Как выбрать новостройку в Алматы: инсайты, критерии и личный опыт!

Бота Жуманова 2017 M04 20
4459
13
115
0

Я прекрасно понимаю тех, кто долго ищет подходящую квартиру - сама искала, потратила на поиск 1,5 года. Что, прежде всего, повлияло на мой выбор при покупке квартиры в новостройке Алматы?

Несколько интересных вещей относительно рынка недвижимости, с которыми я хотела бы поделиться с маркетологами, застройщиками, а также теми, кто ищет сейчас недвижимость. Выводы мои основаны на данных опросов и также на своем личном опыте.

Недавно общаясь с главой маркетинга одного из крупнейших банков Казахстана, который активно развивает ипотеку, я утверждала, что основой клиент по расширению жилой площади (потребитель) – это женщина. Я основывалась на своих личных наблюдениях в офисах продаж, своем опыте и опыте своих знакомых, которые в течение последних 10 лет активно занимаются недвижимостью.

А еще не глаза попались результаты исследования, которое провел портал Homsters.kz и решила посвятить теме недвижимости несколько постов.

Итак, начну с того, какие новостройки в Алматы сейчас самые интересные и какие из них будут самыми востребованными при перепродаже в будущем?

Начнем с результатов исследования Homsters, которые подтверждают мою гипотезу. Как видно из исследования, из 50 человек, активно ищущих новую квартиру для покупки, бОльшая половина все-таки женщины.

Ну согласитесь, ведь это именно женщины говорят своим мужьям: нам уже тесно, давай думать о том, чтобы расширяться, именно они все время «пилят» мужчин относительно улучшения жилищных условий – вот им соседи не нравятся, район ужасный и т.д.

Надеюсь, что с этим никто спорить не будет, не видела я еще мужчин, которые приходя домой, жаловались бы на то, что все, ему тесно, вещи некуда складывать, кухня маленькая, в ванне бы джакузи поставить и т.д. Все что касается дома – это всегда зона женщин, им постоянно хочется апгрейда. И как показывает опрос, наиболее активно апгрейда жилья хочется людям в возрасте от 31 до 41, как правило, семейные, с детьми, именно они самые активные покупатели на сегодняшний день. В этом возрасте у пар  есть хорошая работа, стабильный заработок, они могут позволить себе кредитование и т.д.

Итак, мы определились с главным клиентом новой недвижимости – это все-таки женщина, она главный потребитель, даже если клиент, пришедший в офис продаж – мужчина. Поверьте, за его спиной стоит женщина с детьми, и, возможно, носящая под сердцем еще одного :).

Однако, не быстро сказка сказывается. Когда вы хотите купить новую квартиру, то в первую очередь, смотрите на новостройки, потому что в старых домах вы знаете все планировки, знаете их состояние, вам хочется больше свободного пространства и индивидуальной планировки под себя. У новостроек свой неповторимый шарм и возможности. Так вот  поиск в среднем занимает от 3 месяцев до года и больше.

 

Почему так долго? Потому что во многих компаниях строительство только объявлено, поставлен забор, вырыт котлован или строительство еще не закончено. Естественно, отдавать деньги  застройщику, который только-только начал строительные работы все-таки рискованно, другие объекты «кусаются в цене», с третьими обсуждаются возможности финансирования и тд. На самом деле, это правильно, если вы уже собрались тратить миллионы тенге на недвижимость, то лучше семь раз отмерить, один раз отрезать, чем стоять потом в очереди обманутых дольщиков, обвинять государство или кого-то еще. Я из тех, кому нравятся слова из песни Наутилуса «ты сам в ответе за то, куда сядет твой зад».

Поэтому, я прекрасно понимаю тех, кто долго ищет подходящую квартиру - сама искала, потратила на поиск 1,5 года. Сначала просмотрела районы, затем изучила историю застройщиков, просмотрела планировки на месте, наблюдала за ходом работ, общалась с теми, кто уже имел опыт покупок у застройщиков, смотрела различные договоры и возможности финансирования, доходила до учредителей в переговорах по ценам. В итоге, заключила очень-очень выгодную сделку.

