---
title: "Депозиты, облигации, акции, недвижимость и Pre-IPO: чем отличаются инвестиции по риску и ликвидности"
description: "Почему нельзя сравнивать инвестиции только по доходности. Шкала ликвидности, кейс со 100 млн ₸ и «Фильтр Шалаева» — 5 вопросов перед входом."
author: "VitaliiShalaev"
published: "2026-10-05T19:38:51+00:00"
modified: "2026-10-05T19:41:36+00:00"
locale: "ru"
canonical_url: "https://yvision.kz/post/depozity-obligacii-akcii-nedvizhimost-i-pre-ipo-chem-otlichayutsya-investicii-po-risku-i-likvidnosti-1022168"
markdown_url: "https://yvision.kz/post/depozity-obligacii-akcii-nedvizhimost-i-pre-ipo-chem-otlichayutsya-investicii-po-risku-i-likvidnosti-1022168/markdown"
site_name: "Yvision.kz"
---

# Депозиты, облигации, акции, недвижимость и Pre-IPO: чем отличаются инвестиции по риску и ликвидности

> Почему нельзя сравнивать инвестиции только по доходности. Шкала ликвидности, кейс со 100 млн ₸ и «Фильтр Шалаева» — 5 вопросов перед входом.

*Виталий Шалаев — Private Capital Advisor, управляющий директор Arbat Real Estate · 6 октября 2026 года · Алматы*20% на депозите. 18% по облигациям. Потенциальные 30% на сделке с недвижимостью. Возможные «иксы» в Pre-IPO. На бумаге кажется, что достаточно выбрать самую большую цифру. Именно здесь инвестор начинает сравнивать несравнимое.

![Депозиты, облигации, акции, недвижимость и Pre-IPO: чем отличаются инвестиции по риску и ликвидности](https://storage.yvision.kz/images/user/582916/5d1af7b06673515f50b7ebc79c342bfa.png?width=1536&height=1024)

Когда мне предлагают инвестицию с потенциальной доходностью 25–30% годовых, я сначала смотрю не на процент. Мне важно понять, откуда берётся такая доходность, какой риск я принимаю, чем защищён капитал, есть ли история подобных результатов и как я получу деньги обратно.Эти пять вопросов я называю «Фильтром Шалаева» — ниже разберу его подробно.Дополнительная доходность почти никогда не возникает бесплатно. Инвестор платит за неё риском, волатильностью, временем, валютой или потерей ликвидности. Иногда сразу несколькими факторами.Поэтому инвестиция с потенциальными 15% может оказаться для капитала ценнее инвестиции с потенциальными 30%.

## **Коротко**

Депозит, облигации, акции, недвижимость и Pre-IPO нельзя корректно сравнивать только по потенциальной доходности. У каждого инструмента своя цена результата.Депозит даёт высокую текущую ставку, но она не фиксируется на десятилетие. Облигации позволяют планировать денежный поток на годы, но несут риск эмитента. Акции ликвидны, но волатильны. Недвижимость материальна, но может продаваться месяцами. Pre-IPO может дать высокий результат, но предполагает ограниченную ликвидность и повышенный риск потери капитала.Поэтому я сравниваю инвестиции по четырём параметрам: потенциальная доходность, риск, ликвидность и горизонт. А перед входом прогоняю любую идею через «Фильтр Шалаева» — пять вопросов к доходности.

### **Что вы узнаете из статьи**

- почему высокая доходность сама по себе не делает инвестицию привлекательной;
- чем отличаются основные классы активов по риску и ликвидности — с ориентирами по срокам выхода и дисконтам;
- что происходит с условными 100 млн ₸ в каждом инструменте через полгода;
- почему свободный капитал иногда ценнее уже инвестированного — на примере реальной сделки;
- как работает «Фильтр Шалаева», через который я оцениваю инвестиционные предложения.

## **Почему нельзя сравнивать инвестиции только по доходности**

Одна из самых распространённых ошибок — сравнивать инвестиции по одной цифре.Есть инструмент с потенциальной доходностью 15% и возможностью быстро получить деньги. Рядом — предложение с потенциальными 25%, но капитал будет заблокирован на три-пять лет. Если смотреть только на процент, выбор кажется очевидным.Но стоит добавить несколько условий — и картина меняется.

