Пост №2. Ипотека. И ответ на вопрос в чем выгода банка при выдаче беспроцентных кредитных лимитов

Итак пост №2 (настоящий блог уже получается) как и обещал, всеми любимый «Дом – милый дом».  Ипотека!!! Знаете среди банкиров бытует следующий анекдот, который я уверен наиболее полно описывает вообще отношение людей к ипотеке. «Вопрос: А попадет ли в ад человек который придумал ипотеку ?  - Ответ: Да, но не сразу, а мелкими кусочками в течение 20 лет»

Также, некоторые врачи диагностировали новый вид заболевания, который называется ипотечный синдром. Суть ее заключается в том, что многие заемщики на третий год пользования ипотекой чувствуют невыносимую усталость и уже не очень хотят пользоваться данной услугой. Но все равно, день за днем, год за годом они несут документы для оформления данного вида кредита.

Выгоден ли он Вам?  Однозначный ответ: ДА. Это единственный по настоящему 100% выгодный кредит для заемщика.  Вы спросите почему?  А вот почему. Какой у нас процент ставки рефинансирования по данным Национального банка? Согласен неожиданный вопрос, но очень важный.  Для начала дадим точный ответ: На 2014 год ставка рефинансирования 5,5%.  Что это значит? Это значит, что деньги в Республике Казахстан в 2014 году обесценятся на 5,5%.  А в разные годы данный показатель колебался в районе 7 – 7,5%. Если у Вас на руках будут 18 400 000 тенге на сегодняшний день, то через 10 лет ее стоимость упадет в 2 раза. По этой причине, нет смысла просто копить деньги, потому что ее запросто съест инфляция. А вот купить недвижимость, это выход. Более того, недвижимость сохранит рыночную стоимость. А если вы возьмете кредит на 20 лет, то деньги получаются обесцениваются в 4 раза, а недвижимость эквивалентную стоимость все равно сохраняет. Простой пример: в 1999 году в г.Атырау, акимат продавал квартиры и стоимость их составляла 1 000 000 тенге. Для 1999 года, это очень большая сумма денег. Ведь средняя зарплата на тот момент составляла 25 000 тенге. Прошли годы, а для человека теперь оплачивать 85 000 тенге, за кредит обычное дело.   А если это выгодно нам, то это наверное не выгодна банкам, почему же они выдают такие кредиты? Заметьте, не многие банки обладают такими средствами, и в настоящий момент не многие банки их и выдают.  На что делают ставку выдавая ипотеку? Думаю это классный вопрос. Возможно после этого поста, некоторые банки откажутся от продукта ипотека ))).   Но так уж и быть. Расскроем секрет.  Воспользуемся ссылкой   http://fin.zakon.kz/credcalc/  и заведем в него следующие условия:

Если вы обратили внимание, в первое время вы оплачиваете банку проценты, причем в достаточно большом  количестве. Далее данные проценты уменьшаются и увеличивается основной долг.  И что самое интересное ежемесячная  сумма платежей остается неизменной и составляет 228 807 тенге.   Отсюда вывод: Банк зарабатывает основную часть своих доходов на Вас в первые 5 лет, а последующие 20 лет, больше теряет, чем выигрывает.  Практический совет, если вы взяли кредит и платите уже более 5 лет, то дальше будет легче оплачивать, ну а инфляция добьет все остальное.  Учитываю, что рынок недвижимости падает один раз в 20 лет, то эта самая лучшая форма вложения и накопления.   Кроме того, на рынке ипотечного кредитования нередки случаи, когда люди неплохо зарабатывают на ипотеке уже сегодня. Как это происходит?   Да очень просто, многие успешные предприниматели применяют следующий прием. Покупают квартиру в хорошем районе, делают ремонт, снимают подешевле квартиру в более простом районе, а свою сдают в аренду. Обычно сумма аренды, закрывает ежемесячные платежи по кредитам, плюс свою аренду, иногда, где то 20-30 тысяч тенге ежемесячного дохода приносит.  Здесь главное все правильно рассчитать.

