---
title: "Выгодно ли покупать квартиру в ипотеку?"
description: "Покупая квартиру в ипотеку на долгий срок, вы разрушаете свое благосостояние. Гораздо выгоднее перв..."
author: "rkarymov"
published: "2012-02-26T22:29:18+00:00"
modified: "2012-03-04T01:45:18+00:00"
locale: "ru"
canonical_url: "https://yvision.kz/post/vygodno-li-pokupat-kvartiru-v-ipoteku-229033"
markdown_url: "https://yvision.kz/post/vygodno-li-pokupat-kvartiru-v-ipoteku-229033/markdown"
site_name: "Yvision.kz"
---

# Выгодно ли покупать квартиру в ипотеку?

> Покупая квартиру в ипотеку на долгий срок, вы разрушаете свое благосостояние. Гораздо выгоднее перв...

*Покупая квартиру в ипотеку на долгий срок, вы разрушаете свое благосостояние. Гораздо выгоднее первые 3 года снимать квартиру, накапливая свободные деньги. Ипотеку выгодно брать тогда, когда первоначальный взнос достигнет 45-50% от стоимости квартиры и срок ипотеки составит не больше 8 лет.*

![Выгодно ли покупать квартиру в ипотеку?](http://storage.yvision.kz/images/user/rustem-karymov/D9fO3372y9Lq0BhbxoxeLrcf6vzkrH.jpg)

В этом посте я хочу показать, что покупать квартиру в ипотеку на долгий срок не выгодно. Мы рассмотрим 2 сценария. Первый, вы покупаете квартиру в ипотеку при первоначальном взносе 15% на 20 лет. Второй, вы платите аренду и копите 3 года, увеличивая первоначальный взнос до 45%. И только потом берете ипотеку на более короткий срок. Давайте посмотрим что выгоднее.

Прежде чем начать, вы можете скачать файл расчетов по этой [ссылке](http://dl.dropbox.com/u/9985818/Mortgage%20vs%20rent.xlsx). Он вам понадобится, чтобы видеть все расчеты, следить за моей мыслью и позже использовать его для своих расчетов.

### Заблуждения об ипотеке

В народе бытует заблуждение, что лучше сразу взять квартиру в ипотеку и тратить деньги на свою квартиру (на «себя»), чем платить аренду «кому-то». На самом деле цифры показывают, что вы больше переплачиваете банку, чем вы платите аренду.

Есть другое мнение - стоимость квартиры может вырасти, и лучше взять ипотеку сейчас, пока цены на квартиры не высокие. В ответ у меня есть 2 аргумента. 1. На ту сумму, которую вы переплачиваете банку, квартиры вряд ли вырастут в цене. 2. Мы недавно были свидетелями, как лопнул пузырь рынка недвижимости. Финансовые рынки мира до сих пор лихорадит. В такой ситуации, можно ожидать, что цены на жилье в ближайшее время не вырастут значительно. По сути, те проценты, которые вы переплачиваете банку, вы платите за устранение риска, что цены на жилье вырастут. Вы увидите, что это очень большая плата.

### Условия задачи

Для наших расчетов возьмем стоимость квартиры в Алматы, скажем** $100 000**. Часто у молодых семей практически нет денег, поэтому возьмем минимально возможный первоначальный взнос **15% **или $15 000. Сумма ипотеки составит **$85 000**. Срок ипотеки возьмем **20 лет** (240 месяцев). Многие думают, чем больше срок, тем лучше. Мол, ежемесячные выплаты будут меньше. Процентную ставку по ипотеке возьмем **15%**. Можно получить ставку меньше, но это гораздо сложнее. Допустим, вы можете выплачивать **$1119** за ипотеку. Это свободные деньги от ваших расходов на еду, вещи, транспорт, развлечения и др. Но в эту сумму входит плата за аренду. Ведь после покупки жилья, вам не нужно будет ее платить.

