КСК (Кооператив Собственников Квартир), иногда КСП (Кооператив Собственников Помещений), иногда ПКСК (Потребительский Кооператив Собственников Квартир) - самая распространенная форма управления общедомовым имуществом - кондоминиумом (общедомовыми коммуникациями и теми частями общего имущества, которые составляют неотъемлемую часть жилого дома - лестницами, чердаками, крышами, подвалами, лифтами и т.д.).
Деятельность КСК регулируется нормами Закона РК «О жилищных отношениях» и нормами Закона РК «О потребительском кооперативе».
Зачастую взаимоотношения собственников имущества и КСК сопряжены с рядом трудностей и проблем, вызванных незнанием законодательства о жилищных отношения, нежеланием собственников заниматься управлением имуществом и недобросовестностью отдельных руководителей (председателя, членов правления) кооператива.
Прежде чем начинать “борьбу” с КСК стоит избавиться от популярных заблуждений и стереотипов на эту тему:
Первое. КСК - это бухгалтер, дворник и сантехник во главе с председателем.
На самом деле КСК - это объединение собственников жилых и нежилых помещений домов в форме некоммерческого юридического лица.
Иными словами, КСК - это сами собственники квартир и помещений, которые совместно управляют принадлежащим им общим имуществом, через органы КСК - общее собрание, правление (председателя) и ревизионную комиссию.
Второе. Содержание и ремонт общедомового имущества КСК обязано осуществлять за свой счет.
В действительности все расходы по содержанию и использованию общего имущества несут собственники квартир (помещений) соразмерно их доле, только происходит это все посредством КСК - коллективно.
Перечень мероприятий, их стоимость, порядок их выполнения и оплаты коллективно определяет общее собрание членов КСК (касательно отдельных домов - общее собрание собственников). КСК не может производить ремонт, если собственники квартир/помещений не предоставили для этого денежные средства.
На какие цели должны тратится получаемые КСК от собственников денежные средства устанавливает общее собрание членов кооператива и общее собрание собственников, а контроль за целевым и экономным использованием собранных средств коллективно осуществляет ревизионная комиссия (которая избирается самими членами КСК).
Третье. Акимат, прокуратура или другие государственные органы могут заставить КСК работать.
По правде говоря, государственные органы и органы местного самоуправления не вправе вмешиваться в деятельность КСК, за исключением случаев, предусмотренных законодательными актами Республики Казахстан. Это прямо установлено ст. 8 Закона РК «О потребительском кооперативе».
Единственные органы, которым подчиняется КСК - это общее собрание членов КСК, а в вопросах касающихся отдельных домов, а не всего кооператива - общее собрание собственников помещений (квартир).
Конечно, контроль за деятельностью органов управления объекта кондоминиума по сохранению и надлежащей эксплуатации жилищного фонда осуществляют жилищные инспекции (п.п.4 п.2 ст.10-4, ст. 41-1 Закона РК «О жилищных отношениях»), определенный контроль в пределах своих полномочий осуществляют органы санитарно-эпидемиологического контроля, противопожарной службы и другие.
Но даже если уполномоченные органы и выдадут предписание, например, о ремонте аварийной кровли, то финансировать эти работы обязаны будут только сами собственники помещений (квартир).
И ни один государственный орган не вправе вмешиваться в финансовые взаимоотношения КСК, его членов и собственников помещений (квартир).
Четвертое. Собственник квартиры (помещения) может не платить КСК, если не является членом КСК или не имеет с КСК соответствующего договора или КСК не выполняет свои обязанности.
Законодательство не ставит обязанность собственников по содержанию общего имущества в зависимость членства, наличия договора с КСК или от надлежащего содержания имущества.
В силу ст. 50 Закона РК «О жилищных отношениях» собственники помещений (квартир) обязаны участвовать в общих расходах по содержанию и использованию общего имущества соразмерно их доле, а расходы на содержание жилого дома (жилого здания) производятся ежемесячно.
Отдельные виды расходов, которое несет КСК образуются вне зависимости от осуществления каких-либо мероприятий, и собственники помещений (квартир) обязаны участвовать в этих расходах.
К таким расходам относится обязанность КСК рассчитываться с энергоснабжающей организацией за энергию, расходуемую на общие домовые нужды, по приборам учета, установленным на границе эксплуатационной ответственности, по утвержденному в установленном порядке тарифу (п. 28 Правил предоставления коммунальных услуг, утвержденных постановлением Правительства РК от 07.12.2000 года № 1822).
Пятое. Собственник нежилого помещения обязан платить больше собственников квартир.