Ну и ответ на скрытый вопрос: В каких случаях банки согласны чтобы вы не платили проценты?

Ответ №1: В том случае ,если это сокращает расходы Банка.

Деньги можно снять обычно где? Правильно – в банкомате. А вот как туда деньги попали, это мало кого волнует. А попали они туда так. Кассир (не бесплатно) утром загрузил контейнеры с деньгами, потом Кассир и инкассатор (оба не бесплатно) днем понесли загружать банкоматы. Банкомат тоже не дешево стоит (Все зависит от модели). Да и потом, банкомат, может в любой момент просто «заглючить». И здесь появляется специалист ИТ-отдела (этот вообще бесплатно не работает). Как вы заметили, только для того, что вы сняли деньги с банкомата, Банк понес целую кучу расходов как по технической поддержке этого банкомата, так и постоянные расходы на зарплатах сотрудников.  А вот если задуматься? Что вы будете делать с этими деньгами? Скорее всего, вы что-нибудь на них купите. В каком-нибудь супермаркете, наберете целую корзину продуктов для дома и конечно же у Вас сумма получиться, не целая, а с копейками еще. Кассир остановит, километровую очередь, вызовет СБ, попросит, чтобы он разменял деньги. Зачем? Ведь можно просто расплатиться карточкой. Но почему то, целая куча людей, все равно снимает наличность.  В настоящее время, с карточкой можно оплачивать почти в любых магазинах, через посттерминал (бензин, связь, оплатить услуги интернета, рестораны, кафе, интернет-покупки, покупки билетов на самолет, покупки билетов на поезд, да на что угодно).    Поэтому пользуйтесь карточками, это очень удобно, модно и в конце концов, в конце месяца вы можете, запросить отчет по движению по карточке у банка и узнать, как и куда вы потратили свои деньги (чисто для аналитики, очень полезная информация, а то большинство людей плохо помнят куда вообще девается 20% их доходов)

А теперь посмотрим на это со стороны торговых точек

Оплата через карточки, что это означает? Это означает, что вы не таскаете наличность. Представьте, что вы крупная компания, скажем Техно дом (Пример утрирован). Ваша задача, быстро привезти товар, быстро его продать, быстро получить деньги и быстро купить еще товар, для того чтобы быстро его продать.  Это вечный круг, чем дольше он движется, тем лучше.  Но на практике, быстро получить деньги не получается. Потому что, черт побери, люди все время таскают наличность. А наличность, означает что я должен держать кассира. Кассир, целый день собирает выручку. В конце дня, куча людей, перепроверяет за этим кассиром, на предмет недостачи. Потом они все это заворачивают в мешок, пломбируют его, потом приходит инкассатор, забирает деньги, отвозит в Банк. В Банке это мешок вскрывают (Естественно данная операция происходит на следующий день), кассиры банка его пересчитывают, и только потом сажают деньги на счет.  Вы как Техно-дом понесли следующие потери: Зарплата кассира (Потому что вместо 5 кассиров, вам придется держать 20).  Инкассатор, тоже не бесплатно приехал. И банк, тоже берет комиссию за пересчет. Чем больше денег, тем больше комиссия. Чем больше людей, тем больше бардака (цивилизованно это принято называть человеческим фактором).  И самое главное – где тут быстро?  Катастрофические потеря времени, и это в самом продаваемом  магазине техники.

А ведь все это можно было решить очень просто: Поставил посттерминал. Клиент пришел, оплатил карточкой, деньги сразу упали на счет банка, и ты сразу их перевел.  Вот это – я понимаю быстро.

Касательно того, что грейс-период не полные 50 дней вы правы.

Если вы делаете какие-либо операции (как мы помним, это оплата, снятие или перевод), скажем 1 июля 2014 года, то Ваш льготный период до 20 августа 2014. Правда если вы снимете деньги 28 июля, то Ваш льготный период все равно 20 августа 2014 года. Поэтому, если вы планируете пользоваться, все 50 дней, делать какие либо операции по счету лучше в начале месяца.