Ипотека - какие трудности ждут до и после ее оформления?
Предположим, вы находитесь в поиске решения и обдумываете будущее место жительства – арендуемое или собственное, но находящегося в залоге. Допустим, вы тщательно взвесили все «За» и «Против» и решили, что в долгосрочной перспективе ипотека надежнее. Значит, пора переходить к действиям? Не спешите.
Предупрежден – значит вооружен!
Преграда №1: одобрение заявки
Чтобы быть уверенным в одобрении вашей заявки, у вас должны быть:
Первоначальный взнос – чаще всего от 20% от стоимости жилья, правда, могут быть исключения;
Официальная заработная плата > 180 000 тенге – если оформлять заем по программе «Баспана ХИТ» под ≈12% годовых на 15 лет, то ежемесячный платеж за недвижимость стоимостью 10 миллионов тенге, составит около 90 000 тенге. Эта сумма должна составлять не более половины от официальной заработной платы, и если она, допустим, 150 000 тенге, то, вероятнее всего, вы получите отказ от банка;
Отсутствие действующих кредитов – желательный пункт, но не обязательный, поскольку ежемесячные платежи по всем действующим займам + по предполагаемой ипотеке суммируются и это значение, как и в предыдущем пункте, должно быть ≤ 50% от зарплаты. Если уровень ЗП достаточен для оформления дополнительного займа, то в принципе действующие кредиты гасить необязательно.
Кстати, обмануть банк не получится – при подаче заявки обязательно проверят ваши данные в Первом кредитном бюро (кредитная история) и Государственном центре по выплате пенсий (ежемесячное отчисление обязательных пенсионных взносов в размере 10% от ЗП).
Преграда №2: документальное оформление
Недвижимость выбрана, с собственником достигнута договоренность, одобрение заявки получено, начинается оформление и узаконение сделки (последовательность нижеуказанных пунктов может отличаться):
Заключается Договор купли-продажи, согласно которому вы становитесь собственником жилья (не через 15 лет после всех выплат, а уже сейчас). Правда, оплата услуг нотариуса чаще всего осуществляется покупателем, но тут как договоритесь.
Оформляется Договор банковского займа, в рамках которого банк выдает вам необходимую сумму, и Договор залога, который необходимо зарегистрировать в ЦОН. Кстати, все доп. соглашения к Договору залога также подлежат регистрации в ЦОН, который за данную услугу взимает пошлину.
Дополнительно может понадобиться узаконение перепланировки, если таковая имеется (расхождение между фактической планировкой и техническим паспортом), с последующим обновлением технического паспорта на объект недвижимости.
Ваше непосредственное участие необходимо при подписании договоров, все остальное (их регистрация, узаконение перепланировки и т.д.) может сделать третье лицо по доверенности при условии вашей занятости и наличии дополнительных денежных средств.
Преграда №3: ремонт
Сразу после оформления всех документов вряд ли получится моментально въехать в свой новый дом. В зависимости от его состояния может понадобиться либо косметический ремонт, либо капитальный.
В первую очередь, необходимо обратить внимание на состояние сантехники и электрики, не упускаем из вида состояние окон и безопасность (двери, решетки). Возможно, все обойдется побелкой и поклейкой новых обоев, а возможно понадобится и замена кафеля, и штукатурка, и побелка, и замена полов.
Все это выливается в круглую сумму, и оказывается, что 1 миллион тенге – это на самом деле минимум, в который нужно еще попытаться уложиться.
Преграда №4: закуп мебели и техники
Чаще всего приобретается пустая квартира без мебели и техники, поэтому дополнительной статьей расходов будет их приобретение. Опять же, смотря где и что брать, однако как минимум выйдет около 2,5 – 3 миллионов тенге.
Можно, конечно, сэкономить, если покупать технику или мебель, бывшую в употреблении, но я бы не стал этого советовать.
Преграда №5: дополнительные расходы
Помимо всего вышеперечисленного постоянно будут возникать дополнительные расходы. Например, вывоз строительного мусора, доставка и подъем техники / мебели, оплата услуг профильных специалистов (электрик, сантехник, кафельщик, слесарь, газовая служба) и т.д.
В общем, к стоимости квартиры можно смело прибавлять минимум 5 миллионов тенге, которые у вас уже должны быть.
Я не могу сказать, что же лучше – ипотека или аренда, у каждого своя ситуация и свои возможности. Но что дешевле, могу ответить однозначно – это аренда.
А как думаете вы?