---
title: "Как продать квартиру под ипотеку?"
description: "Продавать квартиру с помощью ипотеки долго и хлопотно — это один из самых устоявшихся мифов о кредит..."
author: "Arman_Bazilov"
published: "2013-02-28T04:22:53+00:00"
modified: "2013-03-16T07:07:42+00:00"
locale: "ru"
canonical_url: "https://yvision.kz/post/kak-prodat-kvartiru-pod-ipoteku-339972"
markdown_url: "https://yvision.kz/post/kak-prodat-kvartiru-pod-ipoteku-339972/markdown"
site_name: "Yvision.kz"
---

# Как продать квартиру под ипотеку?

> Продавать квартиру с помощью ипотеки долго и хлопотно — это один из самых устоявшихся мифов о кредит...

Продавать квартиру с помощью ипотеки долго и хлопотно — это один из самых устоявшихся мифов о кредите. Специалистам банков приходится убеждать потенциальных продавцов: у них не возникнет проблем ни с получением денег, ни с оформлением документов.

«Люди, проконсультируйте, какие подвохи, проблемы могут быть, если покупатель хочет мою [квартиру](http://www.kn.kz/ru/objects/index/section/427/child-price/,,usd/area/,/view-as/list/floor/,/floors/,/#result) купить через ипотеку? Смущает то, что договор купли-продажи я подпишу, право собственности уйдёт, а денег-то ещё не будет... Покупатель что-то говорил про задаток (но очень небольшой по сравнению со стоимостью всей квартиры)», — пишет на сайте yk.kz некто Шахим.

«Вот-вот. Мне было бы страшновато так продавать несколько лет назад. Люди столкнулись с такой проблемой, что договор подписали, квартира уже не их, а банк деньги в установленные сроки не перечислял!» — отвечает Шахиму участница форума Medvedeva.

Получить отзывы тех, кто прошел через ипотеку, конечно, полезно. Но первое, что стоит сделать продавцам, — проконсультироваться с профессионалами: сотрудниками банка или риэлторами. И те, и другие говорят, что ипотека — надежный инструмент для продажи.

**Альтернатива минимальна**

![Как продать квартиру под ипотеку?](https://storage.yvision.kz/images/user/arman_bazilov/y7Jwf3QUaI7c89tqT46oN5m4Fj9Ieg.jpg)

**Директор карагандинского агентства недвижимости «Комфорт» Анастасия Санникова** признается, что для риэлторов удобней сделка с наличностью. Но, как показывает практика, примерно две квартиры из трех сегодня приобретаются с помощью ипотеки. Особенно нуждаются в [жилье](http://www.kn.kz/ru/objects/index/section/427/child-price/,,usd/area/,/view-as/list/floor/,/floors/,/#result) молодые семьи. Вместо того чтобы арендовать квартиру и платить в чужой карман, граждане предпочитают вкладываться в собственное жилье. Поэтому и берут кредит в банке на 15-20 лет.

Многие из тех, кто собирается продать квартиру, мало что знают об ипотеке. Поэтому реагируют негативно на предложения риэлторов заключить подобную сделку.

— Часто нам клиенты говорят: «Хочу продать за наличные. Давай попытаемся», — рассказывает директор Анастасия Санникова. — Проходит месяц, появляются покупатели, готовые приобрести за наличные, уверенные, что смогут значительно снизить цену. Допустим, владелец планирует получить 40 тысяч долларов, а его ходят и уговаривают продать за 32 тысячи. По прошествии нескольких месяцев наш клиент начинает понимать, что реализовать имущество за наличность не так-то просто. За это время можно было уже три раза найти покупателя с банковским займом. Владелец в таких случаях говорит: «Ладно уже, давай. Только объясни мне еще раз, как это продать по ипотеке?».

Так же дела обстоят и в других городах Казахстана. Один из экс-руководителей алматинского [агентства](http://www.kn.kz/ru/companies/index/type/2/) недвижимости «Абсолют» Роман Костенко подтверждает: продавцы не любят, когда на осмотр квартиры приводят ипотечника. Владельцы жилья уверены, что лишь впустую потратят время.

