О квартирном рынке в Алматы
Все, что мне нужно - это комната, где можно положить шляпу и нескольких друзей.
Дороти Паркер
Проблема «квартирного вопроса» давно стоит остро для некоторых граждан нашего государства, как и собственно для меня, к своим 30 годам, я еще не смог заработать себе на квартиру, что наверно не делает мне плюса, но тем не менее, хотелось бы немного поговорить (читайте - поразмышлять) о нашем рынке квартир - что он и кто он.
Начнем с простого и одновременно сложного - с цены!
Цена такого небольшого метра в квадрате
Цена - это все то, что между бесплатным и бесценным.
Константин Кушнер
Я буду сейчас рассматривать вариант со вторичным рынком, первичный рынок – отдельная история. Для начала, не буду далеко ходить возьму статистику с известного портала krisha.kz, как видно цены немного упали и наблюдается тенденция к понижению (если, конечно, верить данным портала)
1748$ долларов за квадрат. Посмотрим, что у нас есть в наличие в предложениях, скажем 3 комнатная квартира, недалеко от центра кирпич/бетон! Цены «плавают» от 70 тысяч до 110 тысяч долларов – в целом с разными условиями , возьмем 90$ – тыс. как средний вариант. Ну что ж накопить на 90$ тыс. конечно же можно, но все зависит от денежных поступлений их частоты и количества. Скажем если оставить на жизнь в Алматы 1000$ (с учетом аренды, питания, проезда и прочих повседневных нужд, мне кажется достаточным), то если мы хотим накопить сами на такое жилье, то получится:
7,5 лет при доходе 2000$ откладывая 1 тыс. $
15 лет при доходе 1500$ откладывая 500$
Итд.
При этом надо учесть, что доллар и цены колеблются, и конечно же рынок внесет корректировки в такие совсем простые расчеты. Можно конечно значительно сократить сумму, живя у родственников, но 5-10 лет родственники могут и не вытерпеть!
Количество лет накопления можно сократить, если копить будут двое – тогда в семье где двое получают вместе около 2500$, откладывая 1500$ осчастливят себя квартирой через 5 лет, а это уже неплохо!
Однако приведем наши зарплаты к тенге по курсу 186 к «зеленой бумажке»
2000$ - 2500$ это где-то от 370 000 до 465 000 тенге, в общем неплохая зарплата, если сравнивать с официальной средней:
«19 декабря на традиционном Брифинге СЦК выступил аким Алматы А.Есимов. По словам градоначальника средняя зарплата алмаатинцев в 2014 году составила более 154 тысяч тенге»
Источник: http://www.24.kz/ru/news/social/item/41355-srednyaya-zarplata-almatintsev-bolee-154-tysyach-tenge
Возьмем даже 160 тыс , что сегодня 860$, с таким доходом, если вы «осчастливили» родственников своим пребыванием, откладывая по 500$ ,будете копить лет 15, если вдвоем = 1720, лет 7, если на квартире и опять таки вдвоем (одному крайне трудно) лет 10. Да, вот такие цифры, в общем-то человеку со средней зарплатой без квартиры дождаться «золотого ключика» от заветной двери будет ну очень тяжело!
Тяжелые оковы ипотеки
"Ставки достаточно высокие, и они, наверное, и должны быть высокие, потому что это такой сегмент финансовых услуг, который предназначен для высокооплачиваемого населения, то есть, это те люди, которые получают большую зарплату или в целом являются, давайте назовем, богатыми людьми. Вот им могут выдаваться кредиты, потому что они ипотечно платежеспособны. Покупать жилье в ипотеку могут не более 5-10 процентов казахстанцев", -
Кайрат Келимбетов.
Ипотека – вещь неприятная, особенно долларовая, но мы ее тоже возьмем в расчет (но только тенговую, мы ведь не хотим попасться на перепадах курса), возьмем-ка наш калькулятор и просчитаем 3 варианта по ставке 13% (эффективная 17%) годовых и 30% первоначальным взносом в тенге на 5 лет, 10, и 15 (я взял пример с «евразийского банка»)
5 лет – ежемесячно 352 000 тыс около 1900$ - ну что ж это подойдет для пары, с общим доходом не менее 2500$ (при ужатом бюджете)
Переплата: 9 366 000 тг
10 лет – ежемесячно 275 866 тыс около 1500$ - ну что ж это подойдет для пары и того, кто зарабатывает не менее 2000$
Переплата: 21 343 920 тг
15 лет – ежемесячно 260 293 тыс около 1400$ , близок ко второму варианту
Переплата: 35 092 740 тг
Человека с средней зарплатой я тут не нашел!
А вот ситуация на рынке с самими ипотечными кредитами достаточно сложная, кто-то не выдаёт, кто-то выдает в долларах США, и кажется есть в тенге, но с большими ставками! Это конечно злит и напрягает, банки перестраховываются, а мы не можем себе позволить жить на долларовом вулкане и не будем брать "зеленые" под процент!