В действительности, собственники нежилых помещений обязаны покрывать сверх установленной сметы расходы по пользованию общим имуществом, связанные с осуществляемой ими производственной, торговой и аналогичной деятельностью (ч.2 ст.50 Закона “О жилищных отношениях”), но при этом не обязаны участвовать в общих расходах, относящихся к тем частям общего имущества, которые связаны исключительно с пользованием жилыми помещениями (п.1 ст. 37 того же Закона).
Так, не могут предъявляться собственнику нежилых помещений расходы по ремонту лестничных клеток или лифтов, если собственник нежилых помещений пользуется собственной входной группой.
Расчет расходов собственников осуществляется на основании Методики расчета сметы расходов на содержание общего имущества объекта кондоминиума, утвержденной приказом Председателя Агентства РК по делам строительства и жилищно-коммунального хозяйства от 12.12.11 года № 479.
Собственникам нежилых помещений рекомендуем определять перечень и размер расходов, в которых участвует собственник нежилого помещения, в договоре (соглашении) с КСК. Если согласовать условия договора (соглашения) в добровольном порядке с кооперативом не удастся, спор может быть разрешен судом.
Шестое. КСК не обязано применять кассовый аппарат при приеме денежных средств.
На самом деле, ст. 645 Налогового кодекса Республики Казахстан установлено, что применение контрольно-кассовым машин при денежных расчетах, осуществляемых при торговых операциях, выполнении работ, оказании услуг посредством наличных денег является обязанностью налогоплательщиков.
При этом под исключения, оговоренные той же статьей, КСК никаким образом не попадает.
Седьмое. КСК может за долги отключать электроэнергию, воду, газ, тепло.
Строго говоря, к оказанию услуг по энерго-, газо- или водоснабжению КСК не имеет непосредственного отношения. В соответствии со статьями 490 и 492 ГК РК правом приостановления энерго-, газо- или водоснабжения обладает только организация, являющаяся поставщиком этих услуг.
Подобные действия могут быть квалифицированы как самоуправство, а виновные лица привлечены к уголовной ответственности по ст. 327 УК РК.
Восьмое. Исполнительный орган КСК не обязан отчитываться о расходовании денежных средств и предоставлять кому-либо документы КСК.
В действительности, исполнительный орган КСК (правление или председатель) обязаны предоставлять следующую информацию:
1. Членам КСК:
1.1.о деятельности органов КСК, в том числе данные бухгалтерского учета, отчетности и другой документацией в порядке, определяемом уставом (п. 5 ст.14 Закона “О потребительском кооперативе”).
1.2.финансовые отчеты за каждый финансовый год, а также проекты годовых смет, достаточные для покрытия ожидаемых расходов по содержанию и функционированию объекта кондоминиума (п.9 ст. 47 Закона “О жилищных отношениях”).
2. Собственникам помещений (квартир):
2.1.отчет по управлению объектом кондоминиума, отражающий расходы, связанные с использованием общего имущества (каждый квартал в первую декаду месяца, следующего за отчетным периодом - ст. 50-2 Закона "О жилищных отношениях").
3. Всем заинтересованным лицам:
3.1.Устав КСК для ознакомления (ч.7 ст.41 ГК РК).
Девятое. Исполнительный орган КСК не несет никакой ответственности за свои действия.
В первую очередь, члены правления или председатель КСК отвечают за свою работу перед общим собранием членов КСК, которое вправе принять решение о смешении их с должности.
Во-вторую очередь, именно должностные лица КСК (а не само КСК как юридическое лицо) несут административную ответственность за исполнение предписаний и указаний органов земельной и жилищной инспекции, санитарно-эпидемиологического контроля и пожарной безопасности.
В третью очередь, председатель КСК/председатель правления КСК может быть привлечен к уголовной ответственности по ст. 228 УК РК "Злоупотребление полномочиями”, если он использовал свои служебные полномочия вопреки законным интересам кооператива в целях извлечения выгод и преимуществ для себя или других лиц или организаций, либо в целях нанесения вреда другим лицам или организациям и это повлекло причинение существенного вреда правам и законным интересам граждан или организаций либо охраняемым законом интересам общества или государства.
В случае присвоения или растраты денежных средств или иного имущества кооператива председателем, он может быть привлечен к уголовной ответственности по ст. 176 УК РК - “Присвоение или растрата вверенного чужого имущества “.
Десятое. Все собственники помещений (квартир) являются членами КСК.
На самом деле, членом КСК является только собственник помещения (квартиры) в объекте кондоминиума, являющийся учредителем кооператива собственников помещений (квартир) или принятый в члены кооператива собственников помещений (квартир) на основании поданного заявления (пп.49) ст. 2 Закона РК "О жилищных отношениях”).