- В какой валюте указаны эти 15 и 25%?

- Насколько предсказуем результат?

- Можно ли выйти раньше?

- Что произойдёт с ценой при срочной продаже?

- Есть ли обеспечение?

- Что будет, если деньги понадобятся через год? В этот момент становится понятно: перед нами не две версии одной инвестиции, а совершенно разные инструменты. Чем выше потенциальный результат, тем важнее понять, за какой именно риск инвестору платят дополнительную премию.

## **Что такое ликвидность инвестиции**

**Ликвидность — это возможность превратить актив в деньги в нужный срок без существенной потери его рыночной стоимости.**Не ситуация, когда актив в принципе можно кому-нибудь когда-нибудь продать.Если объект оценивается в 500 млн ₸, но для продажи сегодня его нужно выставить за 400 млн ₸, у собственника нет 500 млн ₸ ликвидного капитала. У него есть актив с определённой потенциальной стоимостью. Это разные вещи.Для крупного капитала разница между стоимостью на бумаге и суммой, которую реально можно получить сегодня, особенно важна.

## **Шкала ликвидности: от денег до Pre-IPO**

Если упрощённо расположить инструменты по скорости превращения в деньги, шкала выглядит так — от самых ликвидных к наименее ликвидным.

![Депозиты, облигации, акции, недвижимость и Pre-IPO: чем отличаются инвестиции по риску и ликвидности](https://storage.yvision.kz/images/user/582916/257aea1f9f1eee6a3ffd3d639e93a6d6.png?width=1774&height=887)

*Ориентиры по моей практике и общей рыночной логике, а не правило: конкретный инструмент может сдвигаться по шкале.*Условия вклада могут ограничивать досрочное снятие, отдельная облигация может почти не торговаться, а качественный объект недвижимости иногда продаётся за неделю.При этом высокая ликвидность не означает низкий риск. Публичную акцию можно продать за несколько секунд — но на 30% дешевле цены покупки. Недвижимость можно видеть каждый день — но искать покупателя полгода.**Риск и ликвидность — разные характеристики инвестиции.**

## **Чем отличаются депозит, облигации, акции, недвижимость и Pre-IPO**

Если свести основные различия к одной таблице, картина выглядит так.

![Депозиты, облигации, акции, недвижимость и Pre-IPO: чем отличаются инвестиции по риску и ликвидности](https://storage.yvision.kz/images/user/582916/0658643e3cda7fa5a41ec56999c08faa.png?width=1774&height=887)

**Колонку «лучший инструмент» я намеренно не добавляю.** Её не существует: один и тот же актив может быть разумным для одного капитала и совершенно неподходящим для другого.

## **Куда вложить 100 млн тенге: одна сумма — пять разных состояний капитала**

Представим собственника со свободными 100 млн ₸. Он может разместить их на депозите, купить облигации, собрать портфель акций, купить недвижимость или вложить деньги в частную компанию перед потенциальным IPO.Сумма во всех случаях одинаковая. Но через полгода экономическое положение владельца может быть совершенно разным.

![Депозиты, облигации, акции, недвижимость и Pre-IPO: чем отличаются инвестиции по риску и ликвидности](https://storage.yvision.kz/images/user/582916/a419b35f75d1e8c92f10456785ec5391.png?width=1774&height=887)

*Иллюстративный расчёт без учёта налогов, комиссий и инфляции; не является прогнозом доходности. Ставка депозита — ориентир по данным *[BankInfo Deposit Index](https://bankinfo.kz)* на конец сентября 2026 года.*Получается пять одинаковых сумм и пять совершенно разных состояний капитала. Самое важное различие видно в правой колонке: если неожиданно понадобятся 30 млн ₸, в депозите это один день, а в квартире — продажа всего объекта.Поэтому вопрос «куда вложить 100 млн ₸?» без дополнительных условий поставлен неправильно. Сначала нужно понять, когда могут понадобиться деньги, какой риск допустим и какую функцию должен выполнять этот капитал.