Кому интересно, отдельно могу написать о том, как можно сбить цену на 30 процентов в переговорах. Но об этом в следующем посте, а сейчас вернемся к результатам опроса, который полностью совпал с моим личным опытом.

Что, прежде всего, повлияло на мой выбор при покупке квартиры  в новостройке Алматы?

Я рассматриваю варианты новостроек, которые уже законченные или подходят к завершению. Стройки на уровне «забор-котлован» не рассматриваю, с такими я не хочу даже связываться. Меня интересует только уже построенное жилье на финальной стадии.

Итак, среди остальных критериев есть очень важные и просто важные.

1)          Для меня было важно иметь хорошую транспортную сеть, потому что я всегда живу в одном месте, а работаю  в других районах города. Так уж сложилось, что мы не на Западе, где предпочитают жить рядом с офисом, а офис иметь рядом с домом. Поэтому для меня было очень важно  тратить на дорогу не более 20 минут от дома до нескольких офисов в разных частях города.

 

2)         Критерий номер 2 – это экологичность района. Все, что ниже  ул. Тимирязева не рассматривала. Поверьте мне, смог уже все время стоит выше Абая, так что покупать ниже Абая или в «золотом квадрате города» -  это, я считаю, покупки, которые совершенно «неэкологичны».  Что входит в понятие экологичности?

Для меня – это роза ветров, должна быть хорошая продуваемость, раз. Во-вторых, обязательно рядом должен быть хороший большой парк, где нет никаких машин, есть много зелени и деревьев, ухоженные дорожки, скамейки, фонари, в общем, парк должен быть большой, чтобы в нем можно было гулять, бегать, устраивать пикники… Новостройки, вокруг которых 1 метр асфальта и проезжая дорога по периметру – это  какое-то адское место, а не инвестиция в новое качество жизни, потому что если вас устраивает пластиковый небольшой двор внутри новостройки, то вы мало хотите  от жизни.  К примеру, у меня собака, и я гуляю с ней дважды в день, в любую погоду, делаю пробежки, а где все это делать, когда вокруг одна проезжая часть, где машины будут обливать тебя грязью в ненастную погоду, а в теплую – вы будете дышать выхлопными газами, а не спортом заниматься? И если смотреть на пожелания покупателей, то  не только я предъявляю такие требования к новостройкам :)

И это на самом деле радует.

 

В общем, наличие большой парковой зоны в шаговой доступности, продуваемость и более чистый воздух, кроме закрытого двора – вот, на что я делала ставку при выборе недвижимости. Я просто точно знаю, что квартиры в таких комплексах будут пользоваться спросом и стоимость их на вторичном рынке будет выше тех, которые всего этого не имеют.  Со временем, лет через 5 такое понимание придет каждому жителю Алматы, а не только тех, кто из окна каждый день видит смог над городом и понимает, что совсем не хочет жить в этом смраде выхлопных газов.

 

По сути, когда в будущем буду продавать квартиру, то вместе с квадратными метрами в придачу, я буду продавать не только красивый вид из окна, но и 10 Гектаров парковой зоны, выйти в которую можно прямо из внутреннего двора и где гулять можно хоть целый день. По моим замерам на IPhone один круг такой прогулки – минимум 5 километров, а еще ты видишь спокойно гоняющихся друг за другом детей, запускающих воздушных змеев и бумеранги пап и дедушек. Ну где такое можно увидеть в обычных жилых комплексах? Так что, экологичность – это новая «фишка» рынка.

Самое интересное, что мой личный опыт совпадает с мнением людей, принимавших участие в опросе. Ниже приведены 3 наиболее важных критерия, которые определили активные покупатели.

Экология микрорайона входит в топ-3 САМЫХ ВАЖНЫХ запросов к новостройкам, после развитой инфраструктуры и надежности застройщика.

   

Следующий важный критерий  - наличие детского сада или другой образовательной инфраструктуры. Какие новостройки обладают всеми этими характеристиками?

Не буду говорить о том проекте, где я приобрела недвижимость, поскольку не хочу его рекламировать, но хочу поделиться с вами мнением, где я бы хотела приобрести квартиру в следующий раз.

