующие хлопоты. Поэтому должен быть доход хотя бы в 10%, иначе для чего вся суета? Если квартиру перестраивают под ту же аптеку, риски еще больше, значит процент дохода должен быть еще выше.
Можно считать от обратного: если вы купили квартиру, за сколько лет вы хотите её окупить? Исходя из целей — рассчитать, какая должна быть аренда. Если за 5 лет, то стоимость услуг должна повыситься до 20 тысяч долларов в год. Вроде, всё элементарно.
Реальные примеры из жизни говорят о другом: карагандинка Светлана Машкова в 2007 году сдавала квартиру посуточно. Женщина говорит, что в цене ориентировалась на среднюю стоимость аренды по городу, взятую из газет. Затем сделала скидку на район и отсутствие ремонта. Из чего вывела, что жильё можно сдавать за 2000 тенге в сутки. По тем временам её квартира стоила почти 9 миллионов тенге (126 тенге за доллар по курсу на тот период).
Квартиру у неё, естественно, снимали не каждый день. Но, говорит женщина, неделя, когда жильё простаивало два дня, считалась неудачной. Плюс форс-мажоры: бывало, клиенты не платили, один раз она просто пожалела человека и пустила его бесплатно. Предположим, что в среднем за месяц её квартира пустовала 5 дней. Значит, за год она получила от аренды: 300 дней х 2000 тг = 600 тысяч тг. А это значит, стоимость ее девятимиллионной квартиры окупится за 15 лет. Но, не это главное. Стоимость аренды в процентном отношении к стоимости жилья составит 6,7%. Даже по нынешним временам доход намного меньше от денег на депозите. Напомню, что в 2007 году проценты по вкладам в банках были выше, чем теперь.
Продолжение на портале о недвижимости kn.kz