## **Как проверить инвестицию перед входом: «Фильтр Шалаева»**

«Фильтр Шалаева» — это пять вопросов, которые я задаю к любой инвестиционной идее до того, как обсуждать процент. Он сложился за 20 с лишним лет работы с крупными сделками и капиталом.

- **Откуда возникает доходность?** Кто создаёт деньги, которые должен получить инвестор: банк, государство, компания, арендатор, покупатель бизнеса, следующий инвестор? Если я не понимаю источник доходности, сама цифра перестаёт иметь значение.

- **Какой риск приходится принять ради этой доходности?** Если инструмент предлагает заметно больше рынка, должна быть причина: кредитный риск, волатильность, валюта, низкая ликвидность, длительный срок или риск самого бизнеса. За дополнительную доходность инвестор всегда чем-то платит. Вопрос в том, понимает ли он заранее — чем именно.

- **Чем защищён капитал?** Залог, реальные активы, денежный поток бизнеса, устойчивость эмитента или качество самого бизнеса. У некоторых инвестиций прямого обеспечения нет вообще. Это не делает их плохими, но этот риск нужно понимать до входа.

- **Есть ли история, подтверждающая результат?** Если мне показывают 25–30% годовых, я хочу видеть, получали ли инвесторы такую доходность раньше, сколько существует стратегия, что происходило в плохие периоды и сколько неудачных сделок скрывается за средней цифрой. Одна успешная сделка не доказывает работоспособность модели.

- **Как деньги вернутся обратно?** Кому можно продать актив, за какой срок, с каким дисконтом? Что произойдёт, если капитал понадобится раньше плана? Только после этих пяти вопросов я начинаю всерьёз обсуждать потенциальный процент.

## **Депозит: высокая доходность сегодня, но не навсегда**

Казахстан сейчас хорошо показывает, почему инструмент нужно рассматривать в контексте экономического цикла. Высокие ставки сделали тенговые депозиты самостоятельной альтернативой многим инвестиционным инструментам.По данным BankInfo Deposit Index, на конец сентября 2026 года средняя лучшая годовая ставка по тенговым депозитам банков из выборки индекса составляла 16,11%. Отдельные короткие вклады предлагали около 19–20% ГЭСВ. Актуальные [ставки по депозитам в Казахстане](https://bankinfo.kz/rus/finance/depozity-kazahstana-2026/) и логика выбора вклада по сроку и условиям собраны в одном месте.На коротком горизонте я не вижу смысла искусственно отказываться от такой возможности. Если часть капитала может давать высокий и относительно прогнозируемый результат, этим можно пользоваться. Но здесь важны два слова: **«часть»** и **«сегодня»**.Доля депозитов в период высоких ставок может быть заметной — она зависит от горизонта и задач конкретного капитала. Но переносить туда всё только потому, что ставка близка к 20%, я бы не стал. Срок вклада закончится, и новая ставка может оказаться значительно ниже. Так появляется риск, который инвестор не замечает, пока ставки высокие, — **риск реинвестирования**.Второй вопрос — надёжность самого банка. Ставка выше рынка у отдельного банка — тот же сигнал, что и в «Фильтре Шалаева»: стоит понять, за что платят.

## **Облигации: возможность смотреть дальше одного депозитного срока**

Одно из главных преимуществ облигаций в долгосрочной стратегии — возможность зафиксировать прогнозируемый денежный поток на несколько лет вперёд.Но слово «облигация» само по себе не означает безопасность. Государственная бумага развитой страны и высокодоходная облигация небольшой частной компании формально относятся к одному классу активов. Экономически это совершенно разные риски.Нужно понимать эмитента, валюту, срок погашения, ликвидность выпуска и причину, по которой бумага предлагает именно такую доходность. Если облигация даёт значительно больше сопоставимых инструментов, вопрос прежний: за какой дополнительный риск мне платят?

