место в рейтинге
  • 88964
  • 131
  • 26
Нравится блог?
Подписывайтесь!

Под крышей дома своего

Если вы решили обзавестись квартирой, имейте в виду: при поиске и выборе желанного «гнездышка», а особенно при заключении сделки купли-продажи, нужно учитывать множество нюансов. Без помощи экспертов здесь обойтись сложно.

Нарисуйте себе будущее жильё

По словам директора столичного филиала Ассоциации риэлторов Казахстана Данияла Байболова, для начала стоит определиться, какой вы хотите видеть свою «крепость», и заложить в поиск определенные параметры. К примеру, если в семье есть дети, позаботьтесь о том, чтобы рядом были детсад, школа, во дворе — детская площадка. Многие клиенты упускают этот момент и берут квартиру лишь потому, что приглянулся дом, а потом начинают жалеть о дорогой покупке, которая им не подходит для жизни. Или соблазняются красивым фасадом, а при наступлении зимы выясняется: коммунальные платежи высокие, а инфраструктуры никакой. Главное понять, что для вас важнее — удобства, статус, родственники по соседству или что-то еще. И сделать набросок планировки: сколько санузлов, нужна ли гардеробная, светлая ли квартира и так далее.

— Если вы — автовладелец, не забудьте о паркинге, — напоминает риэлтор. — Подумайте, сможете ли вы обойтись без парковки, скажем, зимой, при столичных морозах. Кроме того, нужно просчитать, сколько времени займет дорога от дома до работы. Когда вы четко знаете, чего хотите, достаточно нескольких дней, чтобы выбрать желаемое.

Берегитесь «Черных маклеров»

— Можно, конечно, обойтись без риэлтора. Так же, как можно делать самому ремонт и лечиться без врачей. Если у вас нет свободного времени на поиски, но есть стремление к качественному результату, идите в специализированное агентство, — призывает Даниял Байболов. — Сначала с риэлтором можно пообщаться по телефону, задать наводящие вопросы. Уже на этой стадии станет ясно, ориентируется ли он на рынке недвижимости. Профессионал будет давать четкие, грамотные ответы. Если же он вчера был агрономом, а сегодня решил заняться продажами, вы заметите это по его манере разговора. Затем я бы порекомендовал обратиться к агенту в офис, удостовериться в том, что компания существует «в природе». «Черные маклеры» обычно уверяют клиентов, что у них под рукой целое агентство, но на самом деле — один человек, без базы и опыта. По обстановке в офисе, сотрудникам вы тоже можете сделать выводы о том, на каком уровне работает агентство. Вы ведь, собираясь купить хороший продукт, идете в профильный магазин, оцениваете витрины, квалификацию продавцов; если хотите подстричься, у вас также есть выбор — пойти в парикмахерскую-забегаловку на базаре или в салон красоты, где трудятся мастера своего дела.

Директор столичного филиала Ассоциации Риэлторов Казахстана Даниял Байболов: "Комиссию агент получает после совершения сделки".С другой стороны, внешние атрибуты не всегда гарантия качества и безопасности, наоборот, симптом аферы. Такое бывало при продаже новостроек: люди арендовали офис, делали шикарный ремонт, проводили красивые презентации, а по сути  торговали воздухом.

При заключении договора с риэлтором Даниял Байболов советует обговорить условие: комиссию агент получает после совершения сделки. Солидное агентство не станет требовать предоплату. Размер гонорара — минимум один процент, кое-где могут брать два. Если вас предупреждают о том, что нужно раскошеливаться за просмотр каждой квартиры, знайте — вы нарвались на «черного маклера». Смело отказывайтесь от его услуг. Принцип заработков у таких товарищей стандартный: бесконечно таскать клиентов на объекты, зная, что они не вызовут у людей интерес, потому что демонстрируются не квартиры, а «помойка». Зато профессиональные агенты по недвижимости, имея хорошую базу данных, предоставят вам приличный выбор и бесплатно будут возить на показ квартир на своем транспорте.

Квартирные вопросы

Выбрав жильё на вторичном рынке, побеседуйте с будущими соседями, узнайте, нет ли у них острых коммунальных проблем. При известной настойчивости можно расспросить о наличии дебоширов, алкоголиков и прочих товарищей, соседство с которыми нежелательно.

