Этаж имеет значение?

В Алматы и Астане сложилась интересная тенденция: в Астане спросом пользуются квартиры на верхних этажах, а в южной столице покупатели предпочитают нижние. На чем основан такой характер потребительского спроса и как это влияет на ценообразование – попробуем разобраться вместе с нашими экспертами.

Здесь важно отметить, что нередко выбор квартиры сопряжен именно с личными предубеждениями. К примеру, в Алматы это страх перед землетрясением, в Астане – наоборот, желание быть «выше всех» и лицезреть красоты и достопримечательности столицы. Поэтому попутной задачей материала, помимо выявления ценовой зависимости, мы обозначили развенчивание некоторых мифов.

Алматинские нюансы

«На данный момент самые популярные этажи среди покупателей в Алматы – второй и третий», – Нина Лукьяненко, вице-президент Объединенной ассоциации риелторов. Предпочтения алматинцев квартир на нижних этажах объясняется устойчивой боязнью землетрясений. Справедливости ради, стоит отметить, что нынешние технологии и конструкции в новостройках позволяют обеспечить безопасность. А между тем проживание на верхних этажах имеет весомые плюсы – вид на горы, свежий воздух, продуваемость.

По словам Нины Лукьяненко, в новостройках Алматы наблюдается следующая закономерность: чем выше этажность, тем выше цена. Другими словами, при наличии панорамного вида и при условии надлежащего конструктива жилого комплекса верхние этажи могут иметь цену за кв. м выше, чем нижние. Эта разница в отдельных случаях достигает 25% и более. При той же высотности, но отсутствии панорамного вида из окон и других обязательных атрибутов цена, наоборот, понижается с каждым этажом, и в отличие от 2-5 этажа скидка на цену, к примеру, 25-го может достигать 10% и более.

Угловая квартира = неудачная?

По мнению Аслана Тукиева, исполнительного директора Ассоциации Застройщиков Казахстана, с учетом климатических условий, а также низкого качества строительства отдельных «нерадивых» застройщиков, у граждан сформировалось «врожденное недоверие» к так называемым «угловым» квартирам – они считаются более холодными зимой, и требуют установки дополнительных батарей. В результате скидка на такое жилье может достигать 5%, в других случаях – до 1-2%.

Необходимо заметить, что опасение по поводу таких квартир может быть общим суждением и не более. Отдельные строительные компании проводят иную «политику» продаж. При этом каждое предложение индивидуальное и даже в какой-то мере эксклюзивное. Более того, в новостройках проблема «угловой» квартиры уже решена – на стадии строительства такое жилье утепляется дополнительно.

В столице все иначе

В настоящее время на рынке жилищного строительства Астаны нет строгих правил формирования цены за кв. м недвижимости в зависимости от этажа. Каждая строительная компания вправе по своему усмотрению формировать ее в зависимости от своих собственных продаж, характера предложения и особенностей конкретного жилого комплекса.

«Отличительной чертой жилищного строительства в Астане является заниженная цена первого и последнего этажа, цена за кв. м на которых ниже средней по жилому зданию на 5-8%.» - Аслан Тукиев, исполнительный директор Ассоциации Застройщиков Казахстана

Все выше, и выше, и выше

Стоит отметить, что существуют и основные факторы, которые непосредственно влияют на ценообразование квартиры больше, чем этажность и т. п. Это, прежде всего, процесс заложенной себестоимости, которая складывается из затрат на покупку земельного участка и строительно-монтажных работ, а также административных расходов, связанных с проектированием и прокладкой инженерных сетей.

Более всего разница между стоимостью квартир в зависимости от этажа наблюдается в объектах разного класса комфортности. Например, в эконом и комфорт-классе разницы как таковой между стоимостью этажей не наблюдается. Исключением может стать верхний этаж (технический этаж в «бюджетных» классах, как правило, не предусмотрен) со скидкой в 3-5%. В то время как в бизнес и премиум-классе, который приобретают именно за район и вид, в зависимости от этажа стоимость повышается.

Кроме того, в новостройках повышенного класса комфортности квартиры на верхних этажах, как правило, представлены в виде пентхаусов либо имеют площадь с открытым пространством (террасами), что, несомненно, влияет на общую площадь квартиры и, как следствие, на стоимость. В этом случае цена за кв. м может быть отлична от рядовой по комплексу: как выше за счет уникального предложения, так и ниже – либо в силу своей возможной «неликвидности», либо «уравновешенная» общей стоимостью квартиры.

Что касается первого этажа, то в новых домах первые этажи (в некоторых случаев даже несколько) отдаются под коммерческие помещения (при этом они именно как торговые помещения могут стоить на 5-10% дороже), а отчет ведется с «жилых» этажей – таким образом, первый этаж на деле может оказаться и вторым, и третьим и т. д. в зависимости от проекта застройщика.

Дело вкуса

Одно из преимуществ квартир на верхних этажах – это экология: чем выше живешь, тем легче дышишь. Вредные уличные запахи и выхлопные газы не долетают до верхних этажей. Кроме того, рассеиваются и уличные шумы.

Следует отметить, что, конечно, множество показателей «пригодности» жилья на верхних этажах зависит от качества инженерных сетей в доме. Обитатели верхних этажей во вторичке нередко сталкиваются с недостаточным напором воды, в то время как владельцы квартир на нижних этажах редко жалуются на такую проблему.

Впрочем, в новых жилых комплексах, построенных с учетом всех современных тенденций и технических норм, по большей части подобные проблемы встречаются редко. Исходя из этого, выбор этажа – скорее, дело вкуса, личные предпочтения и, как показывает практика, финансовые возможности отдельного покупателя.

Odome.kz