— В 2008-2010 годах это было действительно так, — говорит Р. Костенко, — получить кредит в банке было практически невозможно. Сейчас ситуация изменилась: банки достаточно активно ведут кредитование, и на сегодняшний день около 20-25% сделок проходят с привлечением банковских займов. Так что к ипотечному клиенту стоит относиться серьезно.

![Как продать квартиру под ипотеку?](https://storage.yvision.kz/images/user/arman_bazilov/556rdLdH22MS4O4bN82Psc7cfyF0q2.jpg)

**Начальник отдела кредитования филиала «Альянс Банка» Гульнара Бакирова** говорит, что сейчас практически во всех банках можно оформить ипотеку.

— Кредитование на приобретение [недвижимости](http://www.kn.kz) пользуется спросом. Так что, если бы не ипотека, я бы сама себе не смогла купить квартиру.

Получается, что продажа своих квадратных метров через банковский кредит — это один из самых доступных вариантов.

**Скорость и безопасность**

Эти две составляющие больше всего беспокоят владельцев недвижимости, когда они решаются «проехаться» по всем этапам сделки. Специалисты рынка заверяют, что безопасность с ипотекой самая высокая. Скорость не такая быстрая, как хотелось бы большинству продавцов, но все-таки намного выше, чем ожидание покупателя с наличным расчетом (колеблется в пределах от 5 дней до одного месяца).

**Шаг 1. Консультации**

Его еще можно назвать этапом сбора информации. Если вы самостоятельно ищете покупателя, то выглядит это следующим образом:

— Показываете свою квартиру покупателю, и к вашей радости он сообщает, что она ему нравится, и он готов ее приобрести, — описывает процесс Роман Костенко. — В этот момент, как правило, ваш покупатель и сообщает, что всей суммы у него нет, и он намерен недостающие деньги оформить через ипотечный кредит. Сразу же будет уместно поинтересоваться у покупателя: был ли он хоть в каком-нибудь банке, делал ли предварительный расчет у кредитного менеджера, и как его оценили в качестве заемщика. Если покупатель в банке не был, предложите ему для начала сходить на встречу с менеджером по ипотеке. Именно банк для начала должен одобрить его, как потенциального заёмщика. Если же ваш покупатель заявляет, что в банке уже был и получил от менеджеров подтверждение своей кредитоспособности, то имеет смысл вступать с ним в переговоры по условиям сделки.

При самостоятельном способе продажи недвижимости владелец должен быть готов к общению с «мечтателями» — людьми, которые планируют купить жилье, и уверены, что легко это сделают. На поверку оказывается: они ничего не знают об ипотеке и не имеют соответствующих доходов.

— Некоторые даже не в курсе, что такое первоначальный взнос, — комментирует специалист по недвижимости Анастасия Санникова. — Выясняется, что человек ни в один банк не ходил и зарплата у него 30 тысяч тенге. К ипотеке его и близко не подпустят. От общего количества клиентов таких к нам на фирму звонит процентов тридцать. Мы их консультируем, но в нашу клиентскую базу не вносим.

Риэлторы стараются приводить к владельцам уже «проверенных» покупателей. Так что этап поиска подходящего клиента можно сократить, если подключить к процессу грамотного специалиста. Они обычно знают о сроках оформления займов в разных банках, знакомы с требованиями к кредитозаемщикам и с этапами заключения сделки.

Роман Костенко предупреждает: если покупатель просит документы на квартиру для предъявления их в банке, никаких оригиналов отдавать не нужно. Для проведения всех предварительных мероприятий банкам и оценщикам достаточно копии техпаспорта.

Когда стороны договорились о сделке и ударили по рукам, самое время поднять вопрос о задатке (если вы работаете с риэлторами, они будут на этом настаивать).

— Вы должны объяснить покупателю, что только после получения от него задатка все договорённости по цене, срокам и другим условиям сделки будут иметь юридическое подтверждение, — объясняет алматинский специалист по работе с недвижимостью Роман Костенко. — В противном случае вы вправе искать других покупателей на свою [квартиру](http://www.kn.kz/ru/objects/index/section/427/child-price/,,usd/area/,/view-as/list/floor/,/floors/,/#result), не дожидаясь получения покупателем кредита в банке. Если вы получили задаток от покупателя, вы обязаны прекратить поиск новых клиентов на весь срок действия соглашения о задатке (как правило, 2-3 недели, этого срока достаточно для оформления кредита). После получения покупателем положительного решения кредитного комитета назначается время и место проведения нотариальной сделки.

