НОВАЯ ЖИЛИЩНАЯ ПОЛИТИКА: предвыборная программа для нового кандидата в президенты
Запущенная проблема всегда требует радикальных мер.
Новая электоральная кампания стартанула.
И власть, и оппозиция активно приступили к подготовительным мероприятиям, в том числе, к разработке предвыборной программы.
На мой взгляд, наиболее запущенной социально-экономической проблемой нашего населения является жилищный вопрос.
Как мы убедились из беглого анализа хода реализации программы ипотечного жилищного кредитования «7 – 20 – 25», текущая государственная жилищная политика направлена на решение жилищного вопроса узкой группы лиц, имеющих значительный уровень накоплений и сумевших подтвердить высокие доходы.
Таких по всему Казахстану оказалось всего 6 905 человек. Информация по состоянию на 11 апреля т.г.
Все остальные оказались неспособными воспользоваться благами государственной программы, то есть она не доступна для 90% нуждающихся в улучшении своих жилищных условий.
В этой связи предлагаю рассмотреть возможность принятия следующих мер, которые способны кардинально изменить ситуацию на рынке жилой недвижимости в сторону улучшения за счет целенаправленной либерализации строительного сектора и удешевления себестоимости жилищного строительства.
Первое. Меры административного характера.
1. Реорганизовать Правительство путем переименования Министерства индустрии и инфраструктурного развития (МИИР) в Министерство жилищного строительства.
Обоснование: Несмотря на принимаемые меры со стороны государства, промышленная база страны сокращается, а темпы деиндустриализации экономики достигли критических значений.
Комитет индустриального развития и промышленной безопасности в составе МИИР больше не будет распыляться по другим отраслям, а предметно будет выстраивать системную политику поддержки развития секторов строительной индустрии.
2. Реорганизовать Министерство национальной экономики путем выделения из его состава антимонопольного органа с последующим преобразованием его в Национальную антимонопольную службу с прямым подчинением Президенту.
Это будет новый правоохранительный орган, призванный проводить аналитическую и следственно-оперативную работу в целях предотвращения и пресечения образования монополий, ценового сговора, а также защиты конкуренции в различных отраслях экономики.
Подразделение Министерства национальной экономики по регулированию естественных монополий остается в том же ведомстве в составе департамента.
Обоснование: Уже сейчас есть веские основания утверждать, что на рынке недвижимости, жилищного строительства, автомобильного топлива, поставки сельхозпродукции, угля, лекарственных средств образовались олигополии, скоординированные действия которых препятствуют снижению цен в этих секторах и способствуют поддержанию экономических «пузырей».
Без восстановления естественной рыночной конкурентной среды в строительном секторе нельзя рассчитывать на адекватные спросу цены на жилье.
3. Сократить квазигосударственный сектор путем объединения АО «Жилстройсбербанк», АО «Казахстанская ипотечная компания», АО «Ипотечная компания «Баспана», АО «Фонд недвижимости «Самрук-Казына» в Акционерное общество «Государственная корпорация жилищного строительства» (ГКЖС) с передачей госпакета акций во вновь созданное Министерство жилищного строительства.
Обоснование: все финансовые инструменты стимулирования и кредитования жилищного строительства будут консолидированы у единого национального оператора, что позволит сократить операционные и административные расходы госбюджета.
ГКЖС будет наделен следующими функциями:
- выдача ипотечных кредитов населению;
- выдача субсидий строительным компаниям;
- выдача субсидий и кредитов компаниям по производству стройматериалов и стройтехники;
- выдача льготных кредитов для организации деятельности жилищных строительных кооперативов;
- стимулирование новых форм государственно-частного партнерства в сфере жилищного строительства и арендного жилья;
- привлечение заемных средств от международных финансовых институтов под гарантии Правительства по условиям ниже рыночных;
- администрирование средств гарантированного трансферта из Национального фонда, выделенных на поддержку жилищного строительства.
Второе. Меры экономического характера.
4. Бесплатно выдавать строительным компаниям земельный участок под возведение жилых комплексов.
Обоснование: Как показывает действующая практика, значительную долю в ценообразовании стоимости жилья занимает стоимость земельного участка, который реализуется акиматами через аукционы.
Следует отметить, что указанные аукционы носят непрозрачный характер, из-за чего в себестоимость квадратного метра также включается «коррупционная рента» – откат акимату за распределение земельного участка и ускоренное получение всех разрешительных документов.
5. Освободить строительные компании от всех видов корпоративных налогов, кроме обязательных социальных отчислений в интересах работников.