Итак, вариантов c хорошей продуваемостью, в районе Аль-Фараби, не много. Вы можете найти их сами. Но для примера, возьмем такой ЖК как Koktobe City, который подходит по всем параметрам. Но в отличие от остальных комплексов в нем будет реализован один секретный интересный вау-проект. О нем я расскажу подробнее в следующих постах:

1)         Самый интересный «проект для людей», который реализует жилищный комплекс в Алматы и который, на мой взгляд, сразу повысит стоимость его квартир.

2)         Не хочу покупать новостройки у застройщиков,  которые уклоняются от закона по долевому строительству, создавая «головоломочные схемы».

3)         Как сбить цену квартиры на переговорах на 30 процентов?

4)         Что будет с ценами на недвижимость (жилую и коммерческую) в этом году?

 

Какая тема вам интереснее всего, на ту тему и будет следующий пост.

     

Оцените пост

108

Комментарии

0
У новостроек конечно основная проблема - счет за квартплату.

Я например не уверен, буду ли в Алмате жить, или в Астане, или еще где, поэтому как арендадатель смотрю на квартиру не только глазами хозяина, но и глазами потенциального арендатора.

если есть готовность связать свою жизнь с Алматой и платить за "удобства" новостроек - то да, новостройки вариант.
2
можно жить возле работы) если это Есентай))

"золотой квадрат" уже давно газенваген, еще лет 7 назад слышала про "золотой бумеранг")) - где одно ребро бумеранга по Аль-Фараби (выше и ниже включая Алмагуль, Коктем). а другое по Ленина (центр ребра по Ленина, так-то и Зенкова захватывает) до Шевченко или Калинина
3
Правильней было бы сказать, что женщина это основной инициатор покупки, а не покупатель. Покупатель - это субъект, имеющий не только желание, но и возможности. Часто первыми смотрят женщины, а потом просмотренный вариант бракует супруг.

Также не сказано про "доступность" новостройки. Все бы перешли в новостройку, если бы имели возможность. Но по бюджету абсолютное большинство не может себе позволить. И все перечисленные критерии только повышают цену при одинаковой себестоимости: платим за "репутацию" застройщика, платим за местоположение, платим за инфраструктуру и так далее. Также играет на стоимость жилья и планировки. например вот понастроили двухкомнатные по 100-120 кв.м, в мкр. Жетысу-3 и теперь люди мучаются (и самим много, и продать тяжело). Даже Базис сейчас возвращается к планировкам "эконом" (например ЖК Легенда по Абая 1 ком. 38м2, а максимальная 4-х ком. около 115м2).

Также, как правильно тут уже написали, в новостройках одни из наиболее высоких эксплуатационных расходов (кстати указанный Koktobe City один из из таких) . Конечно, за удовольствие надо платить. Но не всегда прослеживается эффективность расходования средств, а также часто застройщик насаживает уже свою управляющую компанию по умолчанию (что стало ещё одним видом дохода для...самого застройщика).

Также практически все застройщики пытаются уклониться от ДДУ. Вместо них договора инвестирования/финансирования и т.п. И это у крупных застройщиков также. А альтернативы нет ведь. ДДУ это для госпрограмм только в основном. А ведь задумывалось как раз наоборот ведь.

Кроме того, по моим наблюдениям люди которые могут позволить себе квартиры в новостройках отказываются от покупки именно из-за сомнений в качестве строительства. Для примера квартиры на Муканова-Курмангазыв ЖК Жастар и двух домах советской постройки по Муканова 243 имеют либо одинаковую стоимость, а то и меньше цену за 1 кв.м. Хотя дом на Муканова 243 построен в 91-м
-6
интересно, как формируется счет за квартаплату у новостроек?

поидее всё новое и блестящее, обслуживание практически не требуется, в чем же причина?
помню удивлялся лоховству родственников, которые платили за обслуживание Нового лифта, который находился на гарантии.
им сказал заняться этим вопросом, но они забили, как забивают 99,99% Казахстанцев))
1
Про загазованность можно судить, просто поднявшись на Кок-Тобе или район Обсерватории. Ни Аль-Фараби, ни Ленина, ни Абая просто невидно из-за смога. И такая ситуевина до смой Ташкенсткой минимум. Где она эта экологичность?
Показать комментарии
Дальше