Есть конечно гос. программы по доступному жилью! Например, «Жилстройбанк» предлагает более щадящую программу! Возьмём кредит у них , так как у нас есть минимальный 30% взнос, мы попадаем в программу «предварительный заем» http://www.hcsbk.kz/ru/credits/predvaritelnyi-zaem:
Ставка по кредиту
10% годовых (ГЭСВ* - от 11,4% годовых), без накоплений, для участников гос. программы
9,5% годовых (ГЭСВ* - от 12,0% годовых) - при взносе 30% от суммы договора
8% годовых (ГЭСВ* - от 8,6% годовых) - без накоплений, для участников Программы "Программа Развития Регионов до 2020 года"
*Годовая эффективная ставка вознагражденияСрок кредитования: от 3 до 8,5 лет
Валюта: Тенге
Итак, у нас есть 30% - 27$ тыс долларов, мы скажем не участники гос. Программы, мы готовы внести все сразу (30% от суммы договора - ГЭСВ* - от 12,0% годовых) и платить 10 лет.
Сразу отмечу в детальных, данных о предложении немного другие цифры и условия, там надо накопить 50%, погашая процент займа, но мы не будем заморачиваться и подсчитаем по простому аннуитету:
Имеем:
Стоимость объекта: 90000 в валюте
Первоначальный взнос: 27000 в валюте, что составляет: 30% от указанной стоимости объекта
Сумма кредита: 63000 в валюте
Процентная ставка: 12%,
Срок кредита: 120 мес.
Получаем:
Ежемесячный платеж (аннуитет): 903.87 в валюте,
При этом:
За весь срок финансирования должно быть выплачено итого: 108464.04 в валюте
Из них процентов: 45464.04 в валюте,
Ну что ж уже ближе к среднему человеку, 900$ - уже что-то вменяемое, осталось найти еще гле-то 200-300 долларов на прожитье, накопить 30% и подождать пока набежит все 50!
Рынок – не базар
«Квартир развился рынок, наконец, но он пока для самых толстокожих».
Георгий Александров
Итак, с подъемом цен на жилье в 2005 году, мы получили нелегкую картину сегодня, тогда рынок рванул по ряду причин, это и ипотеки, и риелторы и все остальное. Сегодня же рынок, как мне кажется глуховат, я не эксперт, но такое впечатление создается, когда бегаешь по той же krisha.kz. Но почему же цены не опускается? Попробуем рассмотреть 2 варианта покупки
1) Покупка с нуля, с помощью ипотеки или кредита, или неожиданного миллиона долларов на вашу голову (впрочем, этот способ редок)
2) Покупка за счет обмена или продажи своего имущества, вы продаете свою квартиру за 100 000 и покупаете за 90 000.
Так вот, количество операций первого вида сократилось, потому что стали меньше выдавать кредитов и ипотек, люди так же стали более осторожны и уже не так стремятся в кабалу. А вот что касается вторых, то в принципе – движения не остановились, люди по-прежнему разменивают свою квартиру на новую или на деньги.
«Квартиры в кирпиче и монолите прибавили по всем показателям. Средняя цена предложения в кирпичных домах выросла ненамного, всего на 3 единицы, или полторы десятых процента, до 1 943 у. е. Монолит прибавил почти два процента, или 34 единицы, до значения 1 914 у. е. Средняя цена предложения квадрата в панельных домах снизилась на единицу и равна 1 648 у. е.
Количество предложений всюду выросло. В панели почти на 20 %, в монолите чуть менее чем на 12 % и в кирпиче примерно на 3 %.»
(http://krisha.kz/content/articles/2015/srednyaya-cena-v-almaty-posle-nedavnego-snizheniya-bez-peremen)
Но что происходит? Кол-во предложений растет, это и обмен и просто люди уезжают, кто-то конвертирует недвижимость в деньги, а спрос при этом остается в ожидании, и в основном стоит из «спекулянтов» - тех, кто перепродает, или обменивает свое жилье на другое. С таким раскладом рынок должен при наших экономических условиях проседать дальше! Я думаю, что квартиры будут дешеветь, но на сколько? Для того чтобы нашему среднему человеку наконец купить квартиру в течении 10 лет через ипотеку с зарплатой 860$, живя на 200-300 долларов надо чтобы жилье, которое сегодня стоит 90 000$ стоило этак 50 000$ , а это значит на 45% дешевле, а годовая эффективная ставка где-то 10-11%. То есть квадрат должен стоить примерно 1000 – ну что ж, если учесть, что c ноября по май, по тем же данным, квадрат подешевел на 10%, то 35% - пожалуй это обвал! Надо так же осознавать, что в сегодняшних условиях роста доллара и урезания заработной платы, покупка квартиры – это роскошь для среднего слоя части населения.
О западных реалиях
"Ни в одной стране мира нет такого, чтобы все население владело собственным жильем. Даже в развитых странах владеть жильем - это большой показатель благосостояния. Вы знаете, что миллионы людей в США за счет того, что они не возвращали кредиты, банки выселяли из собственного жилья",
Кайрат Келимбетов
Все так, но мы забываем, что там есть и социальное жилье, и что оно там даже есть для тех, кто временно не работает, так же, если уж на то пошло, снимать жилье – мы будем, спору нет, но только пока –будем работать. Но наши пенсионеры, или люди, которые потеряли трудоспособность, что делать им? Как платить 300,400,600$ долларов в месяц за аренду? Почему-то никто не думает, что аренда может быть не доступна даже для тех , кто работает и получает не такую большую зарплату, почему-то никто не думает что мы можем оказаться на улице, как только не сможем заплатить арендодателю! Похоже этот вопрос некоторые граждане себе не задают!