## **Акции: ликвидность не защищает от волатильности**

С акциями возникает парадокс. Хорошую публичную бумагу можно продать практически мгновенно — и одновременно увидеть на экране цену на 20–30% ниже цены покупки.Падение котировки ещё не всегда означает окончательную потерю капитала. Сначала нужно понять причину.Если ухудшился сам бизнес и разрушилась инвестиционная гипотеза — это одна ситуация. Если качественная компания падает вместе со всем рынком, а её фундаментальные показатели остаются сильными, снижение может оказаться обычной волатильностью. Иногда оно даёт возможность купить хороший актив дешевле.**«Ликвидный» и «безопасный» — не синонимы.**

## **Недвижимость и иллюзия стабильной цены**

В недвижимости происходит практически обратное. На экране телефона собственник не видит каждый день «−3%», «−8%», «−17%». Поэтому недвижимость психологически воспринимается спокойнее фондового рынка.Есть и другие причины. На длинном горизонте люди привыкли видеть номинальный рост цен. А квартиру, дом или землю можно увидеть, использовать, потрогать руками. Это создаёт ощущение надёжности.Но отсутствие ежедневной котировки не означает отсутствия изменения рыночной стоимости. За 20 с лишним лет в недвижимости я регулярно вижу одну и ту же ситуацию: у собственника есть своя цена, а у рынка — своя.

### **Кейс: 450 млн ₸ в ожиданиях и около 350 млн ₸ на рынке**

Сейчас в моей практике есть объект, который собственник оценивает примерно в 450 млн ₸. Текущий рынок, по моей оценке и сопоставимых сделок, находится ближе к 350 млн ₸. Разница — около 100 млн ₸.Собственник понимает, что его ожидание выше рынка, но продавать дешевле не хочет. Логика понятна: возможно, через какое-то время рынок дойдёт до желаемой цены. Теоретически это возможно. Но сегодня вероятность продажи за 450 млн ₸ крайне мала.Посчитаем, что на самом деле стоит это ожидание.*Иллюстративный расчёт без учёта налогов и комиссий. Ставка 16% через год, скорее всего, не сохранится — это тот самый риск реинвестирования.*Даже с этой оговоркой картина показательная: чтобы ожидание 450 млн ₸ имело смысл, рынок должен вырасти почти на треть и найти покупателя. А 350 млн ₸ ликвидного капитала начинают работать сразу.Вопрос здесь уже не о недвижимости, а об управлении капиталом: что ценнее — потенциальные 450 млн ₸ когда-нибудь или 350 млн ₸ сегодня? Цена в объявлении и стоимость капитала для собственника — не одно и то же.

## **Ликвидность как возможность, а не бездействие**

Есть ещё одна ситуация, которую я периодически вижу в недвижимости. У застройщика или собственника качественного объекта срочно возникает потребность в деньгах — не через полгода, а сейчас. Ради быстрой сделки он готов дать существенный дисконт.Предложение может быть действительно сильным: хорошая локация, мало подобных объектов, цена заметно ниже рынка. Инвестор это видит. Формально у него большой капитал: квартира, земля, коммерческий объект. Но свободных денег нет.Чтобы воспользоваться возможностью, сначала нужно продать что-то своё. На это уходят месяцы. К моменту появления денег сделка уже закрыта другим покупателем.

> *Ликвидность — это не отсутствие инвестиции. Это возможность купить хороший актив именно тогда, когда другому участнику рынка срочно нужны деньги. — Виталий Шалаев, Private Capital Advisor* Иногда возможность быстро принять решение стоит дороже ещё нескольких процентов потенциальной доходности.

