Как два банкира, риэлтор и застройщик спорили с экономистом
Наиболее активно торгуемый сегодня сегмент нового жилья - от 20 млн тенге, девелоперы нащупали "дно" его себестоимости и ждут последующего роста, "вторичка" в цене пока снижается, - таковы, по мнению участников рынка недвижимости, основные тренды. Не все с этим согласны
"Себестоимость строительства в Алматы упала только за счет квадратуры, которая снижается. Поэтому появляются на рынке квартиры от 10 млн тенге. Такой спрос продержится недолго. Свободные земли в Алматы активно осваиваются. Через 2-3 года этих земель уже не будет, и тогда нужно будет заниматься замещением старых домов, придется выкупать частный сектор" – сказал на конференции "Тренды. Жилая недвижимость в Казахстане" в пятницу, в Алматы председатель наблюдательного совета строительной компании «Global» Мухит Азирбаев.
"По итогам 2016 года рост инвестиций в Казахстане составляет 15% относительно 2015 года. В строительство недвижимости вложено 830 млрд тенге. Из них государственных инвестиций – только 10%. Государство сейчас стало чуть дороже приобретать или строить недвижимость – до 240 тыс. тенге за квадратный метр доходит. И мы немного снизились с 260-270 тыс. тенге за метр. То есть, по себестоимости самого недорогого жилья мы "дно" уже нащупали", - считает он.
"Будет ли рост (цены "первички" – авт.)? - Умеренный рост будет в любом случае. К октябрю мы отыграем свои 5%, потерянные в стоимости за январь-май и к концу года дадим положительную динамику, наверно, еще 3-5%", - добавляет М. Азирбаев.
Число сделок по "вторичке" с января по апрель 2017 года, в сравнении с тем же периодом 2015-го, по данным вице-президента Объединённой ассоциации риэлторов Казахстана Нины Лукьяненко, "регулярно увеличивается". Это значит, что рынок оживает.
"Вторичка" удешевляется. Этот рынок поделился на тех, кому нужно срочно продать, они готовы уступать в цене - и сделки проходят, и тех, кто свою недвижимость переоценивает, считают, что она не должна подешеветь - вся переоцененная "вторичка" не будет продаваться.
Периоды покупки-продажи жилья значительно выросли. "Период экспозиции (время, начиная с даты выставления на продажу дома или квартиры до даты совершения сделки) недвижимости увеличился с двух месяцев до шести", - отмечает Нина Лукьяненко.
Фото Vласть.kz
80% людей покупают недвижимость для собственного пользования. Причем, время больших квартир - площадью 200, 300 квадратных метров, прошло. Однокомнатные квартиры чаще покупаются в пределах 40 кв.м, в элитных комплексах - в пределах 50 кв.м. Двухкомнатные популярны – около 60-70 кв. м, трехкомнатные – 80 -100 кв. м.
Впрочем, и первичное жилье, введенное в эксплуатацию после 2000 года и на которое нацелено около половины потенциальных покупателей, можно купить в Алматы не так дорого. За последнее время в эксплуатацию "ввелось очень много недорогого сегмента жилья - в районе Восточной объездной дороги, Ледовой арены, Атлетической деревни", - сказала Нина Лукьяненко. Его начали продавать.
Директор департамента банковских технологий Жилстройсбербанка Казахстана Мухтар Азимбеков и его коллега из Казахстанской ипотечной компании излучали уверенность. Их можно понять - ЖССБ и КИК, вооруженные госпрограммами, стали на рынке ипотеки крупными игроками.
"Оптимизм спикеров связан с тем, что они участники рынка. Если же посмотреть на цифры, то станет понятно – спрос падает. Цена 2008 года выросла на 120 тыс. тенге, то есть на 43%. Инфляция составила около 150%. За 9 лет, если возьмете индекс цен и умножите его соответствующим образом, цены, получается, выросли в полтора раза. Реальные цены, если их скорректировать с точки зрения индекса потребительских цен, не упали. Соответственно, спрос на недвижимость падает. Покупательская способность падает. У людей нет денег, чтобы платить ипотеку", - считает экономист, управляющий директор АО «Банк ЦентрКредит» Галим Хусаинов.
Так что, покупателям жилья, если есть деньги, выжидать уже не стоит, а продавцам ждать ощутимой выгоды придется мучительно долго.