В работе http://krisha.kz/content/articles/2012/cdelki_february на основе открыто публикуемой информации сделана подборка данных о реально совершенных сделках в феврале 2012 года.
Это, пожалуй, единственная доступная информация, которая может быть использована в качестве некоего ориентира на рынке недвижимости. Всего было предоставлена информация о 9 сделках, совершенных в феврале.
Все 9 сделок были проанализированы с точки зрения типичности проданной квартиры. Как нетипичные были отсеяны 3 сделки: 2 квартиры продавались в черновой отделке, а одна была в совминовском доме.
Таким образом, дальнейшая работа проводилась с оставшимися 6 сделками.
С другой стороны, в работе http://krisha.kz/content/analitics/month/2012___/price_february был проведен анализ массива февральских объявлений и на основе этого анализа получены цены продавцов (расчётные цены).
В расчётах использовался массив объявлений, поданных на сайт http://krisha.kz и в газету «Крыша» за этот же период.
В данной работе проводится сопоставление реальных рыночных цен на квартиры и расчётных цен, полученных на основе анализа массива объявлений.
В таблице представлены следующие данные: административный район проданной квартиры, её формат и площадь (кв.м), цена реальной сделки (в USD), расчётная цена из анализа (в USD), относительное отклонение расчётной цены от рыночной (в %), дополнительная информация о проданной квартире.
В необходимых случаях была сделана линейная интерполяция данных для получения расчётной цены квартиры, не попадающей в конкретную категорию.
| N | район | формат | кв.м | Цена сделки | Расчётная цена | +/- % | Особенности квартиры |
| 1 | Бост. | 3-комн. | 63 | 77 | 98,9 | 22 | 63(45)6 кв. м, 5(5), неугловая, обычн., комнаты изолированные, на Аскарова, выше мкр «Орбита» |
| 2 | Бост. | 2-комн. | 43 | 70 | 78,6 | 11 | 43(27.5), 5(5), угловая, 1974 г. п., комнаты смежные, мкр «Орбита-1» |
| 3 | Алм. | 1-комн. | 36 | 73 | 74,1 | 1 | общ. 36.3, 1987 г. п., 4(9), состояние хорошее, со встроенной кухней, Байзакова-Шевченко |
| 4 | Ауэз. | 1-комн. | 45 | 65,5 | 66,1 | 1 | общ. 45, чистовая отделка, с мебелью и техникой, ЖК «АкКент» |
| 5 | Алм. | 1-комн. | 40 | 75,5 | 74,1 | -2 | 40()8, пан., 1977 г. п., р.Весновка-Гоголя, хор. рем., +мебель+техника, срочная продажа |
| 6 | Алм. | 3-комн. | 66 | 125 | 120,3 | -4 | улучш., неугл., общ. 66, пан., 1985 г. п., без ремонта, без узак. перепл., Казыбек би-Муканова |
Данные в таблице отсортированы по возрастанию относительного отклонения расчётных цен от рыночных.
Данные по отклонениям расчётных цен от цен реальных сделок представлены на рисунке.
При рассмотрении таблицы и рисунка можно заметить следующее:
- 67% квартир имеют отклонение не превышающее 5%;
- 83% квартир имеют отклонение не превышающее 12%;
- только у одной квартиры наблюдается отклонение, превышающее 20%.
Вывод
В феврале для определения рыночной стоимости типичных квартир можно с высокой степенью достоверности использовать расчётные цены из работы http://krisha.kz/content/analitics/month/2012___/price_february .
Стекольников Н.В.