## **Pre-IPO: потенциальные «иксы» имеют свою цену**

На другом конце шкалы — капитал в частных компаниях. Потенциальная доходность здесь действительно может быть значительно выше. Но вместе с ней меняются и правила игры.Акции компании не обращаются свободно на бирже.Оценка менее прозрачна. Быстро выйти из позиции может быть невозможно. IPO могут перенести. Бизнес может не выполнить план. При негативном сценарии возможна потеря значительной части или всего вложенного капитала.Поэтому моё отношение к Pre-IPO осторожное. Я предпочту меньшую потенциальную доходность там, где лучше понимаю бизнес, его показатели и сценарий выхода, чем огромный множитель при высокой неопределённости.Ранний венчур, late stage и Pre-IPO нельзя смешивать в одну категорию: у них разная зрелость, вероятность неудачи, доходность и горизонт выхода.Подробный [разбор венчурных инвестиций по стадиям — от seed до Pre-IPO](https://bankinfo.kz/rus/investments/venchurnye-investicii-late-stage-pre-ipo/)опубликован на BankInfo.**Чем хуже я понимаю бизнес и сценарий выхода, тем меньше меня интересует нарисованный потенциальный множитель.**

## **Разные инвестиции — разные «кошельки» капитала**

Вернёмся к двум предложениям из начала: потенциальные 15% с ликвидностью и потенциальные 25% с блокировкой денег на три-пять лет.Выбирать что-то одно не обязательно. Это могут быть разные кошельки внутри одной стратегии:
- **ликвидность** — деньги, доступные в любой момент, в том числе под внезапные возможности;
- **денежный поток** — прогнозируемый доход на несколько лет вперёд;
- **долгосрочный рост** — капитал, который может пережить волатильность;
- **повышенный риск** — ограниченная доля ради потенциально высокой доходности. Но прежде чем сравнивать 15 и 25%, я добавлю ещё два параметра: валюту результата и срок возврата денег. Без них сравнение процентов практически бессмысленно.

## **Сначала задача капитала, потом инструмент**

Когда работаешь не с отдельной инвестицией, а со всем капиталом собственника, логика меняется. Задача не в том, чтобы найти самый большой процент, а в том, чтобы понять функцию конкретных денег.Поэтому моя последовательность выглядит так:**цель капитала → горизонт → необходимая ликвидность → допустимый риск → инструмент → потенциальная доходность.**А не наоборот. Если начать с последнего пункта, можно собрать портфель, который прекрасно выглядит на бумаге и перестаёт работать именно тогда, когда собственнику нужны деньги.

## **Главный вывод**

Депозит, облигации, акции, недвижимость и Pre-IPO нельзя выстроить в линию от худшего инструмента к лучшему. У каждого своя функция и своя цена доходности:
- **депозит** сегодня даёт привлекательный краткосрочный результат, но несёт риск реинвестирования;
- **облигации** позволяют зафиксировать денежный поток дальше одного депозитного срока;
- **акции** дают высокую ликвидность, но требуют принимать волатильность;
- **недвижимость** выглядит спокойной, пока её не нужно быстро превратить в деньги;
- **Pre-IPO** может дать высокий результат ценой неопределённости и низкой ликвидности. Поэтому, прежде чем смотреть на процент, я прогоняю инвестицию через «Фильтр Шалаева»: откуда берётся доходность, какой риск я принимаю, чем защищён капитал, есть ли подтверждённая история и как я получу деньги обратно.

> *Главный вопрос не «сколько здесь можно заработать?», а «за что именно мне предлагают эту доходность и чем я рискую ради неё?»**— Виталий Шалаев, Private Capital Advisor*

## **Частые вопросы**

### **Какие инвестиции самые ликвидные?**

Как правило, наиболее ликвидны деньги, сберегательные вклады и активно торгуемые публичные акции и облигации. Ликвидность конкретного продукта зависит от его условий и рынка. Недвижимость обычно продаётся за 3–9 месяцев, а доли в частных компаниях — только при раунде, продаже бизнеса или IPO.

### **Что рискованнее — акции или облигации?**

Универсального ответа нет: риск зависит от эмитента и инструмента. Качественные облигации обычно дают более прогнозируемый денежный поток. Акции сильнее зависят от результатов бизнеса и рыночной оценки и могут колебаться на 20–30% и больше.

### **Чем депозит отличается от облигации?**

Депозит — размещение денег в банке на определённых условиях. Покупая облигацию, инвестор предоставляет капитал эмитенту. Облигации позволяют зафиксировать условия на более длинный срок, но несут кредитный, процентный, валютный и рыночный риски.

