---
title: "Цены реальных сделок и цены продавцов. Декабрь-2011 и январь-2012"
description: "Сопоставление цен В работах http://krisha.kz/content/articles/2012/cdelki_december и http://krisha..."
author: "steknick"
published: "2012-03-05T22:34:48+00:00"
modified: "2012-03-07T01:26:54+00:00"
locale: "ru"
canonical_url: "https://yvision.kz/post/ceny-realnyh-sdelok-i-ceny-prodavcov-dekabr-2011-i-yanvar-2012-238151"
markdown_url: "https://yvision.kz/post/ceny-realnyh-sdelok-i-ceny-prodavcov-dekabr-2011-i-yanvar-2012-238151/markdown"
site_name: "Yvision.kz"
---

# Цены реальных сделок и цены продавцов. Декабрь-2011 и январь-2012

> Сопоставление цен В работах http://krisha.kz/content/articles/2012/cdelki_december и http://krisha...

**Сопоставление цен**

В работах http://krisha.kz/content/articles/2012/cdelki_december и http://krisha.kz/content/articles/2012/cdelki_january на основе открыто публикуемой информации сделана подборка данных о реально совершенных сделках в декабре-2011 и январе-2012.

Это, пожалуй, единственная доступная информация, которая может быть использована в качестве некоего ориентира на рынке недвижимости. Всего было предоставлена информация о 20 сделках, совершенных за декабрь-январь.

С другой стороны, в работах http://krisha.kz/content/analitics/month/2011/price_december и http://krisha.kz/content/analitics/month/2012___/price_january был проведен анализ массива декабрьских и январских объявлений и на основе этого анализа получены цены продавцов (расчётные цены).

В расчётах использовался массив объявлений, поданных на сайт http://krisha.kz и в газету «Крыша» за этот же период.

В данной работе проводится попытка сопоставления реальных рыночных цен на квартиры и данных, полученных на основе анализа массива объявлений

В таблице представлены следующие данные: административный район проданной квартиры, её формат и площадь (кв.м), цена реальной сделки (в USD), расчётная цена из анализа (в USD), относительное отклонение расчётной цены от рыночной (в %), дополнительная информация о проданной квартире.

В необходимых случаях была сделана линейная интерполяция данных для получения расчётной цены квартиры, не попадающей в конкретную категорию.

Данные в таблице отсортированы по возрастанию относительного отклонения рыночных цен от расчётных цен.

В выборке представлены квартиры различных категорий, форматов из шести районов города.

N
район
формат
кв.м
рыночная   цена

расчётная

цена

+/- %
Особенности   квартиры
1
Бост.
1-комн
48
68
93,3
27
черновая отделка, 6-й этаж, 2 лоджии с   видом во двор и на город, ЖК „Хан-Тенгри“
2
Алм.
3-комн
56
76
103,9
27
с/у разд., неугл., тёплая, cост.   приличное, 1-2 года можно обойтись без ремонта
3
Бост.
3-комн
59
76
99,7
24
1(5), без балкона и   ремонта, чуть ниже Аль-Фараби, между Навои и Мустафина
4
Мед.
3-комн
110
190
239,5
21
Жибек жолы-Аблуллиных, 5(5),   кирп., 1991 г. п., Минавтодор, с евроремонтом
5
Ауэз.
3-комн
58
70
83,4
16
Алтынсарина-Улугбека,   неугловая, ремонт средний
6
Алм.
1-комн
45
67
79,8
16
"первичка“ в Ahsel Kent, дом 2010 г.п.
7
Алм.
3-комн
60
89
103,6
14
3(4), евроремонт,   кухня-студия, дом 1966 г.п., мкр 10, Алтынсарина-Шаляпина
8
Алм.
3-комн
60
90
104
13
Мира-Пастера, состояние   хорошее
9
Бост.
3-комн
66
112
126,5
11
мкр "Орбита-3“, 1984 г.   п.
10
Жет.
2-комн
54
67
74,6
10
1991 г. п.,без ремонта,   "убитая“, неугловая, мкр "Айнабулак-3“
11
Ауэз.
2-комн
69
103
113,4
9
8(11), ремонт отличный,   кухня-студия, мкр „Жетысу-3“
12
Бост.
1-комн
31
57,3
61,4
7
улучш., свежий   косметический ремонт, 9(9), мкр „Аксай-3“
13
Мед.
2-комн
38
76
79,8
5
1(3), 1969 г. п., без   ремонта, незалоговая, угловая, Фурманова-Сатпаева
14
Турк.
2-комн
57
65
68,1
5
угловая, 2008 г. п., мкр   "Жулдыз-1“
15
Ауэз.
1-комн
36
57
59,7
5
неугловая, ремонт средний,   в мкр „Орбита-3“, по ипотеке
16
Бост.
2-комн
43
75
77,9
4
2(5), пан., 1975 г.п.,   неизолир., сост. среднее, угловая, балкон, Гагарина-Утепова
17
Турк.
1-комн
30
44
45,1
2
кирп., 1965 г.п.,   последний этаж, Алматы I
18
Жет.
2-комн
51
75
74,6
-1
отл. ремонт, встр. кухня, изол., неугловая,   тёплая, кирп., 1991 г. п., мкр "Кулагер“
19
Ауэз.
1-комн
31
56
55,5
-1
5(5), с ремонтом, Жандосова-Яссауи
20
Ауэз.
4-комн
74
128
115,7
-11
кирп., 1979 г.п., средний   этаж, мкр „Таугуль"