Договор задатка может составляться в произвольной форме, желательно в присутствии двух свидетелей. Если вы работаете с [риэлтором](http://www.kn.kz/ru/companies/index/type/2/), договор оформляется на фирменном бланке агентства. Залог может быть незначительным, карагандинский риэлтор Анастасия Санникова говорит, что суммы начинаются от 200 долларов. «Задаток закрепляет намерения обеих сторон, — говорит директор АН «Комфорт». — Если покупатели ничего не оставляют, значит они ничего не хотят от этой квартиры».

Кстати, в банках выдают кредит под конкретную жилую недвижимость. Так что продавец на этом этапе защищен: покупатель не сможет оформить ипотеку и приобрести жилье по другому адресу.

**Шаг 2. Проверка документов**

Этот этап можно совместить с консультацией в банке. Хозяину жилья нужно принести с собой документы на квартиру, удостоверение личности, а также кадастровую справку с ЦОНа. Последний документ подтверждает факт вашего владения и показывает, что на квартиру нет обременений, приостановлений и арестов. Такую справку выдают бесплатно любому желающему при предъявлении удостоверения личности.

— Квартиру не возьмут в качестве залога, если на нее наложены обременения или аресты, — говорит начальник отдела кредитования «Альянс Банка» Гульнара Бакирова. — Квартира не подойдет для ипотеки, если будет иметься хотя бы незначительная задолженность по коммунальным платежам. Многие сегодня делают перепланировку жилья и не регистрируют изменения. Площадь квартиры должна совпадать в трех документах: в справке о зарегистрированных правах (та, что из ЦОНа), в техпаспорте и договоре (это может быть договор дарения, купли-продажи, обмена).

По словам специалиста, некоторые банки (те, кто специализируется на ипотеке) идут на уступки клиентам. Например, если перепланировка не узаконена, они готовы подождать, пока вы приведете документы в порядок.

Банки также не берут квартиры, которые расположены в домах старше 50 лет. Но это общие требования. В каждом случае решение принимается индивидуально. Например, если квартира находится в престижном районе, финансисты могут принять в залог даже 60-летнюю недвижимость.

Экс-директор алматинской фирмы «Абсолют» говорит, что банки очень неохотно идут на кредитование объектов, где правоустанавливающими документами являются решения судов и органов опеки.

**Шаг 3. Оценка**

Как правило, рыночной оценкой квартиры занимается покупатель. Так что продавцу делать ничего не нужно. Разве только находиться дома в момент, когда приедет оценщик. Для этого приглашают частную фирму. По словам представителя «Альянс Банка» Гульнары Бакировой, их сотрудники выезжают на место, только если есть сомнения в правильности предоставленного отчета.

— У нас есть сетка, по которой мы смотрим: соответствует ли квадратный метр банковским критериям. Если стоимость завышена или занижена, наши оценщики сразу выезжают по адресу и дают свое заключение. Мы редко сталкиваемся с тем, что цена указана неверно.

![Как продать квартиру под ипотеку?](https://storage.yvision.kz/images/user/arman_bazilov/tdFyxJ7du3quZHqJtC6riEYq4Ba5Kz.jpg)

Клиенты (как продавцы, так и покупатели) выбирают оценщика самостоятельно: того, кому больше доверяют. Компетентную оценочную компанию могут порекомендовать знакомые, уже имеющие подобный опыт, или риэлторы. Как объясняет **директор филиала компании «Global Capital» Эльмира Смаилова**, при определении стоимости жилья чаще всего применяется сравнительный подход. Стоимость конкретной квартиры определяется через анализ рыночных цен аналогичных объектов недвижимости и фактически совершенных сделок купли-продажи по данному типу жилья.

