Аренда земли не такое простое предприятие и таит в себе множество нюансов, которые нередко становятся причиной многочисленных ошибок. Они разделяются на три категории: ошибки определения субъектов правоотношений; вызванные спецификой объекта аренды и ошибки, допущенные в условиях договора аренды.
Ошибки из первой категории чаще всего сводятся к неправильной идентификации арендодателя. Как гласит 12-й пункт «Переходных положений Земельного Кодекса», участками в пределах населенных пунктов заведуют сельские, поселковые и городские советы, а за их пределами – государственная администрации.
По причине того, что во многих населенных пунктах частенько нет конкретной границы, арендодателем является лицо совершенно неуполномоченное.
Необходимо отметить, что хотя правовое регулирование этого нюанса и кажется довольно таки очевидным, он до сих пор считается очень спорным и часто обсуждается в качестве предмета дискуссии во всех судах Украины.
Если брать категорию ошибок, которые связаны со спецификой объекта аренды, то тут всё ещё хуже. Существует много примеров того, как неправомерно арендуются участки под строительство домов в водоохранных зонах или на заповедных землях, несмотря на тот факт, что возведение сооружений на их территориях категорически запрещается. В таких случаях договоры аренды признаются недействительными, и построенные здания подлежат сносу.
Ошибки в условиях договора аренды земли мы разберем поподробнее, т.к. они являются самыми частыми и комплексными, в связи с тем, что эти условия плохо прописаны в законах о земле.
Ключевым фактором признания недействительности договора аренды может стать банальное отсутствие одного из условий.
При этом наиболее существенным является пункт «Целевое назначение». Все ошибки, связанные с ним происходят из-за несовершенства украинского законодательства. Чаще всего причиной тому является тот факт, что целевое назначение определенного участка земли попросту отсутствует в законодательных документах, поэтому указывать его нельзя. Однако нельзя и пропускать этот пункт. Отсюда и растут ноги у большинства ошибок.
Многие считают, что такие земли подлежат свободному пользованию, однако это не так. Если в договоре указать «размещение парка аттракционов», то это нельзя считать целевым назначением по причине того, что подобные описания не дают возможности применения к ним одного из существующих режимов использования земель.