— Если вы решили купить недвижимость на первичном рынке, узнайте, где находится объект продажи, и наведайтесь туда вместе с риэлтором, чтобы удостовериться, что дом вообще строится, — говорит Даниял Байболов. — Понаблюдайте за тем, как быстро идет строительство. Тратиться на квартиру в «замороженном» доме явно не стоит. Если видны хорошие темпы работ, значит у застройщиков есть деньги, и им стоит доверять. Пообщайтесь с рабочими и охранниками на стройке: обычно это добродушные ребята, которые с удовольствием расскажут вам все, что знают о качестве дома. Обязательно нужно «пробить» репутацию компании. Стоит застройщику однажды засветиться в плохих новостях, информация об этом непременно найдется в интернете.

Риэлтор должен участвовать в переговорах с продавцом. Хотите скидку — он может посодействовать, дипломатично помочь обеим сторонам прийти к общему знаменателю. Конечно же, маклер обязан сопровождать сделку купли-продажи и проверять «чистоту» документов на квартиру. У риэлторов, давно работающих на рынке, обычно есть свой нотариус.

Кстати, перечень необходимых для купли-продажи справок имеется на портале электронного правительства www.e.gov.kz. Зарегистрировавшись на сайте и получив электронно-цифровую подпись (инструкции там же), часть документов можно заказать в онлайн-режиме. Если верить разработчикам, бумажки пришлют на вашу электронную почту в течение получаса.

Досконально изучайте все документы

В делах бумажных лучше советоваться с опытным юристом. По словам адвоката Сергея Боровинского, сотрудничая с риэлтором, следует помнить о хитром пункте договора: если вы юридически связаны с маклером, самостоятельно совершить сделку вы уже не сможете. Или же, найдя квартиру сами, будете обязаны выплатить агенту отступные. Заключите контракт на месяц, два, три. Не дождавшись помощи от маклеров, вы можете расторгнуть договор. Изучая варианты покупки, остановитесь на квартире, которая минимум 5-7 лет находилась в одних руках. Если она перепродавалась в предыдущие год-три (история видна по договору купли-продажи нынешнего владельца), это тревожный сигнал. По гражданскому законодательству срок исковой давности по признанию сделок недействительными составляет 3 года. По уголовным преступлениям, правда, сроков исковой давности нет. Здесь перестраховаться сложно.

— Если квартира покупается на основании договора приватизации, проверьте, сколько в нем указано участников, ведь все они — собственники, — предупреждает адвокат. — Может случиться, что договор приватизации оформлен на одного человека, а после покупки объявятся родственники, не указанные в договоре, которые начнут оспаривать сделку. То есть нужно либо заключать договор со всеми собственниками и у каждого покупать его долю, либо они могут уступить свою долю по договору дарения. Если продавец скрыл, что он состоит в браке, учтите: в течение года сделка, совершенная без согласия супруга (супруги), может быть признана недействительной. Так что обязательно проверьте семейное положение продавца и получите документальное согласие его жены или мужа.

Связываться с залоговым жильем Сергей Боровинский не рекомендует. Чтобы убедиться в том, что квартира не находится в залоге, нужна справка о наличии (отсутствии) обременения. Если при предыдущей покупке квартиры кто-то выступал гарантом по кредиту, перед очередной сделкой важно заручиться его согласием, убедившись, что он не имеет и не будет иметь к вам претензий. Не мешает также получить справку об отсутствии долгов по комуслугам — в противном случае вам придется их погашать.

— Если вы сомневаетесь в том, что продавец квартиры — ее хозяин, а не мошенник, в ЦОНе можно попросить справку об отсутствии (наличии) зарегистрированных прав собственности (обременения) на объект недвижимого имущества, указав адрес объекта. Эти сведения публичны, поэтому операторы ЦОНа должны вам рассказать, кто собственник квартиры, на основании чего он ею владеет, а также выдать характеристику жилья, в том числе касательно залогов.

Самая непредсказуемая вещь на рынке недвижимости — долевое участие. По словам Сергея Боровинского, сейчас компании-застройщики, чтобы избежать процедур по лицензированию долевого строительства и минимизировать свою ответственность, предлагают клиентам инвестиционные договоры. Покупатель при подобном раскладе юридически беззащитен.

