место в рейтинге
  • 86591
  • 131
  • 26
Нравится блог?
Подписывайтесь!

Что выгоднее: аренда или депозит?

Как просчитать доходность от недвижимости? Ни для кого не секрет, что аренда жилья давно стала распространенным видом бизнеса.

Правда, в большинстве случаев, нелегальным. То же самое жильё, при известных усилиях, может стать, например, парикмахерской или магазином. Вот только насколько будет оправданной покупка ещё одной квартиры, а тем более её переделка под офис или аптеку?

Захожу на сайт алматинской компании, которая занимается сдачей жилья в аренду. Приличный такой сайт, вроде. Даже принимают квартиры в доверительное управление. Например, если вы уезжаете куда-то надолго, а жилье остается пустым, можно заключить договор с компанией, которая будет сдавать его в аренду в ваше отсутствие. Думаю, кто мне расскажет, как просчитать доходность жилья и об индексе? Ведь прежде чем взять жилплощадь в управление, нужно знать, а принесет ли она прибыль?

Звоню, представляюсь. Мне в ответ не называют себя, но говорят, что у телефона руководитель компании. Я задаю интересующий вопрос, но при слове «доходность» в трубку начинают кричать и говорить, что все доходы в налоговой показывают, а я лезу не в свое дело. Пытаюсь объяснить, что хочу узнать не о конкретных доходах компании, а всего лишь о теории. Меня всё равно не понимают и посылают туда же, в налоговую. На вопрос: «Ну вы же как-то должны заранее просчитывать, какую квартиру брать в управление, а какую нет?» на повышенных тонах отвечают: «Какие расчеты? Одна квартира приносит доход, на другой уходим в минус, как итог — по нулям! Всё!».

Дикий капитализм

Как позже мне объяснили знающие люди, ситуация с руководителем компании вполне типична. Многие предприниматели не владеют даже элементарными понятиями финансового менеджмента. А это, как раз таки, предполагает знание того, что такое доходность жилья или индекс этой доходности.

— Часто бывает так, что человек сдал одну квартиру, а там пошло-поехало: берут еще одну, потом следующую. Этим могут заниматься даже люди без образования, поэтому может быть, что в компании и не слышали о таких понятиях, — комментирует ситуацию коммерческий директор Центральноазиатской девелоперской компании Виталий Григорьев.

По словам специалиста, случаи, когда предприниматели не оценивают риски, встречаются сплошь и рядом. Особенно это было заметно после наступления кризиса по многочисленным объявлениям «продаю» на недостроенных зданиях. Или, например, на одном из зданий Караганды, которое начинало работать как торговый центр. Нынче в нем перемешаны офисы и бутики. Ожидания владельцев торгового центра не оправдались, поэтому помещения стали сдавать в аренду фирмам. В основном на это повлиял кризис, делает выводы Виталий Григорьев. Но бывает, когда виноваты не глобальные проблемы, а локальные промахи. Допустим, электрические сети в ветхом состоянии, а владелец объекта «наворачивает» свою недвижимость вентиляцией, интеллектуальными приборами и светящейся рекламой.

— Есть компании, которые ничего не просчитывают, просто заходят на рынок, а там — как повезет. Если человек ограничен в средствах, нужно самому вникать во все понятия и все просчитывать. Если зарабатываешь много — найми специалистов, которые тебе всё просчитают и преподнесут в готовом виде.

По словам, президента Совета объединений оценщиков Евразии Вилена Елисеева, неграмотные предприниматели ему встречаются везде:

— Я езжу с семинарами и в Астану, и в Алматы. Кто занимается крупным бизнесом, владеет профессиональными понятиями, а вот средний и малый бизнес — зачастую нет. Почему так много людей банкротится? Они не знакомы с обычными экономическими расчетами.

Просто о доходности

В сложном лучше всегда начинать с простого. Допустим, у человека появились свободные деньги, и он решил купить квартиру, чтобы иметь доход с ее аренды. Предположим, что приобрел он ее за 100 тысяч долларов, а сдает за 10 тысяч долларов в год (это 833 доллара в месяц). Цена, скажем, очень приличная. Для Астаны, например, ничего удивительного, а вот в Караганде за такую сумму найти арендатора сложно. Так вот, даже при условии такой арендной ставки, стоимость квартиры окупится только через 10 лет. Почему в качестве примера взяли именно такую цену за съём квартиры? Всё просто. Если в целом по Казахстану средняя ставка по депозиту в банке составляет 7,8% годовых, то в свой бизнес нужно закладывать больший процент прибыли.

Депозит — самый доступный и простой способ сохранить деньги. Он защищен от рисков, и у вкладчика нет никаких расходов по его содержанию. Сдача квартиры — это затраты на эксплуатацию и все сопутствующие хлопоты. Поэтому должен быть доход хотя бы в 10%, иначе для чего вся суета? Если квартиру перестраивают под ту же аптеку, риски еще больше, значит процент дохода должен быть еще выше.

Можно считать от обратного: если вы купили квартиру, за сколько лет вы хотите её окупить? Исходя из целей — рассчитать, какая должна быть аренда. Если за 5 лет, то стоимость услуг должна повыситься до 20 тысяч долларов в год. Вроде, всё элементарно.

Реальные примеры из жизни говорят о другом: карагандинка Светлана Машкова в 2007 году сдавала квартиру посуточно. Женщина говорит, что в цене ориентировалась на среднюю стоимость аренды по городу, взятую из газет. Затем сделала скидку на район и отсутствие ремонта. Из чего вывела, что жильё можно сдавать за 2000 тенге в сутки. По тем временам её квартира стоила почти 9 миллионов тенге (126 тенге за доллар по курсу на тот период).