— На стоимость квартиры влияет ее месторасположение, этажность, техническое состояние, условия продажи, срок эксплуатации, тип конструкции, дополнительные улучшения. Владельцы ориентируются на текущую стоимость квартир, а она, как правило, завышена. Поэтому мы производим корректировку на торг от 10 до 20 процентов.

Отчет по квартире составляется за сутки. По оценке [дома](http://www.kn.kz/ru/objects/index/section/462/child-price/,,usd/area/,/view-as/list/#result) — чуть дольше, в течение двух дней.

— Загруженность оценочных компаний зависит от того, как банки выдают кредиты, — говорит Эльмира Смаилова. — Хотя кредитование в банках производится весь год, самые активные продажи кредитов происходят в осенние месяцы. Пик приходится на предновогодний период. Всем обязательно нужно успеть получить кредит 31 декабря, — смеется директор.

Эльмира Смаилова подчеркивает, что договориться с сотрудниками компании и завысить рыночную стоимость жилья не получится. Важный момент: компании и банки оценивают квартиры по-разному.

— Дополнительные улучшения увеличивают стоимость квадратного метра, — объясняет специалист по оценке. — Например, кондиционер, джакузи, наличие евроремонта.

Для банков значение имеет сама «коробка» без всяких усовершенствований. Так что, если вы предполагаете, что квартира может быть продана в ипотеку, лучше не тратиться на глобальный ремонт.

— Для нас имеет значение район, состояние [дома](http://www.kn.kz/ru/objects/index/section/462/child-price/,,usd/area/,/view-as/list/#result), этажность, площадь, — говорит банкир Гульнара Бакирова. — У нас даже был случай, когда в квартире пуленепробиваемая дверь стояла. Для нас это не имеет значения. Конечно, в банке дадут какой-то процент за ремонт, но будет учтено не все. Как правило, продавцы с нами соглашаются, потому что цена «срезается» немного.

Для решения такого конфликта интересов есть и другой выход: принять оценку банка, но договориться с покупателем, чтобы он доплатил до указанной вами цены.

— Недавно в одном из банков оценили квартиру в 65 тысяч долларов, — вспоминает директор «Комфорта» Анастасия Санникова. — Очень хорошая, с ремонтом и обстановкой. Хозяин хотел ее продать за 75 тысяч. Договориться даже с частным оценщиком, чтобы он поставил такую цену, просто нереально. Ей и так определили максимальную стоимость. Но нашелся-таки покупатель, который оформил ипотеку под 65 тысяч и еще обязался в течение года отдать бывшему владельцу 10 тысяч долларов в рассрочку. Настолько понравилась ему квартира.

Анастасия Санникова говорит, что покупатели, как правило, хотят слишком много за свои квадратные метры. Это не банки занижают, а продавцы завышают стоимость жилья. Оценщики и финансисты видят более объективную картину.

Алматинец Роман Костенко считает, что процесс оценки продавца вообще волновать не должен. И даже если специалисты занизили стоимость квартиры, покупатель вправе обратиться к другим оценщикам, либо требовать с продавца учесть разницу.

**Шаг 4. Рассмотрение заявки**

Для рассмотрения заявки по ипотечному кредитованию банки запрашивают копии удостоверяющих документов продавца и покупателя, документы по недвижимости (техпаспорт, договор купли-продажи, мены или дарения и проч.), отчет об оценке, а также кадастровую справку об обременениях на квартиру, которую выдает ЦОН. Ее также можно получить при помощи интернета с сайта электронного правительства www.e.gov.kz, правда, для этого надо обзавестись электронно-цифровой подписью.

Рассмотрение заявки может длиться от трех рабочих дней до двух недель. Срок зависит от загруженности сотрудника банка и от уровня рассмотрения кредитной заявки. Например, некоторые банки принимают решения о предоставлении кредита на филиальном уровне, либо вопрос выносится в головной офис банка, находящийся в Алматы. Рекордный срок по оформлению ипотеки, по данным [агентства](http://www.kn.kz/ru/companies/index/type/2/) «Комфорт», от приема документов до выдачи денег в одном из банков занял всего 5 дней.

