Недвижимость Алматы в 2014
Вчера обновился индекс Крыши; в Алмате индекс составил $1893 за кв. метр. Год назад индекс был $1919 - итого за год снижение на 1.4%. В марте прошлого года, после девальвации, многие аналитики от недвижимости прогнозировали падение рынка на 8-10%: дескать, результаты 18%-ной девальвации продавцы и покупатели разделят пополам. Однако, как мы видим, рынок хоть и пошатнулся, но все же устоял.
Какие факторы по моему мнению будут влиять на рынок в этом году? Думаю, наибольшее влияние окажут следующие три фактора:
1) Доступность теньговой ипотеки. Если этот рынок будет таким же вялым, как и в конце 2014 года, когда многие коммерческие банки отказались выдавать ипотеку из-за девальвационных ожиданий, то это несомненно заставит продавцов снизить запросы. Определенный оптимизм в смысле доступности ипотеки вселяет гос. программы, инициативы фонда недвижимости Самрука и действия Жилстросбербанка, однако их воздействие точечно и не доступно всему рынку.
2) Снижение предельной долларовой депозитной ставки до 3% напротив, поддержит рынок недвижимости, как это уже было в 2014 году, когда предельную ставку снизили до 4%, так как для многих инвесторов такая низкая ставка неприемлема и они начали рассматривать другие варианты, в том числе и инвестиции в недвижимость. Возможно, именно из-за снижения предельной ставки в долларах рынок сильно и не упал в 2014 году, несмотря на существенную девальвацию.
3) Нынешний медвежий тренд на рынке нефти будет продолжать поддерживать девальвационные настроения в КЗ, угнетать местный рынок зарплат и через это давить на стоимость недвижимости в Казахстане, том числе и в Алматы. Этот фактор является долгосрочным и не оказывает моментального негативного влияния из-за накопленных в Нацфонде запасов валютных активов, однако очевидно, что он запрещает рост рынка недвижимости до тех пор, пока медвежий тренд не сменится на бычий.
Так как нельзя пока что адекватно магнитуду 1 и 3 факторов, точный прогноз по рынку недвижимости на этот год сделать трудно, но по моим ощущениям рынок должен просесть на 1-7% в этом году, в зависимости от негативного влияния факторов 1 и 3. Больше 7% думаю рынок вряд ли просядет из-за поддержки от фактора 2 даже при нефти в 40 долларов за баррель. Сценарии, в которых нефть стоит 30 или 20 долларов, или еще ниже я не рассматриваю, потому как не считаю их сколь-нибудь устойчивыми: при такой цене спекулянты скорее всего сочтут выгодным развернуть рынок до уровня, который более-менее приемлем для производителей, а это примерно 40-60 долларов за баррель. Конечно, краткосрочные падения ниже 40 возможны.