Также рассмотрим альтернативный сценарий – снимать квартиру за **$500** долларов. Оставшуюся сумму в **$619** ($1119 - $500) ежемесячно откладывать на депозит, который зарабатывает **8% годовых**. Первоначальный взнос **$15 000 **тоже положить на депозит. За 3 года накопить **$45 000** и получить ипотеку с первоначальным взносом **45% **от стоимости квартиры на срок **8 лет**. В следующем посте я описываю как правильно построить диверсифицированный и защищенный от рисков портфель сбережений - [Формируем портфель личных инвестиций (сбережений)](http://yvision.kz/post/226633).

Конечно, все эти показатели условны. Я старался взять типичные суммы, ставки и сроки. В моем файле вы можете подставить свои цифры и рассчитать вашу финансовую ситуацию. Любое улучшение будет делать вашу ситуацию лучше. Старайтесь снижать ставки, увеличивать первоначальный взнос, уменьшать срок ипотеки и увеличивать ставки по депозиту.

### Сценарий 1. Покупаем квартиру в ипотеку

Итак, давайте рассмотрим первый сценарий. Вы покупаете квартиру в ипотеку. Ежемесячный платеж составит **$1119**. За первый год вы заплатите банку -$12 700, погасив основной долг всего $730. **Вот такие шокирующие цифры!** За второй и третий год вы заплатите проценты банку на сумму -$12 584 и -$12 448 соответственно, погасив основной долг на $847 и $984.

### Сценарий 2. Копим 3 года и увеличиваем первоначальный взнос

Второй сценарий, вы снимаете квартиру 3 года, сберегаете деньги на депозите под 8% годовых и только при накоплении $45 000 (45%) берете ипотеку. При ежемесячном платеже -$500 ваши расходы на аренду за год составят -$6000. Кроме того, у вас ежемесячно остается $619, которые вы можете откладывать и зарабатывать на них проценты. При первоначальном депозите в $15 000 и ежемесячном пополнении в $619 за первый год вы заработаете на процентах $1 524, во второй год $2 267 и в третий год $3 072. Кроме того, за счет ваших ежемесячных поступлений, ваш депозит будет расти на $7 431 в год. К концу третьего года вы с успехом накопите необходимую сумму $44 156.

Кроме того, увеличение первоначального взноса до 45% позволит сократить срок вашей ипотеки с 20 лет до 8 лет при сохранении ежемесячной выплаты $1119. Это значительно снизит выплаты по процентам за весь период ипотеки.

### Сравнение сценариев

Давайте сравним 2 сценария между собой. Первые шокирующие цифры это то, что в первый год вы платите банку только процентов -$12 700. А за аренду вы заплатите всего -$6000 в год. Аргумент, что вы тратите на себя, покупая квартиру в ипотеку, не выдерживает никакой критики.

Следующий шокирующий факт, что в первом сценарии вы ежемесячно уменьшаете свое благосостояние на -$1063 (проценты банку являются невозвратными расходами). А во втором сценарии вы ежемесячно увеличиваете свое благосостояние на $719 (ежемесячный вклад на депозит + проценты по депозиту). На графике вы можете видеть какой кумулятивный (суммарный) эффект это оказывает на ваше финансовое состояние.

![Выгодно ли покупать квартиру в ипотеку?](http://storage.yvision.kz/images/user/rustem-karymov/p7G7NyS2O7TUpPt6mT5269XPijN1Z5.jpg)

Кумулятивный эффект на благосостояние

Красная зона - ниже нуля, показывает, как разрушается ваше благосостояние (Net Worth). В течение первых 3х лет, вы становитесь беднее на -$38 763. Зеленая зона показывает, как ваш капитал увеличивается, и вы становитесь богаче на $30 070. Эффект прямо **противоположный **и **масштаб просто поражает**.

Теперь давайте посчитаем, сколько всего денег вы потратите на выплату процентов банку по первому и второму сценарию за весь период. По первому сценарию вы заплатите шокирующую сумму $183 625 только на проценты банку или 216% от суммы кредита. То есть за 20 лет, вы и ваши дети недополучат эту сумму. На эти деньги вы можете отучить вашего ребенка в одном из лучших университетов мира, например, в Гарварде (мой пост: [Я мечтаю, чтобы моя дочь училась в Гарварде](http://yvision.kz/post/212766)).

