Новое старое не предлагать

Выбор квартиры — процесс сложный и ответственный. И новые квартиры, и квартиры на вторичном рынке имеют свои плюсы и минусы, преимущества и недостатки, приверженцев и противников. Давайте вместе будем сравнивать и выбирать

За и против

Основные плюсы новостроек — это юридическая чистота квартиры, свободные планировки, новые коммуникации, а также срок эксплуатации. В новых домах всегда несколько лифтов, в том числе непременно грузовой. Дворы новых жилых комплексов рассчитаны на большое количество машин, а во многих новостройках и вовсе предусмотрены подземные паркинги.

Квартира на нулевом цикле стоит значительно дешевле, чем такая же квартира в уже достроенном доме. Однако при этом во многих домах квартиры сдаются без отделки — ну, или почти без отделки.

Зато на вторичном рынке не бывает «недостроя» и мала опасность, что вместо обещанной квартиры в руках останется только бумажка.

В отличие от старого жилого фонда с крошечными кухнями и коридорами, в новостройке жилая площадь больше, и предусмотрены подсобные помещения. В зависимости от проекта в квартире может быть несколько больших балконов или лоджий, панорамные окна, на окнах и балконах установлены стеклопакеты и т.д.

Основные минусы новостроек

Во-первых, если приобретается квартира на стадии строительства дома, покупатель вкладывает деньги в продукт, которого
пока не существует, — со всеми вытекающими отсюда рисками. Именно поэтому прежде, чем покупать квартиру в новостройке, необходимо крайне ответственно и внимательно подойти к выбору застройщика и обязательно поинтересоваться его репутацией.

Во-вторых, даже если дом уже построен, въехать в него сразу после покупки не получится: дом должен еще дать усадку. Но, даже уже сделав ремонт, владелец квартиры не сможет в полной мере сразу наслаждаться жизнью: еще не один год счастливые новоселы будут активно вести различные отделочные работы, портя первым «поселенцам» нервы постоянным строительным шумом.

Итак, к основному недостатку покупки строящегося жилья (если в принципе не учитывать риск мошенничества или банкротства застройщика) отнесем достаточно длительный (часто занимающий два- три года) промежуток времени между оплатой покупки и возможностью реального заселения и комфортного проживания в купленной квартире.

Поговорим о жилье 
на вторичном рынке

«Вторичку» можно выбрать в любом районе. Дом уже дал усадку, вряд ли пойдет трещинами или «поплывет». Самый надежный вариант — «старый» дом после капремонта
с новыми коммуникациями и обновленным фасадом.

Качество и планировку квартиры можно оценить не в теории, как в случае новостройки на стадии котлована, а на практике, лично осмотрев жилплощадь. Купив квартиру, в нее можно сразу въехать.

ЧТО ЕЩЕ?

При выборе и покупке жилья нельзя ограничиться только сравнением плюсов и минусов новостроек
и объектов вторичного жилья, необходимо также учитывать и ряд других факторов, влияющих на ее цену и ценность.

Первый из факторов, влияющих как на стоимость квадратного метра, так и на то, насколько окажется вам по душе квартира, — это месторасположение дома. Известно, что существуют дорогие районы, а существуют те, где жилье стоит дешевле и значительно дешевле.

Второй не менее значимый фактор, который влияет на стоимость квадратного метра, — это качество дома. Здесь жесткой классификации не существует. Все зависит от типа здания, времен его постройки, качества материалов наружных стен, перекрытий и отделки, технического обеспечения и инженерного оснащения здания и, наконец, от состояния дома и подъезда.

Условно говоря, кирпич дороже монолита, а монолит — панели. Но панельные дома тоже бывают разные, и пусть даже кирпичный дом, но старой постройки, с маленькой кухней и в запущенном состоянии, будет стоить дешевле монолита
и даже позднее построенного панельного дома.

Всевозможные удобства, которые характеризуют «уровень» дома, конечно, будут повышать стоимость квадратного метра. Это паркинг или парковка, охрана или хотя бы консьержка, и приличное состояние подъезда, и наличие лифта, и собственная эксплуатирующая организация.

