--- title: "Недвижимость в Алматы как предмет инвестиций" description: "Жилищный вопрос это один из самых волнующих наших сограждан вопросов, многих из которых он только ис..." author: "AndrewGreen" published: "2016-03-15T20:34:15+00:00" modified: "2016-03-15T20:34:15+00:00" locale: "ru" canonical_url: "https://yvision.kz/post/nedvizhimost-v-almaty-kak-predmet-investiciy-683221" markdown_url: "https://yvision.kz/post/nedvizhimost-v-almaty-kak-predmet-investiciy-683221/markdown" site_name: "Yvision.kz" --- # Недвижимость в Алматы как предмет инвестиций > Жилищный вопрос это один из самых волнующих наших сограждан вопросов, многих из которых он только ис... Жилищный вопрос это один из самых волнующих наших сограждан вопросов, многих из которых он только испортил. Связано это с тем что **недвижимость** для большинства людей **является крупнейшей инвестицией** на протяжении всей жизни, но почему то времени, внимания и усилий изысканиям на тему инвестиций в недвижимость уделяется относительно немного в сравнении с другими, менее значимыми покупками - например выбором одежды, обуви, сотового телефона или автомобиля, хотя они относятся скорее к части расходов нежели инвестиций. Многие из вас сейчас наверняка думают о покупке жилья в Алматы на фоне падающих цен, поэтому приведу несколько рассуждений на эту тему: - **недвижимость в Алматы это тенговый актив**, как подтверждают нам события последнего года. Связано это с покупательской способностью населения, которая зависит от заработных плат, измеряющихся у большинства казахстанцев в тенге - **уровень аренды** в абсолютном выражении **в тенге** за последний год **упал**, так как покупательская способность населения падала: - инфляция расходной части значительно превысила рост доходов населения - выросла безработица - сократились доходы частных предпринимателей на фоне сокращения расходов со стороны населения, государства и крупного бизнеса Тенденция сокращения покупательской способности населения в ближайшей перспективе сохранится так как инфляция в Казахстане очень сильно зависит от импорта, и соответственно от изменения курса тенге к иностранным валютам (с некоторой временной задержкой), сокращения безработицы пока не предвидится как и роста доходов частных предпринимателей. Соответственно, **можно ожидать дальнейшего падения** уровня **аренды** в абсолютном выражении **в тенге** до стабилизации экономической ситуации в стране. - **уровень аренды квартир в относительном выражении в тенге** сейчас находится на уровне 3-7% годовых (грос), что **гораздо меньше** текущей **доходности по депозитам в тенге** ([14-15% годовых](http://yvision.kz/post/683085)), **и инфляции** ([15,2% годовых](http://www.nationalbank.kz/?docid=277)). **Вывод: ожидается падение стоимости жилья в тенге**, которое продолжится либо до достижения более комфортного уровня арендной доходности (ближе к уровню инфляции и доходности тенговых депозитов), либо до изменения ожиданий касательно динамики покупательской способности населения в положительную сторону по одной или нескольким из следующих статей: - рост доходов превысит уровень инфляции расходной части - уровень безработицы начнет снижаться - начнут расти доходы частных предпринимателей на фоне роста расходов населения, государства, крупного бизнеса - появится недорогая ипотека в достаточных объемах Учитывая инертность рынка недвижимости, **снижение цен будет постепенным**, и скорее всего положительные ожидания по покупательской способности населения появятся ранее достижения двузначного уровня арендной доходности. Теперь давайте посчитаем это в цифрах: для достижения уровня доходности около 10% (например) годовых с текущих 3-7% годовых при падении абсолютного уровня аренды на 10-20% (например) стоимость жилья должна упасть на 35% - 85% от текущих уровней в тенге, что может занять несколько лет. Первые положительные ожидания по росту покупательской способности населения появятся раньше на мой взгляд - может даже в следующем 2017 году. Соответственно, **дно скорее всего будет достигнуто к концу 2016 года, и ограничится 20-30% падением цен от текущего уровня в тенге и стабилизируется на новом уровне на некоторое время**. Для тех кто привык считать в долларах, необходимо еще сделать дополнительную поправку на возможное изменение курса тенге к доллару (см. [прогноз](http://andrewgreen.yvision.kz/)). В случае если экономический кризис затянется и положительных ожиданий по росту покупательской способности населения не появится в ближайшие годы, то можно ожидать дальнейшей стагнации рынка недвижимости с постепенным замедлением падения и стабилизации при достижении двузначных уровней арендной доходности. **Рекомендация**: **воздержаться от покупки недвижимости в Алматы** в ближайшее время, **следить за покупательской способностью населения** и при первых признаках ее восстановления вернуться к рассмотрению вопроса покупки недвижимости в качестве инвестиции. До тех пор лучше инвестировать в более доходные активы (см. [мой предыдущий пост](http://andrewgreen.yvision.kz/)). В случае необходимости покупки недвижимости в качестве жилья и ограниченности во времени принятия решения, можно рассмотреть данный вопрос при падении цен на 20-30% от текущего уровня в тенге (к концу 2016 года предположительно), а до тех пор воспользоваться преимуществами падающих арендных ставок. И еще один совет - не пользуйтесь дорогой ипотекой в тенге, лучше снимите квартиру и дождитесь падения стоимости жилья и ипотечных ставок до приемлемого уровня. продолжение следует... PS: возможные аргументы касательно роста себестоимости недвижимости ввиду инфляции цен на строительные материалы касаются больше ограниченности роста предложения в первичном сегменте рынка, нежели влияния на цены вторичного рынка недвижимости. Возможные аргументы касательно роста населения Алматы/миграции и ограниченности жилого фонда в значительной степени зависят от ситуации на рынке труда и могут работать в обратную сторону - при росте безработицы будет происходить отток населения из города в более благополучные мегаполисы/страны (например Москву?) в поисках работы и в пригороды/сельскую местность с целью сокращения расходов и самозанятости в сфере сельского хозяйства. ![Недвижимость в Алматы как предмет инвестиций](https://storage.yvision.kz/images/user/andrewgreen/XjmRO4ewgz7866TO1iR1UI3iR18L8W.jpg) --- Source: [https://yvision.kz/post/nedvizhimost-v-almaty-kak-predmet-investiciy-683221](https://yvision.kz/post/nedvizhimost-v-almaty-kak-predmet-investiciy-683221)