АВАНС ПРИДЕТСЯ ВЕРНУТЬ
@Случается, что в целях обеспечения исполнения обязательств по будущему договору купли-продажи продавцы недвижимости заключают с покупателями договор аванса в счет покупки квартиры.
Вместе с тем, если сделка не состоялась, пусть даже по вине покупателя, продавцы вынуждены помимо возвращения аванса, выплачивать и неустойку за незаконное пользование денежными средствами.
Изначально продавец рассчитывает удержать аванс, как бы компенсируя отказ от приобретения квартиры. Договор может содержать пункт, согласно которому в таком случае, сумма аванса в двойном размере переходит в собственность продавца. На практике подобные условия договора успешно оспариваются в судебном порядке.
Согласно гражданскому законодательству договор об авансе без заключения основного договора купли-продажи не является основанием для возникновения денежного обязательства. Аванс является лишь частью несостоявшегося платежа и только.
Важно знать, что аванс, уплачиваемый в счет причитающихся платежей по будущему договору купли-продажи, не является способом обеспечения выполнения обязательства.
После фактического расторжения предварительного договора, продавец, получивший аванс, обязан вернуть его. В противном случае к нему может быть предъявлен иск о признании договора о внесении аванса недействительным и взыскании оспариваемой суммы.
Кроме этого, ст. 353 Гражданского Кодекса Республики Казахстан (далее Кодекс) позволяет потребовать от продавца выплаты неустойки за неправомерное пользование чужими деньгами.
Размер неустойки определяется в соответствии с действующей официальной ставкой рефинансирования Национального банка Республики Казахстан на день предъявления иска или на день вынесения решения, или на день фактического платежа по выбору кредитора.
Возражая против искового требования, ответчики пытаются доказать, что аванс является эквивалентом задатка, упуская из внимания необходимость соблюдения формы соглашения о задатке.
В соответствии со ст. 337 Кодекса задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне и в обеспечение заключения и исполнения договора либо исполнения иного обязательства.
Пунктом 2 ст.338 Кодекса установлено, что если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны.
Истец вправе требовать, что включение в договор об авансе условий об ответственности сторон, применяемых к соглашению о задатке, противоречит положениям ст..380 и 383 Кодекса и суд может признать такие пункты договора недействительными.
Согласно нормам ст.ст.380 и 383 Кодекса, понуждение к заключению договора не допускается, но в тоже время договор должен соответствовать императивным (обязательным) правилам, действовавшим в момент его заключения.
При рассмотрении подобных споров суды ссылаются на п.3 ст.440 Кодекса, на основании которого в случае, когда продавец, получивший сумму предварительной оплаты, не исполняет обязанность по передаче товара в установленный срок, покупатель вправе потребовать возврата суммы предварительной оплаты за товар, не переданный продавцом.
Поскольку договор купли-продажи квартиры между сторонами заключен не был, то обязательства, предусмотренные в заключенном между сторонами договоре аванса, прекращаются и уплаченная по договору сумма аванса должна быть возвращена истцу, независимо от того, по чьей вине не заключен договор купли-продажи.
Аргументы продавцов о том, что они рассматривали заключенные соглашения как предварительный договор купли-продажи или договор получения задатка, судами во внимание могут быть не приняты.