**Шаг 5. Первоначальный взнос**

Первоначальный взнос — это сумма, которую заемщик оплачивает из собственного кармана, то есть банки не кредитуют на 100% от стоимости недвижимости. «Хотя всегда бывают исключения, — уточняет Анастасия Санникова. Сумма первоначального взноса в банках колеблется от 10 до 20 процентов. В «Альянс Банке», например, практикуется наличие первоначального взноса 15% на счету клиента в период рассмотрения заявки. Таким образом банк оценивает платежеспособность клиента и подстраховывается.

**Шаг 6. Завершение сделки**

Когда имеется положительное решение о кредитовании, между покупателем и продавцом составляется предварительный договор купли-продажи. В этот момент покупатель оплачивает продавцу первоначальный взнос. Основной договор купли-продажи составляется при получении займа в банке. В некоторых банках практикуется оформление одного, основного, договора купли-продажи. То есть покупатель отдает первоначальный взнос за квартиру в присутствии нотариуса, здесь же оформляется договор купли-продажи, затем обе стороны (покупатель и продавец) едут в банк. Покупатель подписывает договор банковского займа и полностью рассчитывается с продавцом в банке. При этом подтверждающим документом об окончании сделки является расписка о получении всей суммы продавцом. Для экономии времени и безопасности обеих сторон рекомендуется составить расписку у нотариуса вместе с договором купли-продажи. «Но продавец ни под каким предлогом не должен отдавать расписку о полном расчете до тех пор, пока не получит все деньги», — предупреждает риэлтор Анастасия Санникова.

После чего все документы, удостоверенные нотариально, регистрируются в уполномоченных государственных органах. Оформлением занимаются либо представители банка, либо сам покупатель. Это займет 5 дней, если не заплатить за ускоренное оформление. В период переоформления [недвижимости](http://www.kn.kz) на нового хозяина сразу накладывается обременение банка. Для того чтобы проверить переоформлена ли квартира на покупателя и стоит ли обременение, нужно прийти в ЦОН с удостоверением личности и заказать кадастровую справку, в которой будет отражена информация о собственнике недвижимости и об арестах, приостановлениях и обременениях. Еще раз напомним, что такая справка выдается сразу и бесплатно.

К минусам ипотеки один из экс-руководителей агентства по недвижимости «Абсолют» Роман Костенко относит то, что банки часто не выдерживают заявленных сроков.

— Например, говорят, что оформляют кредит за 2-3 дня, а в реальности процесс затягивается на 2-3 недели. Это нужно учитывать при составлении соглашения о задатке. Также в некоторых банках производят выдачу денег только после договора купли-продажи в органах юстиции и регистрации договора залога, а не в день проведения нотариальной сделки. Эта ситуация очень «напрягает» продавца: квартиру продал, а расчет получил только через неделю.

Еще раз подчеркнем, что свое обременение на квартиру банк сможет наложить только после предоставления в органах юстиции расписки о полном расчете с владельцем (что является страховкой для продавца).

Даже с учетом указанных недостатков Роман Костенко считает, что никаких страхов у продавцов недвижимости по поводу ипотеки быть не должно. «Это техническая процедура, — говорит специалист, — которая может повлиять только на сроки сделки. На мой взгляд, если продаешь квартиру, то должно быть все равно, откуда у покупателя появились средства. Ведь основная задача владельца — продать жилье по приемлемой для себя цене!

По словам директора агентства недвижимости Анастасии Санниковой, ни она, ни ее сотрудники ни разу не сталкивались со схемами мошенничества по ипотеке. «Она безопасна, — уверена специалист. — Есть гарантии чистоты сделки, потому что в этом заинтересованы сами банки».

— Я даже не могу понять, почему владельцы боятся ипотеки, — удивляется начальник отдела кредитования Г. Бакирова. — Служба безопасности проверяет личность заемщика и недвижимость. Наши продавцы потом очень положительно реагируют: «Мы опасались, а оказывается все правомерно».

Фото: автора

Ирина БЕРДАШОВА, Караганда

Информационная служба www.kn.kz

**Как избежать ошибок при продаже квартиры с помощью ипотеки?**

1. Не передавать покупателям оригиналов документов для проведения банковской оценки.

