Почему покупка квартиры или дома не является хорошей инвестицией с точки зрения диверсификации
В этой заметке я попробую показать почему квартира или дом не является хорошей инвестицией, особенно в Казахстане. Для начала я формально введу две концепции: диверсификация и человеческий капитал.
Диверсификация - сглаживание колебаний в стоимости портфеля путем добавления в него активов со слабой корреляцией (взаимозависимостью) с текущими активами в портфеле. Пример - у вас в портфеле только акции нефтяных компаний. Стоимость такого портфеля сильно колеблется вместе с ценой на нефть. Добавив например акции мобильных операторов, вы снизите зависимость от конкретного драйвера - цены на нефть, может быть, правда, ценой доходности.
Человеческий капитал - это мера всех ваших будущих заработков (доходов или зарплаты), приведенная к сегодняшнему дню. Например, следующие три года условный Петя будет специалистом с одной зарплатой, потом еще три года начальником отдела с другой, потом еще пять лет директором департамента с третьей, потом до самой пенсии - управляющим директором с четвертой зарплатой. И вот, весь этот поток зарплат Пети, дисконтированный на сегодняшний день и есть - его человеческий капитал.
Состояние любого человека выражается формулой: Чистые активы + Человеческий капитал. Например: у Пети есть счет в банке на 2 млн. тенге, есть квартира стоимостью в 20 млн, на нем висит остаток ипотеки в размере 10 млн, его человеческий капитал - ну пусть еще 20 миллионов. Таким образом Чистые активы Пети - 12 млн. тенге, а общее состояние - 32 млн. тенге.
Теперь интересное. Например Петя работает в Казахстане. Зарплата Пети является функцией от нескольких переменных: 1) его востребованности как специалиста, 2) состояния экономики Казахстана, 3) чистого везения. Нас интересует второй драйвер - зависимость зарплаты Пети от экономики Казахстана. Этот драйвер в свою очередь является функцией от цены на нефть и цены на цветные металлы (не буду объяснять почему, это очевидно).
Таким образом - и это очень важно - хочет того Петя или нет, его состояние (Чистые активы + Человеческий капитал) зависит от цены на нефть, так как цена на нефть является одним из драйверов его зарплаты (через зависимость зарплаты от общего состояния экономики Казахстана), которая в свою очередь формирует его человеческий капитал! Запомните эту мысль.
Наконец вернемся к недвижимости. Купить квартиру в Астане или Алмате - это идея-фикс многих молодых (и не очень) людей. Квартира является частью Чистых активов и через это - частью состояния любого ее владельца.
Давайте разберем, какие драйверы влияют на стоимость квартир. Основных драйверов два: себестоимость (материалы и работа), и - внимание - доходы населения! Да-да, именно так. Замечали ли вы или нет, но это так: если в каком-то месте высокие зарплаты, то там автоматически дорогое жилье. Жилье в столице (где зарплаты обычно выше) дороже жилья в обычном городе, хотя вроде кирпич или бетон те же - то есть, не себестоимость является причиной данного феномена. На это есть простое объяснение - обладатели высоких зарплат хотят жить неподалеку от работы, и тем самым повышают спрос на жилье около высокооплачиваемых мест работы. Давайте зафиксируем этот момент: стоимость квартир зависит от уровня зарплат, которые предлагают работодатели неподалеку от этих самых квартир. А ведь эти самые зарплаты как мы определили выше, зависят от состояния экономики Казахстана, то есть в том числе от тех же самых цен на нефть! Таким образом, стоимость квартиры тоже зависит от цены на нефть.
Получается, что владельцы квартир в Казахстане зависят от нефти дважды: в компоненте Чистые активы и в компоненте Человеческий капитал. С точки зрения диверсификации это не лучший подход. С точки зрения диверсификации, нужно копить такие активы, которые имеют слабую или отрицательную корреляцию с ценой на нефть и цветные металлы - например акции технологических компаний, или евробонды качественных эмитентов, или - обычный долларовый депозит.
Это первое и самое важное соображение.
Есть и второе соображение. В Казахстане наблюдаются какие-то перекосы в некоторых аспектах рынка недвижимости: арендная доходность в Алмате сейчас на уровне 4-6%, а ставки по ипотеке - 16-18%. Для сравнения: в Лондоне (данные numbeo.com) арендная доходность - 2-3%, а ставки по ипотеке - 3-4%; согласитесь, совсем другое дело! Получается, что по сравнению с Лондоном, в Алмате гораздо выгоднее арендовать, чем брать ипотеку.
В любом случае перед покупкой недвижимости помните: недвижимость всегда очень легко купить и всегда достаточно проблемно продать. Многие думаю подтвердят эту истину.