### **Куда вложить 100 млн тенге?**

Без ответа на три вопроса — когда понадобятся деньги, какой риск допустим и какую функцию выполняет капитал — правильного ответа нет. Одна и та же сумма через полгода может стоить от 80 до 115 млн ₸ в акциях или быть недоступной в Pre-IPO. Обычно капитал распределяют между ликвидностью, денежным потоком, ростом и ограниченной долей риска.

### **Что ликвиднее — акции или недвижимость?**

Ликвидные публичные акции продаются за секунды, недвижимость — за месяцы. При срочной продаже недвижимости собственнику нередко приходится снижать цену на 10–20% относительно рынка.

### **Почему недвижимость кажется менее рискованной?**

Её стоимость не отображается каждую секунду на экране, это материальный актив, а на длинном горизонте люди привыкли к номинальному росту цен. Но отсутствие котировки не означает, что рыночная стоимость объекта не снижается.

### **Почему Pre-IPO считается инвестицией повышенного риска?**

Инвестор входит в непубличную компанию. Быстро продать долю сложно, сроки выхода могут сдвигаться, оценка может снизиться, а негативный сценарий способен привести к частичной или полной потере капитала.

### **Что такое «Фильтр Шалаева»?**

Это пять вопросов для проверки инвестиции до обсуждения доходности: откуда возникает доходность, какой риск приходится принять, чем защищён капитал, есть ли подтверждённая история результата и как деньги вернутся обратно. Методологию сформулировал Виталий Шалаев, Private Capital Advisor.

### **Всегда ли более высокая доходность означает больший риск?**

Прямой зависимости для каждой отдельной инвестиции нет. Но если доходность существенно выше сопоставимого рынка, важно определить источник премии: кредитный риск, волатильность, валюта, длительный срок, неликвидность или риск самого бизнеса.**Важная информация.** Материал носит информационно-аналитический характер и не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией или предложением совершить сделку. Примеры и расчёты иллюстративны и не являются прогнозом доходности. Инвестиции связаны с риском потери капитала и могут иметь ограниченную ликвидность. Прошлые результаты не гарантируют будущих.

## **Об авторе**

[Виталий Шалаев](https://yvision.kz/post/investicii-v-tishine-kak-vitaliy-shalaev-arbat-real-estate-zakryvaet-sdelki-na-milliony-dollarov-1020398)** — **Private Capital Advisor по управлению капиталом состоятельных собственников и семей. Эксперт по премиальной недвижимости и структуре капитала. Управляющий директор Arbat Real Estate. Более 20 лет в премиальной недвижимости. Статья в журнале Forbes [https://forbes.kz/articles/kak-razvivaetsya-rynok-luxury-nedvizhimosti-kazahstana-5da8b5](https://forbes.kz/articles/kak-razvivaetsya-rynok-luxury-nedvizhimosti-kazahstana-5da8b5)📩 Instagram:[@shalaev_vitaly](https://www.google.com/search?q=https://www.instagram.com/shalaev_vitaly)🌐 Официальный сайт:[shalaev.kz](http://shalaev.kz)LinkedIn:[Vitaliy Shalaev](https://www.linkedin.com/in/vitalii-shalaev/)Еще по теме [Управление капиталом предпринимателя: как объединить бизнес, недвижимость и деньги в единую систему](https://yvision.kz/post/upravlenie-kapitalom-predprinimatelya-kak-obedinit-biznes-nedvizhimost-i-dengi-v-edinuyu-sistemu-1021990)[Yvision.kz](http://Yvision.kz) — официально зарегистрированное СМИ Республики Казахстан. Свидетельство № KZ49VPY00087331 от 13.12.2023.

---

Source: [https://yvision.kz/post/depozity-obligacii-akcii-nedvizhimost-i-pre-ipo-chem-otlichayutsya-investicii-po-risku-i-likvidnosti-1022168](https://yvision.kz/post/depozity-obligacii-akcii-nedvizhimost-i-pre-ipo-chem-otlichayutsya-investicii-po-risku-i-likvidnosti-1022168)