Далеко не все мы читаем длинные договоры до конца. И уж тем более, вряд ли кто-то из обывателей полностью всматривался в каждую статью Налогового кодекса. Однако приходится это делать, как правило, в самые неприятные моменты, когда «клюнет жареный петух». И зачастую именно в таких случаях возникает понимание, что в том или ином законе находится системная ошибка, которую пытаются поспешно изменить. Так было с примирением сторон после Максата Усенова, с отменой решения о штрафе за незаконное использование флага после резонанса в сети и т. д. Хотя большинство этих проблем можно было решить ранее системно на уровне законодательства.
Какая-то доля аналогичная ситуация складывается с программой «Доступное жильё-2020». Имея в целом очень хорошие цели и темпы развития, есть в этой программе (точнее в законодательстве) нюанс, который скорее тормозит её развитию, чем помогает её развивать.
Приведу пример договора по аренде жилья с последующим выкупом Фонда недвижимости «Самрук-Казына». Как видно из пункта 4.3.28, арендатор обязан платить расходы по уплате налога на имущество за арендодателя.
Объясню на пальцах, что это означает:
1) Если внимательно проанализировать статьи 396 (пп. 1-1), 403 (п. 1), 405 Налогового кодекса, можно придти к выводу, что налог на имущество по зданиям, переданным физическим лицам по договорам долгосрочной аренды с правом выкупа, должно платить юридическое лицо, владеющее этими зданиями.
2) Соответственно согласно статье 398 НК РК налог на имущество для юрлиц составляет 1,5% к налоговой базе. Согласно статьи договоры эта выплата ложится на арендатора.
3) Для примера возьму реальный расчёт, который приводился менеджером по налогам Нурланом Касымовым. Если стоимость двухкомнатной квартиры 60 кв.м на левом берегу Астаны 13 537 513 тенге, то юридическое лицо платит налог на имущество с долгосрочной дебиторской задолженности физического лица, которая равна 13 537 513 тенге, и сумма налога на имущество для юридического лица составит 13 537 513 тенге * 1,5% = 203 063 тенге. При этом если бы квартира принадлежала физлицу, её стоимость для налогообложения была бы равна 18 531 812 тенге, а сумма налога равна 39 993 тенге. То есть юридическое лицо, а по факту не оно, а арендатор платит в 5 раз больше, что сильно увеличивает арендный платеж.
Не платить его нельзя, так как все арендаторы подписывают договор, а за его неуплату могут этот договор расторгнуть.
При этом это вопрос не только касательно Фонда недвижимости, но и других компаний-операторов программы «Доступное жильё-2020». Логично, что такая норма противоречит даже названию программы, потому что делает её менее доступной для незащищённых слоёв населения.
Очевидно, что ошибка на системном уровне в Налоговом кодексе РК, который не был изначально приспособлен к таким прогрессивным программам.
Поэтому было бы правильно в НК РК закрепить норму, что по жилью, переданному физлицам по договорам аренды с правом выкупа, арендаторы должны платить налог на имущество по ставкам физических лиц.
В любом случае этот ещё один показатель того, что не всегда законодательство поспевает за прогрессивными социальными программами, создавая проблемы. И хорошо их решать до того, как они накопятся и выплеснутся в обществе.
П.С. Спасибо за внимание! Я в Твиттере: @YakovFedorov
[UPD] 6 мая 2015 года.
Налог на арендное жильё по госпрограмме с 2016 года будет снижен в РК
В Казахстане владельцы арендного жилья по госпрограмме с 2016 года буду платить налог по сниженной ставке, сообщает корреспондент Tengrinews.kz. Об этом сегодня в Астане в ходе брифинга сообщил председатель правления АО "Национальный управляющий холдинг "Байтерек" Куандык Бишимбаев.
Он отметил, что в целях снижения финансовой нагрузки на арендаторов квартир, передаваемых в аренду в рамках реализации программы, холдингом проведена работа по внесению поправок в Налоговый кодекс республики.
"Начиная с 2016 года арендаторы квартир будут платить налог на имущество по ставкам, предусмотренным для физических лиц - ставка снижена с 1,5 процента до 0,25 процента", - сообщил в ходе брифинга Куандык Бишимбаев.