Заявление о вступлении в члены кооператива может быть подано в любой момент. В заявлении должны быть указаны фамилия, имя, отчество, место жительства и данные документа, удостоверяющего личность, гражданина или наименование, местонахождение и банковские реквизиты юридического лица. Само заявление подготовьте в двух экземплярах, на одном экземпляре (Вашем) попросите поставить штамп о регистрации. Также можно заявление направить почтой заказным письмом с уведомлением о вручении.
Заявление о приеме в потребительский кооператив должно быть рассмотрено в течение десяти дней исполнительным органом КСК.
При этом, сам вопрос о принятии в члены кооператива решает Общее собрание его членов.
Отдельные условия и порядок принятия в члены регламентируются Уставом КСК.
Итак, если после прочтения этого материала у Вас еще остались претензии к КСК, то Вам можно посоветовать предпринять следующие действия:
1. Если Вы не являетесь членом КСК:
a. подавайте заявление о вступлении. Члены КСК обладают большим количеством прав в отношении КСК, чем остальные собственники помещений (квартир);
b. требуйте от исполнительного органа КСК предоставления отчетности по управлению объектом кондоминиума, отражающей расходы, связанные с использованием общего имущества;
c. требуйте от исполнительного органа КСК предоставления копий протоколов собраний членов кооператива и протоколов собраний собственников помещений (квартир), которыми установлены перечень расходов по содержанию и использованию общего имущества и размер платежей, подлежащих уплате собственниками;
d. созывайте совместно с другими недовольными собрание собственников помещений (квартир) Вашего дома и ставьте на обсуждение вопрос о выходе из состава этого кооператива и образовании нового/переходе в другой кооператив/применения иной формы управления объектом кондоминиума;
e. если у Вас есть веские основания предполагать, что должностные лица КСК присваивают себе денежные средства, предназначенные для содержания общего имущества - пишите заявление в органы полиции (с указанием этих веских оснований и, желательно, с приложением подтверждающих документов).
2. Если Вы являетесь членом КСК в дополнение к перечисленному Вы можете:
a. требовать от исполнительного органа КСК предоставления финансовой отчетности, в том числе данных бухгалтерского учета;
b. требовать проведения за свой счет аудита финансовой отчетности кооператива (ст. 23 Закона “О потребительском кооперативе”);
c. созвать совместно с другими недовольными собрание членов кооператива и требовать от исполнительного органа предоставления полного отчета о деятельности КСК, а от ревизионной комиссии - отчета о проверке этой деятельности, ставить перед собранием вопрос о замене членов исполнительного органа КСК другими лицами.
Помните о том, что КСК - это форма управления общим имуществом, поэтому все вопросы должны решаться собственниками помещений (квартир) сообща, а решения приниматься простым большинством голосов (в ряде случаев - большинством голосов в ⅔).
Сам исполнительный орган КСК не может самостоятельно (без общего собрания членов/собственников) принимать решение об увеличении существующих расходов или осуществлении дополнительных.
Доказательство: Решением Сарыаркинского районного суда города Астана от11.07.2012 года КСК «Диалог» отказано во взыскании с собственника квартиры Волынкина А.Я. части задолженности, которая возникла на основании незаконного увеличения тарифа без согласия собственников.
Что делать, если в доме нет органа управления объектом кондоминиума?
Например, Вы живете в новом жилом комплексе, который обслуживается управляющей (обслуживающей) компанией в форме ТОО, навязанной застройщиком. Такая компания не является КСК,
В подобном случае отношения между Вами обслуживающей компанией регулируются заключенным договором оказания услуг (в соответствии с п.4 ст. 42 Закона "О Жилищных отношениях").
Если Вас не устраивает работа Вашей управляющей компании, Вы вправе отказаться от услуг такой компании (п.1 ст.686 ГК РК) и заключить договор с другой компанией.
Если объект кондоминиума не зарегистрирован, то управляющая компания не вправе требовать от Вас оплаты расходов по содержанию общего имущества при отсутствии соответствующего договора. Однако этого могут потребовать остальные собственники помещений (квартир), вынужденные фактически осуществлять расходы за Вас.
Поэтому самым надежным вариантом в подобной ситуации будет созыв собрания собственников помещений (квартир) и принятие решений о регистрации объекта кондоминиума, создании органа управления и выбора конкретной формы управления объектом кондоминиума.
Для выбора формы управления объектом кондоминиума собрание может организовать инициативную группу.
Собрание проводится по инициативе органа управления объектом кондоминиума, а также по требованию не менее десятой части собственников помещений (квартир). Местные исполнительные органы вправе инициировать проведение собрания собственников помещений (квартир).
Инициаторы собрания собственников помещений (квартир) уведомляют не менее чем за десять дней всех собственников помещений (квартир) о дате, месте и повестке предстоящего собрания.
Казахстанская лига юристов