При анализе таблицы нужно иметь в виду, что расчётные цены – это средние значения цен предложения для данной категории квартир.

Данные по отклонениям расчётных цен от цен реальных сделок представлены на рисунке.

![Цены реальных сделок и цены продавцов. Декабрь-2011 и январь-2012](http://storage.yvision.kz/images/user/steknick/QLoZ8GXnB6NdeS4w59mxKtU7SV9V5F.gif)

При изучении таблицы и рисунка можно заметить следующее:
- отклонения в основном положительные, что говорит о преимущественном превышении расчётных цен над рыночными ценами;
- 35% рассмотренных квартир имеют отклонение не превышающее 5%;
- 50% рассмотренных квартир имеют отклонение не превышающее 10%;
- 70% рассмотренных квартир имеют отклонение не превышающее 15%;
- квартиры, у которых наблюдается отклонение более +10%, имеют признаки, понижающие цену: черновая отделка, средний ремонт, без балкона и ремонта, состояние приличное и т.п.

Выводы:
- продавцы устанавливают цены предложения выше рыночных цен, что, естественно, предполагает торг;
- не наблюдаются отклонений, превышающих 27%;
- квартиры, имеющие значительные (более +15%) отклонения, имеют ряд удешевляющих признаков: черновая отделка, средний ремонт, без балкона и ремонта, состояние приличное и т.п., что ставит эти квартиры по цене ниже среднего уровня;
- среднее отклонение по всем рассмотренным равно 10%;
- значительная доля квартир имеет небольшие отклонения (до 10%), что позволяет использовать расчётные цены как опорные для определения рыночной цены конкретной квартиры.

**Определение рыночной цены квартиры**

Используя расчётные цены как опорные, можно, учитывая ряд факторов, перейти к приближенным рыночным ценам.

Так как среднее отклонение составляет 10%, то можно предположить, что величина среднего торга равна примерно 5-10% от цены продавца. Даже если нет факторов, явно понижающих цену квартиры, можно ожидать небольшой «подвижки вниз» продавца.

Таким образом, для квартиры, не имеющей явных недостатков, достаточно убрать около 5% от расчётной цены и можно уже получить неплохое приближение в рыночной цене.

Для более точного определения рыночной цены квартиры нужно учитывать её особенности, влияющие на цену: качество ремонта, состояние квартиры, год постройки, необходимость дополнительных вложений, инфраструктура района и даже «вид на горы».

Все эти факторы могут значительно изменить как в сторону уменьшения, так и увеличения окончательную цену квартиры.

Итак, в качестве процедуры определения рыночной цены конкретной квартиры можно предложить следующее:

1. Определить категорию квартиры по таблице 8 в приложении 1 в ежемесячных работах типа http://krisha.kz/content/analitics/month/2012___/price_january .

2. Определить расчётную цену квартиры данной категории, пользуясь таблицами 1 или 2 в ежемесячных работах типа http://krisha.kz/content/analitics/month/2012___/price_january.

3. Взять эту расчётную цену в качестве ориентировочной цены.

4. Следует учесть возможный небольшой традиционный торг. Это позволяет от ориентировочной цены вычесть несколько процентов (до 5%).

5. Для более точного определения рыночной цены квартиры надо учесть дополнительные факторы, влияющие как на уменьшение, так и на увеличение окончательной цены сделки. Эти факторы могут значительно (до 5-7%) изменить цену квартиры. Перечень этих факторов выглядит примерно так: качество ремонта, тип строения, год постройки, этажность (дома и квартиры), планировка, географическое положение дома (во дворах, на главной улице и т.п.). Особенности квартиры могут значительно (до +-10%) изменить окончательную цену квартиры.

Описанная процедура позволит достаточно точно определить рыночную цену конкретной квартиры.

Стекольников Николай

---

Source: [https://yvision.kz/post/ceny-realnyh-sdelok-i-ceny-prodavcov-dekabr-2011-i-yanvar-2012-238151](https://yvision.kz/post/ceny-realnyh-sdelok-i-ceny-prodavcov-dekabr-2011-i-yanvar-2012-238151)