Семь-двадцать... Затишье перед бурей
СМИ с традиционной для таких поводов бравурностью сообщили о первом кредите по президентской ипотеке. Его в торжественной обстановке выдал молодой алматинке банк «ЦентрКредит». Повод, вроде бы, дежурный, и для сонно-отпускного июля даже не самый заметный. Но рынок недвижимости ждал этого момента. И сейчас многие (особенно те, кто намерен что-то купить или продать) теряются в догадках по поводу, что же теперь будет.
Подстегнёт ли цены президентская ипотека? Как рост спроса отразится на рынке? Оживёт ли фактически «мёртвый» рынок и, может быть, даже пойдёт в рост, как в весёлых 2000-х годах?
Воспоминания о тех волшебных временах, когда любой дом, квартира и даже обычный кусок земли могли приносить за год 200 – 300 % чистой прибыли, ещё живы среди тех, кто успел обогатиться в то время. Некоторые умудрились набрать в кредит по пять, семь, десять квартир и перепродать их с такой прибылью, какая не снилась простым смертным. Бум середины 2000-х, когда словно горячие пирожки разлетались не только квартиры в новостройках и старых «панельках», но и просто голые участки земли где-то в степи, наспех обнесённые столбиками, стал действительно уникальным временем. Это период, когда банки бездумно и бесконтрольно накачивали деньгами сектор недвижимости, причём именно потому, что за короткое время растущий мыльный пузырь приносил поистине сказочные барыши. При банках появлялись аффилированные и даже дочерние девелоперские компании. Ажиотажный спрос на жильё, обусловленный не потребностью в жилье как таковом, а массовым спекулятивным интересом, вёл к тому, что цены пробивали все мыслимые и немыслимые потолки. Это было время, когда квартира в новостройке где-нибудь в верхней части Алматы (хорошая, новая, четырёх-пятикомнатная) могла стоить, внимание... могла стоить наравне с виллой на Лазурном берегу Франции. Или даже дороже.
Цена в миллион или два миллиона долларов на особняк на Коктобе или в какой-нибудь Каменке не была чем-то неожиданным. Так стоил не дворец, а такой средний, приличный, но СРЕДНИЙ особняк.
Дворцы легко доходили до десятков миллионов, а элитные дворцы – и до сотен.
О феномене Казахстана тогда писала европейская пресса. Сравнивались цены на апартаменты курортного испанского побережья, на виллы в Монако и на аналогичные виллы в Алматы. Европейские риеэторы крутили пальцем у виска, а особо продвинутые, отследив динамику цен, летели в далёкий Казахстан вкладывать деньги.
Многие тогда обогатились, действительно многие.
А когда пузырь лопнул, предприимчивые инвесторы, набравшие по несколько квартир и участков в кредит, прыгали с крыши или совали голову в петлю. Знающие люди помнят много примеров.
К чему мы обо всём этом сейчас? Как всё это может быть связано с ипотекой по президентской программе, которую дают на 25 лет людям, не имеющим жилья?
На первый взгляд, вроде бы, никак. Ожидания мыльного пузыря (не такого масштаба, конечно, но всё же – хотя бы небольшого пузырька) практически ни на чём не основаны. Во-первых, программа «7-20-25» – это только новостройки. Причём не апартаменты от «Базиса», а бюджетные государственные дома. Во-вторых, цены за квадратный метр в этих новостройках запланированы фиксированные, как и максимальные суммы ипотеки (25 миллионов в крупных городах и 15 – в остальных регионах). В-третьих, доступ к программе есть только у тех, кто не имеет жилья в личной собственности, основной целевой сегмент – работающие молодые семьи.
Какой пузырь?
На эту тему уже несколько раз собирали каких-то экспертов, аналитиков рынка, которые говорили умные слова как раз по приведённым трём пунктам. Мол, никакого роста цен, никаких предпосылок к ажиотажному спросу. Успокойтесь, мол, граждане, и не забивайте себе мозги.
И, тем не менее, рынок ждёт. Даже не пузыря, даже не роста цен, а для начала хоть какого-то оживления. Потому что на сегодняшний день в Казахстане рынок недвижимости фактически заморозился в лёд, несмотря на июльскую жару. Количество сделок купли-продажи квартир, домов и участков упало до минимума. Цены, указанные в объявлениях, ни о чём не говорят, потому что объявления эти висят месяцами. Никто ничего не покупает (пока), но и продавцы боятся что-то продавать, выжидая и выставляя на всякий случай цены существенно выше возможных реальных.
Почему?
Потому что программа «7-20-25» огромна по объёму. Это триллионы тенге. И это надолго.
И потому что ипотека формирует спрос на новостройки, который неизбежно и обязательно подстегнёт спрос на «вторичку». Хотя старое жильё никто кредитовать не будет, его цены тоже должны реагировать на рост спроса. К тому же, президентская ипотека неизбежно повлияет и на предложения частных банков, которые «вторичку» кредитуют.
И потому что неудовлетворённый спрос на жильё в стране огромен.
И потому что...
Аргументов достаточно много, но проверить, насколько они работают, можно будет только когда программа «7-20-25» наберёт какие-то обороты. Когда сделки по ней, особенно в больших городах, станут массовыми, когда в банках выстроятся очереди.
Надежды на спекулятивный рост цен, чтобы опять делать деньги из воздуха, выглядят наивно. Но, по крайней мере, можно надеяться на оживление спроса, что позволит продавцам не ожидать заветного покупателя годами.
Что-то должно измениться, во всяком случае.
Открой Для Себя Казахстан