Кредитные и другие полезные продукты банков

Итак, пост №3. Залоговые кредиты.

В каких случаях залоговый кредит может быть полезен. По моей практике данный вид кредитования является альтернативой беззалоговым кредитам суммы, которых превышают 3 000 000 тенге.  В чем преимущество для Вас? Обратите внимание на нижеуказанную таблицу:

Как я уже упоминал в случае с ипотекой, если у Вас получиться взять деньги на срок более 7 лет, вы выигрываете. Сумма переплаты, может казаться достаточно большой, но не забывайте про девальвацию.   В качестве минуса данного вида залога мне часто приводят аргументы, что дескать зачем рисковать и закладывать дом. В данном случае риск потери дома или квартиры минимален. Во-первых, банки достаточно давно отошли от практики продажи дома через аукцион (очень большой процент проигранных судебных процессов в пользу заемщиков). Во-вторых, если вы хотите продать имущество, то и здесь тоже нет проблем, банки обычно не возражают. В-третьих, если вы хотите сделать дома или квартире, какие либо изменения площадей, то опять таки, банки в основном идут на встречу, так как это повышает ценность залогового имущества.

Пару слов о страховании имущества. Многие современные казахстанские заемщики очень скептический относятся к страхованию, считая это лишней тратой денег. На самом деле, очень рекомендую страховаться, потому что риск в 5 000 000 тенге достаточно большой. Очень много разных стрессовых ситуаций и прочее. Страховаться обычно заставляют банки и как показывает практика не зря. Это один из очень важных аспектов финансовой ответственности. К сожалению никто, не может гарантировать, что ничего плохого с нами не случиться. Брать кредиты без страховки, это все равно, что лезть на скалу, без страховочной веревки. Возможно, вам повезет, но если не повезет, вы просто повесите на шею близких родственников существенный долг.  Во времена СССР это было не так важно (основная масса скептиков по части страхования лица старше 50 лет), но в современных рыночных условиях это жизненная необходимость.  Ну а как не пропасть в мире страховых услуг, я думаю Вам лучше узнать у практикующих страховых агентов.

Пост №4 карточные лимиты под заработную плату.

Кто, что выигрывает при данном раскладе. Опишу ситуацию поподробнее: Вы можете получить данный кредит, если вы получаете заработную плату карточкой банка который обслуживает компанию, в которой вы работаете.  Основное условие, вы должны проработать в своей компании более 3 месяцев.

На самом деле, все расчеты вы с легкостью можете получить у своего обслуживающего банка. Самый популярный прием, когда нужны срочно деньги под небольшие проценты. Рекомендую))).

Пост №5. Как прикупить квартиру или дом заложенный в банке под льготные условия.

Тут Вам нужен калькулятор. Желательно кредитный. Постараемся разобраться, почему же все таки, банк вынужден продавать имущество под льготные условия. Вопреки всеобщему мнению что недвижимость – это хорошо, это не всегда так.  Недвижимость хорошо иногда, иногда недвижимость просто отлично, а иногда недвижимость это целая проблема. Ну и как от любой проблемы, от нее нужно избавляться.    Немного о ситуации с проблемными займами на ипотечном рынке:    Так скажем идеальный сценарий.

У отечественных  банков в большинстве своем денег нет. Они берут деньги у иностранных банков на Западе. Иностранные банки просто так деньги не дают, они требуют гарантии, что деньги вернуться.  Такую гарантию может выдать только государство. Государство в поддержку отечественных банков такую гарантию дают. Отечественные банки берут деньги у иностранных банков под гарантию государства. Дальше отечественные банки начинают выдавать привлеченные деньги клиентам (то бишь, гражданам нашей Республики). Клиенты добросовестно оплачивают кредиты. Отечественные банки получают доход и возвращают деньги иностранным банкам.