По второму сценарию вы заплатите процентами $36 929 или 67% от суммы кредита и -$18 000 на аренду за первые 3 года. Согласитесь, суммы значительно скромнее, чем в первом сценарии.

### Цены на недвижимость

Возвращаясь к доводу, что цены на недвижимость могут вырасти за 3 года. Итак, мы выяснили, что за 3 года, вы заплатите -$38 763 только на проценты банку. А по второму сценарию ваше благосостояние вырастет на $30 700. То есть диапазон составляет $68 833.

**Задайтесь вопросом, вырастут ли цены на квартиры на 68.8% в течении 3 лет?**

Кроме того, всего процентов вы переплатите на -$145 696 ($182 625 – $36 929) больше по первому сценарию, чем по второму. Готовы ли вы платить такую цену, только лишь для того, чтобы устранить риск, что цены на недвижимость увеличатся?

### Реальный пример

Я хочу привести реальный пример. Мои знакомые. Молодая семья. Муж и жена неплохо получают. Совокупный доход составляет около $3000. После свадьбы, с помощью родителей семье удается накопить $50 000 долларов на квартиру. Но жена хочет купить хорошую квартиру в новом доме за $150 000 долларов. Семья берет ипотеку $100 000. Выплата по этому кредиту составит около $1300. Казалось, при таком совокупном доходе выплаты по ипотеке выглядят нормальными. Через год-два, жена выйдет в декретный отпуск. На это время доход семьи составит $1500 при выплате по кредиту около $1300. Получается, что семья добровольно обрекает себя на финансовое рабство и крысиные бега.

### Рекомендации

Если есть возможность, никогда не берите ипотеку или кредиты.

Если вы уже в кредите, то всеми силами досрочно погашайте его. Никакие депозиты и другие инвестиции не смогут покрыть расходы на проценты, которые вы платите банку.

Любыми правдами и неправдами сокращайте сумму ипотеки и увеличивайте первоначальный взнос.

Сокращайте срок ипотеки, чем меньше вы будете платить проценты, тем лучше для вас.

Живите по средствам, не покупайте машины, квартиры, вещи, которые вы не можете себе позволить в надежде, что заработаете в будущем.

Думайте долгосрочными категориями, а не сиюминутной необходимостью. Не разрушайте свое благосостояние и будущее ваших детей.

Думайте о финансовой стабильности вашей семьи. В случае болезни, декретного отпуска, потери работы, имейте запас финансовых средств, который позволят вам продержаться минимум год.

### Выводы

![Выгодно ли покупать квартиру в ипотеку?](http://storage.yvision.kz/images/user/rustem-karymov/RWtm1kEPpe02d7b5ow8B0rTgU1KR4o.jpg)

Ипотека это финансовое рабство. Чем менее финансово защищены люди, тем в большую зависимость они попадают, и тем меньше шансов у них выкарабкаться из крысиных бегов.

Финансовая грамотность позволяет выигрывать эту неравную финансовую войну, и беречь вас от таких врагов как крысиные бега и чрезмерное потребление.

Когда мои друзья или родственники добровольно обрекают себя на финансовое рабство, у меня сердце кровью обливается. Поэтому одна из моих задач это обучать хотя бы своих близких и знакомых основам финансов и экономии.

Моей целью не было критиковать ипотеку и говорить что ипотека это зло. Моей основной целью целью было показать альтернативный способ как правильно спланировать и структурировать финансирование вашей квартиры. Я уверен, при правильном подходе вы сможете найти оптимальный для себя вариант.

**Учитесь считать деньги, неумение этого делать обойдется вам **очень дорого.

**Мои посты по теме**

****[Личные финансы - Основы экономии](http://yvision.kz/post/160344)

[Формирование инвестиционного портфеля для начинающих](http://yvision.kz/post/226633)

Следуйте за мной в твиттере [https://twitter.com/#!/rustem_karymov](https://twitter.com/#!/rustem_karymov)

---

Source: [https://yvision.kz/post/vygodno-li-pokupat-kvartiru-v-ipoteku-229033](https://yvision.kz/post/vygodno-li-pokupat-kvartiru-v-ipoteku-229033)