Эта мера может быть реализована по двум направлениям:
Во-первых, общестрановой подход: через введение специального налогового режима для строительных компаний – «налоговых каникул». К примеру, освобождение от уплаты налогов на 5 лет, с последующим поэтапным 5-летним возвращением прежнего объема налогового бремени.
Во-вторых, региональный подход: в крупных городах – Нур-Султан, Алматы, Шымкент, Актобе, Караганды – через организацию специальных экономических зон опережающего жилищного строительства, которые будут предоставлять соответствующие льготы стройфирмам и выделять им земельные участки для застройки.
Обоснование: Подобная радикальная мера позволит резко повысить инвестиционную привлекательность строительного сектора, в том числе для иностранного капитала.
6. Разрешить держателям пенсионных счетов в ЕНПФ переводить накопленные средства на жилищный сберегательный депозит Государственной корпорации жилищного строительства в целях внесения первоначального взноса за приобретение жилья.
Обоснование: Уровень доходности от инвестиционной политики ЕНПФ не всегда позволяет рассчитывать на безбедную старость. На это наслаиваются высокие необоснованные административные и операционные расходы фонда, сомнительные инвестиционные приоритеты, а также коррупционные скандалы, связанные с его руководством.
Лучшей инвестицией в благополучную старость представляется приобретение собственной крыши над головой.
7. Законодательно утвердить норму в Бюджетном кодексе о том, что половина средств, выделяемых в рамках гарантированного трансферта из Национального фонда, будет направляться на цели поддержки жилищного строительства.
Обоснование: Зачастую средства Нацфонда выделялись на крупные индустриальные и инфраструктурные проекты, экономический эффект которых не чувствовали обычные люди.
Приобретение собственного жилья, построенного на средства Нацфонда, позволит усилить сопричастность государственной политики к нуждам населения.
8. Пригласить ведущие зарубежные строительные компании в Казахстан.
Обоснование: Сейчас отечественные строительные компании чувствуют себя чересчур вольготно за счет олигополистического передела рынка и налаженной системы откатов для госорганов, зарабатывая на текущих ценах сверхприбыли.
Огромная маржа преимущественно образуется за счет разницы между реальной себестоимостью и неадекватно завышенных цен на жилье.
Вхождение на наш рынок строительных холдингов с мировыми именами существенно изменить ситуацию в сторону усиления конкуренции, повышения качества материалов и применения новых технологий.
В итоге выиграет потребитель.
9. Инициировать республиканскую научно-техническую программу, направленную на финансирование исследований и разработок в сфере новейших строительных технологий.
Национальному патентному ведомству будет поручено отобрать наиболее перспективные патенты на передовые строительные инновации в целях внедрения их в практическое производство.
Обоснование: Необходимо придать новый импульс научно-технологическому обеспечению строительной отрасли.
Традиционные строительные технологии устарели и не способны решить проблему быстрого и безопасного возведения дешевого энергоэффективного жилья.
Предлагается объявить национальный тематический конкурс и тем самым активно использовать изобретательский потенциал нашего научного сообщества.
10. Вопрос подведения инженерных и прочих коммуникаций к домам решать через механизм ГЧП.
Предлагаемый механизм следующий.
Государство предоставляет большой участок земли консорциуму строительных компаний и банков, чтобы они за свой счет подводили все необходимые коммуникации и в целом обеспечивали надлежащей инфраструктурой.
При этом собственно территория застройки может занимать половину от выделенного участка.
Все остальное консорциум может использовать для собственных коммерческих целей, и эту же часть земли предоставить в залог банку-участнику консорциума для выделения соответствующего займа на подведение коммуникаций.
Обоснование: Предложенный подход позволить избежать неподъемных трат из госбюджета на подведение необходимых коммуникаций.
11. Временно отменить таможенные пошлины на импорт строительной техники, которая не производится на территории Казахстана (экскаваторы, краны и т.д.) до налаживания собственного производства.
Обоснование: В среднесрочной перспективе свободный режим импорта позволить оперативно закупать необходимую технику и, тем самым, удовлетворять производственные потребности быстро растущей строительной индустрии.
В это время по госпрограмме индустриального развития наладить механизм субсидирования создания производства по разным видам строительной техники и строительных материалов.
Третье. Меры политического характера.
12. Провести полномасштабную антикоррупционную кампанию с задержаниями чиновников, оказывающих негативное воздействие на ценообразование в строительном бизнесе.
Обоснование: Предлагаемые меры напрямую затрагивают экономические интересы высокопоставленных людей, аффилированных с банковским сектором и рынком недвижимости.
Нужна непоколебимая политическая воля с тем, чтобы на самом высоком уровне нейтрализовать влияние лоббистов в коридорах власти, контролирующих цены на жилье.
Photo by EquipmentHunt.com.au