Это был идеальный вариант, но самое сложное в этой схеме то, что заемщики не всегда могут вернуть кредиты и тогда начинаются проблемы.  А у кого проблемы? Прежде всего у банков. Так как государство является гарантом отечественных банков, то если заемщики не возвращают, то и отечественные банки не могут вернуть, а соответственно спрос идет с государства. А откуда у государства свободные деньги чтобы платить за обязательства банков. Поэтому государство создает внутренний орган,  который будет контролировать процедуру выдачи кредитов. Кстати у нас этот орган называется АФН (Агентство финансового надзора). Ну а теперь какое же наказание ждет банки за нарушение этих самых процедур.  А вот какое (пример утрирован): Допустим банк, выдал кредит, на 100 000 долларов США заемщику Иванову. Иванов кредит не оплачивает 1 месяц.  В этом случае приходит АФН, проверяет заем Иванова, и дает указание банку, чтобы он перечислил 10% от суммы долга в АФН. Если Иванов не платит 2 месяца то 20% от суммы долга. А если он не платит 6 месяцев, то 50% от суммы долга.  Еще дольше то 100%. (В моей практике были случаи начисления штрафов 2 000%).  Т.е. получается такая  картина, что банк, не может тупо выдавать всем подряд ипотечные займы. Так как она уйдет в убыток.  Данный вид штрафа называется провизия. И если вы часто читаете статьи про банки, то легко встретите это понятие.  Таким образом, государство на практике привлекает банки к ответственности и сохраняет баланс. Если банк разоряется, то начисленная сумма провизии позволит рассчитаться перед кредиторами.  Что называется и волки сыты и овцы целы.  Кстати, если в указанном примере, Иванов погасит просрочку через год, то 100% начисленной провизии возвращается со счетом АФН непосредственно в Банк. Вот почему банки заинтересованы в продаже или в переводе долга проблемного ипотечного займа. Ну собственно поэтому, в связи с тем, что обстоятельства заставляют банки действовать быстрее, то и у потенциальных клиентов появляются отличные возможности для выгодной сделки.

Что такое выгодная сделка? Какие условия нужно соблюсти, чтобы сделка оказалась выгодной для обеих сторон?

Представьте себе, что вы нашли отличную квартиру, скажем в Атырау, 4-х комнатную стоимостью 18 400 000 тенге (100 000 долларов США). Вы хотите ее оформить в кредит, ипотеку на 20 лет. У Вас есть первоначальный взнос 20% (3 680 000 тенге). Кредит будет оформляться на сумму 14 720 000 тенге. Средняя ставка по кредиту: 14% годовых. В таком случае ваша ежемесячная сумма платежей составит: 184 000 тенге (примерно).  За 20 лет пользования кредитом, вы переплатите 29 000 000 (примерно) сверху к той сумме которую вы взяли.

Теперь другая ситуация. Вы приобретаете у Банка проблемную недвижимость. На рынке она стоит 18 400 000 тенге (100 000 долларов США). А вам продают по 150 000 долларов США (27 600 000 тенге). Вроде плохой ход.  Но банк вам делает предложение, что эту квартиру и оформят Вам в кредит скажем под 1% годовых на 20 лет.  Для пущей убедительности просят заплатить первоначальный взнос 10% (2 760 000 тенге).  Соответственно кредит будет оформлен на сумму 24 840 000 тенге.  Ежемесячный платеж 115 000 тенге. Переплата 2 577 000 тенге.  Чтобы выглядело более понятно, прошу обратить внимание на таблицу которая приложена ниже.

Все суммы указаны в тенге

Если вы обратили внимание, то преимущество приобретения проблемного жилья выгодны как для банка (высвобождается провизия), так и клиентов (есть возможность приобрести недвижимость под выгодные условия).

Как и в любом другом случае, в данном случае имеется одна особенность: Приобретая такую квартиру, вам сразу же не рекомендуется делать две вещи:

1. Досрочно гасить кредит (Ведь уже вначале теряете 50 000 долларов США)
2. Максимально долго пользоваться кредитом.

Ну и последний совет, подобные предложения Вам могут предложить в основном банки, которые активно занимались выдачей ипотечных кредитов под ипотеку до 2007 года.

Вот и подошел к концу наш краткий экскурс в мир кредитных продуктов.  Как я уже и отмечал, кредит – это инструмент, с помощью которого вы можете достичь больших успехов или наити крупные неприятности. Поэтому, прошу Вас быть бдительными и ответственными по вопросам кредитов.  Всем удачи.