2. Не давать посторонним людям доверенностей на проведение сделок со своей недвижимостью.

3. Не соглашаться на предложения сначала поставить вашу недвижимость в залог, а лишь потом проводить сделку и расчёт.

4. Доверить продажу квартиры риэлторской компании, которая будет гарантировать юридическую чистоту сделки и безопасность при расчетах.

**Обратная связь**

![Как продать квартиру под ипотеку?](https://storage.yvision.kz/images/user/arman_bazilov/CAWAfnjS2pajiKTmLq9mM7NeI6Vm5k.jpg)

Газета «Недвижимость» совместно со специалистами контакт-центра «Асар» провела опрос среди карагандинцев с целью выяснить, как они оценивают уровень ипотечного кредитования.

Оказалось, что найти тех, кто сможет дать личную оценку качеству ипотеки не так просто: из 5 тысяч респондентов только 216 ответили, что пользовались такой услугой банка, 57 человек сказали, что ипотеку брали их знакомые.

![Как продать квартиру под ипотеку?](https://storage.yvision.kz/images/user/arman_bazilov/Qv6z8huxR48667g40bfkNGBrI3NCD3.jpg)

На рисунке 2 можно посмотреть, как граждане характеризуют уровень доступности кредитов. Половина (из тех, кто лично знаком с ипотекой) указали на ее недоступность. При этом на вопрос: «Какие сложности возникали при оформлении кредитов?», большая часть интервьюеров ответила, что никаких (рисунок 1). Такая, вроде бы, непоследовательность объясняется просто: проблем не возникало у тех, кто может позволить себе взять ипотеку. Граждане считают, что условия займов для многих остаются трудновыполнимыми. В качестве примера можно привести один из расчетов: для покупки двухкомнатной квартиры за 40 тысяч долларов в ипотеку сроком на 20 лет нужно иметь зарплату в 70 тысяч тенге. Это минимальный доход при условии, что у вас нет семьи и других кредитов.

Газета «Недвижимость» вместе с контакт-центром «Асар» также поинтересовалась среди тех, кто оформлял ипотеку: какие факторы повлияли на выбор банка. Большинство, 70 человек, дали ожидаемый ответ: «Условия кредитования». К этой же категории можно отнести высказывания о низкой процентной ставке (она привлекла 22 человека). На втором месте факторов влияния оказалась реклама (51 опрошенный). Наверное, сюда же можно причислить ответ: «Выбрали банк, потому что ему доверяют» (7 человек). Как известно, именно реклама и позиционирование в СМИ формируют положительный или негативный образ организации. К рекламе можно отнести и ответ: «Посоветовали» (10 опрошенных). Это так называемое «сарафанное радио», когда бывшие клиенты рекламируют понравившееся заведение своим знакомым. 17 человек ответили, что обратились в определенный банк из-за прошлого опыта кредитования, 14 интервьюеров взяли ипотеку, потому что работают в этом банке сами или их знакомые. Социальные программы привлекли 16 человек, государственные программы — 6 опрошенных. И только 6 человек сказали, что банк выбрали после тщательного анализа рынка.

В ответах по опросу «Асара» фигурирует 15 банков и одна микрокредитная организация. Специалисты спросили и о том, насколько грамотно финансовые структуры обслуживают клиентов. Большинство из тех, кто оформлял ипотеку, поставили оценку «4» и «5». В аутсайдерах опроса оказался только один банк (когда 3 клиента из 3 остались недовольны). Хотя в целом процент «троек», «двоек» и «единиц» достаточно высок (37% от общего числа ответов).

Это исследование — еще один сигнал для потенциальных продавцов жилой [недвижимости](http://www.kn.kz). Несмотря на то, что количество ипотечников растет, сегодня не так много тех, кто в состоянии купить квартиру даже с помощью кредита. Так что подумайте, прежде чем отказываться от такого варианта продажи жилья.

Информационная служба [www.kn.kz](http://www.kn.kz)

---

Source: [https://yvision.kz/post/kak-prodat-kvartiru-pod-ipoteku-339972](https://yvision.kz/post/kak-prodat-kvartiru-pod-ipoteku-339972)