Квартиру у неё, естественно, снимали не каждый день. Но, говорит женщина, неделя, когда жильё простаивало два дня, считалась неудачной. Плюс форс-мажоры: бывало, клиенты не платили, один раз она просто пожалела человека и пустила его бесплатно. Предположим, что в среднем за месяц её квартира пустовала 5 дней. Значит, за год она получила от аренды: 300 дней х 2000 тг = 600 тысяч тг. А это значит, стоимость ее девятимиллионной квартиры окупится за 15 лет. Но, не это главное. Стоимость аренды в процентном отношении к стоимости жилья составит 6,7%. Даже по нынешним временам доход намного меньше от денег на депозите. Напомню, что в 2007 году проценты по вкладам в банках были выше, чем теперь.

Продолжение на портале о недвижимости kn.kz

Арман Базилов Arman_Bazilov
kn.kz, plot.kz, cabmarket.kz
1 июля 2013, 11:51
2346

Loading...

Комментарии

спасибо! очень полезная информация!
Открыли истину, пока не работают другие финансовые инструменты, многие будут продолжать вкладываться в недвижимость, то есть спрос будет оставаться довольно стабильным, если кое-кто другой не утянет другие 15 миллиардов и не создаст кризис в стране.

В Казахстане, при правильном подходе, недвижимость более привлекательна, чем что ли бы другое, так как наше любимое правительство не строит доступные дома.

Оставьте свой комментарий

Спасибо за открытие блога в Yvision.kz! Чтобы убедиться в отсутствии спама, все комментарии новых пользователей проходят премодерацию. Соблюдение правил нашей блог-платформы ускорит ваш переход в категорию надежных пользователей, не нуждающихся в премодерации. Обязательно прочтите наши правила по указанной ссылке: Правила

Также можно нажать Ctrl+Enter

Популярные посты

Алматинская детская железная дорога: как настоящий поезд заменили на подделку

Алматинская детская железная дорога: как настоящий поезд заменили на подделку

С приходом новых хозяев не только разграбили железную дорогу, но и даже поменяли названия. Поменяли название парка на «Центральный парк культуры и отдыха Алматы». Началась новая история, для других алматинцев...
zaleskiy
16 марта 2017 / 16:25
  • 5758
  • 10
Не пропущу! Отношение водителей к жизни человека: как уступают дорогу «скорой» в Европе и у нас

Не пропущу! Отношение водителей к жизни человека: как уступают дорогу «скорой» в Европе и у нас

На днях в YouTube появился ролик, запечатлевший совершенно обыденную для европейцев ситуацию. Но для нашего человека – совершенно нетипичную и оттого вызывающую у некоторых из нас слёзы восторга.
openqazaqstan
18 марта 2017 / 20:22
  • 5258
  • 7
Если нет гарантий достойной жизни, то зачем создавать больше несчастных людей?

Если нет гарантий достойной жизни, то зачем создавать больше несчастных людей?

Я постоянно слышу, что дети - это цветы жизни. Но по поведению некоторых родителей складывается впечатление, что дети - это сорняки: роди, а там как-нибудь вырастут.
Amiko
16 марта 2017 / 12:53
Весенний обзор банковских тендерных гарантий

Весенний обзор банковских тендерных гарантий

Как финансист, в тендерных гарантиях я люблю скорость и простоту оформления, поэтому решила сравнить условия некоторых банков по продукту «тендерная гарантия» на основании информации с сайтов банков.
DanaJarlygapova
16 марта 2017 / 16:00
  • 4386
  • 42
16 великолепных пасхалок и отсылок из фильма «Логан»

16 великолепных пасхалок и отсылок из фильма «Логан»

Какими бы не были кинокомиксы, в них всегда будут присутствовать пасхалки и отсылки. Поэтому, MovieUniverse собрал для вас все замеченные пасхалки из «Логана».
Aegon
16 марта 2017 / 14:41
  • 4259
  • 10
Почему в Казахстане пытаются запретить фильм «Красавица и Чудовище»

Почему в Казахстане пытаются запретить фильм «Красавица и Чудовище»

Только я дождался премьеры, как вдруг её отменяют. Откровенно говоря, у меня нереально бомбит от всего этого. Я, как и многие, очень люблю Дисней и его картины, и не против того, что они стали...
MrVladimirLV
17 марта 2017 / 16:03
  • 3930
  • 62
Престарелый старец-киборг Рокфеллер предлагал уничтожить 90% населения Земли

Престарелый старец-киборг Рокфеллер предлагал уничтожить 90% населения Земли

Первую пересадку сердца Рокфеллер пережил в 1976 году на 62-м году жизни. Последнюю пересадку ему сделали в августе 2016 года. Пересадка сердца такому старому пациенту не имеет аналогов...
Timur_Tregulov
21 марта 2017 / 23:10
  • 3467
  • 43
H&M-ское безумие или Что народу по карману?

H&M-ское безумие или Что народу по карману?

На счет качества: я спросил у знакомых и мне сказали, что та или иная вещь носится сезон. В хорошем случае и бережном отношении немногим больше. Кофточки моя слабость наверное...
RustemZhali
18 марта 2017 / 18:32
  • 3664
  • 28
Если ты дура, это не значит, что все вокруг дураки. Будь честной, ищи нормального мужика

Если ты дура, это не значит, что все вокруг дураки. Будь честной, ищи нормального мужика

Когда мужчина встречает женщину, с которой хочет прожить всю жизнь - он на ней женится как можно быстрее и старается завести детей. А не живет с ней восемь лет порожняком по съемным квартирам.
bushneva177
16 марта 2017 / 16:21