— У такой компании частенько, кроме мобильного телефона и табуретки, ничего нет: она собирает деньги с клиентов, «прокручивает» их, порой даже не владея землей, на которой, по идее, должен возводиться дом, — говорит адвокат. — Нужно выяснить, чей это участок, на каких условиях вы будете жить, каковы сроки строительства. А договор должен называться договором долевого строительства (для этого компания обязана иметь лицензию), а не инвестиционным. Кроме того, рассуждайте здраво: если 12-этажный монолит обещают построить за год, поинтересуйтесь у специалистов, возможно ли это.

Если с лицензией все в порядке, строительство идет полным ходом, но вы все равно остерегаетесь обмана, можно на всякий случай обратиться в страховую компанию — застраховав риски по договору, вы можете претендовать на компенсацию финансовых потерь. Кроме того, не проглядите пункт о выплате процентов за «простой» в договоре со строительной компанией. Обычно там указывают 0,1%, но не более 5%. Заплатив миллион тенге, за каждый день «заморозки» вы получите по тысяче, но лишь в течение 50 дней. Остальное время ожидания не оплачивается, так что грезить о сотнях тысяч не стоит.

— Еще один момент — передача квартир собственникам. В договоре обычно пишут: «Обязуемся передать объект недвижимости в течение 30 дней со дня подписания акта ввода в эксплуатацию». А когда этот акт будет утвержден, нигде не сказано, — рассказывает юрист. — Дом построен, компания заверяет: все в порядке, но акт «завис» из-за придирок коммунальных служб. Не беспокойтесь, мол, подождите полгода. Хотите избежать подобного — покупайте квартиру на вторичном рынке. Или на первичном, если жилье уже зарегистрировано и сдано в эксплуатацию. Во втором случае, правда, могут возникнуть загвоздки с коммуникациями — то электричество подается в ограниченном режиме, то лифты не работают. Нередко в свежесданных домах коммуникации подключены к энергосетям по техническим разрешениям, выданным для строительства, а не для обслуживания жилого дома. И в будущем эту проблему жильцам рано или поздно придется решать самостоятельно. Кстати, ситуация, когда сдаются в эксплуатацию дома по так называемым очередям, когда один дом построен, а рядом возводят другой — «пятно», также вызывает вопросы. Купив квартиру в первой очереди в элитном доме, вы можете неопределенное время ходить по колено в грязи и засыпать под шум бульдозеров.

Покупка жилья в ипотеку

Адвокат Сергей Боровинский: "Остановитесь на квартире, каторая минимум 5-7 лет находилась в одних руках". Если продаваемая квартира числится в ипотеке, возможны риски, связанные со сверкой данных по выплаченным платежам в банке. Надо утвердить новый график выплат и сумму, которая на день переуступки подписывается, а не просто передать бумаги из одних рук в другие.

— Когда вы сами оформляете ипотечный кредит, обратите внимание на следующие моменты. Есть процентная ставка, а есть — эффективная процентная ставка (это фактически все расходы по

займу). Поинтересуйтесь, на какую именно сумму будет начисляться процент. К примеру, ставка вознаграждения — 10%. Но банк берет деньги и за экспертизу проекта, оценку недвижимости, оформление кредита, открытие счета, обналичивание и так далее — в итоге может набежать еще пара процентов. В ходе выплаты кредита это очень ощутимо. Нужно понимать, что процент за пользование деньгами — это самостоятельная вещь, а расходы, связанные с обслуживанием кредита, — уже немного другое, и здесь обычно возникает много вопросов. Имейте в виду, что нагрузка на ваш бюджет будет более мощной, чем кажется во время консультации менеджеров. Чтобы точно знать, сколько вы в конце концов переплатите банку, обсудите кредитный договор с юристом и финансистом.

Оксана ДУЛАТОВА, Информационная служба www.kn.kz

Арман Базилов Arman_Bazilov
kn.kz, plot.kz, cabmarket.kz
6 марта 2013, 17:04
1551

Загрузка...
Loading...