Третий и не менее существенный фактор, влияющий на стоимость квадратного метра, — это характеристики самой квартиры.

Самые важные факторы, которые влияют на стоимость одного квадратного метра, — это площадь кухни, ванной комнаты, высота потолков, количество комнат, наличие лоджий и балконов, а также этаж.

В первую очередь, маленькая кухня, а во вторую — крошечная ванная комната, а также совмещенный санузел снижают стоимость квадратного метра всей квартиры. Сегодня люди стремятся покупать жилье с кухнями, площадь которых превышает хотя бы 8 квадратных метров. Квартиры с кухнями в 6 квадратных метров и меньше всё в большей степени становятся неликвидными, а значит дешевеют.

Высокие потолки, лоджии и балконы, что совершенно очевидно, увеличивают стоимость одного квадратного метра квартиры.

Цена одного квадратного метра жилья в однокомнатной квартире будет выше, нежели стоимость того же метра в двухкомнатной и тем более многокомнатной квартире.

Что касается продажи и\или покупки квартиры с ремонтом, то здесь важна гармония. В большинстве случаев «товарный вид» повышает стоимость квадратного метра. Однако, дизайн — вещь весьма субъективная, и покупатель дорогой квартиры будет, скорее всего, делать ремонт на свой вкус. Что касается жилья в дешевом сегменте, то здесь клиент, скорее, купит квартиру побольше, чем ванную комнату с джакузи, поэтому тут лучше ограничиться поверхностной косметикой.

Что выбрать?

Просто плюсы и минусы той или иной квартиры — не единственные критерии для выбора. Для кого-
то минус может стать плюсом, и наоборот. Выбор квартиры — это комплекс решений и зависит от того, зачем вам нужна квартира. Нужно ли вам срочно въехать в новую квартиру? Или вы вообще не хотите в ней жить, а собираетесь сдавать
в аренду? Или просто вкладываете деньги? Рассмотрим несколько вариантов приобретения нового жилья.

Вариант 1. Если вам надо срочно переехать, вариант только один — уже построенная квартира.

Вариант 2. Если вам есть, где жить, у вас есть выбор: купить квартиру либо в новостройке, либо на вторичном рынке. К тому же, если вы покупаете квартиру в новостройке без отделки или «вторичку», требующую ремонта, то на период ремонта придется платить и за аренду жилья, и за ремонт, и
 за коммуналку. И ипотеку, если квартира куплена в кредит.

Вариант 3. Если недвижимость для вас — вложение средств, и вы хотите получить максимальный доход, приобретать жилье надо в новостройке на ранних стадиях строительства (главное — у надежного застройщика!). Цена за квадратный метр при этом будет ниже на 10–30%. К тому же застройщики в большинстве случаев не требуют сразу выплатить всю стоимость квартиры, и, сделав относительно скромный первоначальный взнос, остальное вы можете выплачивать постепенно, вплоть до того момента, когда дом будет сдан в эксплуатацию. По сути, такая квартира приобретается в рассрочку, и дешевле.

Вариант 4. Если вы покупаете квартиру для последующей сдачи в аренду, опять же можно выбрать «вторичку» в престижном районе, которая потребует минимальных вложений в ремонт и вскоре
после покупки начнет приносить стабильный ежемесячный доход. Можно купить новостройку с отделкой в хорошем районе, которую можно сразу сдавать. Или же приобрести квартиру в строящемся доме, а сдавать ее начать позже — когда район благоустроят, дом сдадут в эксплуатацию, а ремонт сделаете вы или арендатор. Такая квартира обойдется дешевле, но доход начнет приносить позже.

Итак, и у новостроек, и у «вторички» есть свои плюсы, минусы и свои подводные камни. Какой вариант предпочтительнее — решать вам.

Подготовлено по материалам корпоративного журнала Казкоммерц News №10, октябрь-ноябрь, 2014 г.