Комментарии

Будет желание заработать немного в интернете, проходи по ссылке surway.net регистрируйся и отвечай на вопросы о качестве рекламы и брендов. Занимает не больше 15 минут в день,как наберешь 1500 рублей,тебе их перечисляют на webmoney,не обманывают,3 раза сам уже снимал)))

Оставьте свой комментарий

Спасибо за открытие блога в Yvision.kz! Чтобы убедиться в отсутствии спама, все комментарии новых пользователей проходят премодерацию. Соблюдение правил нашей блог-платформы ускорит ваш переход в категорию надежных пользователей, не нуждающихся в премодерации. Обязательно прочтите наши правила по указанной ссылке: Правила

Также можно нажать Ctrl+Enter

Популярные посты

Прогноз эксперта: в Казахстане будут жить 5 миллионов китайцев

Прогноз эксперта: в Казахстане будут жить 5 миллионов китайцев

В ближайшие годы в Центральной Азии будут проживать восемь миллионов китайцев, считает заведующий отделением востоковедения национального исследовательского университета высшей школы экономики.
kurmanovainur
23 июня 2017 / 11:23
  • 39957
  • 20
Они сделали это! Kaspi Bank презентовал свое мобильное приложение

Они сделали это! Kaspi Bank презентовал свое мобильное приложение

Изучив ошибки предшественников и собрав воедино новейшие идеи онлайн-банкинга, Kaspi Bank наконец выпустил... свое мобильное приложение!
niyazov
20 июня 2017 / 15:05
  • 8618
  • 7
Почему мы должны быть благодарны журналисту Джеймсу Палмеру за критику ЭКСПО

Почему мы должны быть благодарны журналисту Джеймсу Палмеру за критику ЭКСПО

Как одним критичным постом зарубежному журналисту Джеймсу Палмеру удалось вскрыть сразу несколько гнойников казахстанского общества.
anotherblogger
21 июня 2017 / 0:39
  • 6576
  • 63
В каких случаях у вас могут изъять удостоверение личности?

В каких случаях у вас могут изъять удостоверение личности?

Недавно один знакомый задал вопрос: «Я сейчас выступаю как свидетель по одному делу. У меня забрали удостоверение личности (УЛ) в РУВД и не вернули обратно. Так можно?». Я сразу задалась вопросом...
asselsabekova
21 июня 2017 / 10:17
  • 2957
  • 10
В Казахстане заблокировали сайт, раскритиковавший EXPO в «захолустной» Астане

В Казахстане заблокировали сайт, раскритиковавший EXPO в «захолустной» Астане

Все помнят Медузу и ЖЖ. Теперь в этот "особенный" список попал сайт Foreign policy. Предполагается, что причиной блокировки стала нелицеприятная заметка Джеймса Палмера об EXPO в Астане.
Seattle
19 июня 2017 / 15:40
Инструкции по сопроводительному письму и собеседованию, которые подойдут всем

Инструкции по сопроводительному письму и собеседованию, которые подойдут всем

Наткнулась на статью Ассоциации юристов Новой Зеландии, в которой они дают советы выпускникам юрфака по поиску работы. Статья меня поразила, поскольку там описано все до мелочей, а их советы подойдут абсолютно всем.
asselsabekova
20 июня 2017 / 16:10
  • 2603
  • 6
На Иссык-Куль через Юг. Не бойтесь ехать в Киргизию своим ходом!

На Иссык-Куль через Юг. Не бойтесь ехать в Киргизию своим ходом!

Очень живописная и бюджетная поездка вдоль всего берега по Иссык-Кулю! Мы, две обаятельные девушки, поехали вдвоем, подготовленные к совершенно автономной жизни в палатке, и ни разу ничего не...
yelenasergiyenko
22 июня 2017 / 13:20
  • 2496
  • 22
Это «колхозное сооружение» вредит имиджу города. Я, как алматинка, против!

Это «колхозное сооружение» вредит имиджу города. Я, как алматинка, против!

Почему эту трубу не проложили под землей? Она обезображивает улицу, как дикий багровый шрам от раны, зашитой равнодушным, криворуким и ленивым хирургом, обезображивает лицо.
ValentinaVladimirska
23 июня 2017 / 12:10
  • 2205
  • 31
Где отлично провести летние месяцы с пользой для здоровья и кошелька?

Где отлично провести летние месяцы с пользой для здоровья и кошелька?

Я обратил внимание, что в случае с уникальными природными зонами Павлодарской области применима поговорка: «что имеем – не ценим», а ведь они легко могли бы стать международными курортами.
Muzalevskiy
23 июня 2017 / 22:57
  • 2592
  • 7