Покупка земли, по мнению многих инвесторов, может быть самым надежным капиталовложением.
Это естественный ресурс, который ценится весьма высоко и не может быть заменен ни чем другим. Строительство, земледелие, производство, коммерция — все это требует наличия земельного участка, отведенного специально под эти цели.
Поэтому у каждого владельца земельного участка существует несколько сценариев, как распорядиться своей собственностью — можно стать фермером и вести сельскохозяйственные или животноводческие работы, получая доход от продажи урожая или скота; землю можно сдать в аренду и иметь стабильный доход (ренту), также земельный участок можно продать.
За сколько собственники продают земельные участки и чем обусловлена такая цена, мы попытаемся разобраться.
Земельный рынок в нашей стране весьма разнообразен. Участки различаются по назначению, расположению и по своим физическим параметрам. Очень важны рельеф, почва, растительный и животный мир, полезные ископаемые, которые могут поднять или снизить ценность земли в разы. Помимо физических характеристик, чрезвычайно важны все юридические моменты, связанные с земельным участком, особенно если речь идет о продаже — право собственности, подтвержденное государственным актом, с точным описанием назначения, договор купли-продажи. Дополнительную ценность придает наличие утвержденного эскиза проекта, разрешение на строительство, технические условия. Например, если срок давности эскиза проекта здания, которое вы планировали когда-то построить на своем участке, истек, то его необходимо утвердить заново.
Особенно это актуально для земельных участков с назначением под строительство и эксплуатацию объектов коммерции. Как правило, такие объекты очень выгодно строить в деловом центре (бизнес и торговые центры, развлекательные центры), в спальных районах города (магазины), и иногда получение разрешения на строительство от жильцов рядом расположенных домов может превратиться в сплошную головную боль. С каждым таким дополнительным «плюсом» стоимость участка растет. В Алматы цены на такую землю традиционно выше, нежели в других городах. Ценовой максимум в ноябре был на участок в Бостандыкском районе города, стоимость которого была порядка $24 000 000, в городах нефтяников запросы собственников немного скромнее — $370 000 за участок в микрорайоне «Нурсая» (Атырау) и $400 000 в 17-м микрорайоне города Актау.
Конечно, такие мелочи не важны, если речь идет о землях, предназначенных под сельское хозяйство — их цена определяется плодородностью почвы или густотой травяного покрова, порой даже видом культур, которые там посажены. Также большое значение имеет наличие рядом водоемов, арыков. Для сдачи в аренду немаловажное значение могут играть расположенные рядом или на территории участка хлева или элеватор. Дороги и их состояние так же не на самом последнем месте в списке приоритетов. Один из дорогих участков под сельское хозяйство продавался в Астане за $15 000 000,крестьянское хозяйство в районе Каспийского моря (г. Актау) на сегодняшний день выставлено на продажу за $910 000, в пригороде Алматы земля площадью 25 гектар (действующее хозяйство) предлагается за $3 500 000.
Земельные участки под производство также имеют свои отличительные особенности — для них немаловажно наличие коммуникаций (электричество, вода, связь и прочее) или возможность их быстро, и главное малозатратно, провести к будущему производственному комплексу. Так же высоко ценятся участки, которые уже продаются с готовыми постройками — ангарами, складами, административными комплексами. Большую ценность участку создадут наличие собственного ж/д тупика и развитая дорожная инфраструктура. Особенно это важно для земли, которая предназначена под строительство складской недвижимости. Стоимость участка под производство в Астане на правом берегу может достигать $3 500 000, место под строительство промышленной базы в Атырау в районе Привокзальный обойдется максимум в $500 000, промбаза в поселке Умирзак в Мангистауской области в $800 000, а в Алматы цена на участок под производство с имеющимся административным комплексом может достигать порядка $1 500 000.
Отдельный огромный рынок представляют собой участки под ИЖС — индивидуальное жилое строительство. Каждый казахстанец имеет право на участок в 10 соток для постройки собственного личного жилья. Его можно получить бесплатно с единственным условием — участок должен использоваться по назначению в течение двух лет. Если строительство дома не начато, государство может изъять эту землю из вашей собственности. Другим большим минусом может оказаться получение технических условий и проведение коммуникаций — весь этот процесс может оказаться долгим и, что немаловажно, весьма дорогостоящим. Кроме того, есть риск того, что инфраструктура жилого массива, где будет расположен участок под частный дом, будет мало развита или отсутствовать вообще, что, конечно же, может существенно повлиять на качество проживания. Гораздо проще, а в итоге, может быть, и экономнее, купить участок с уже существующим строением в обжитом районе, снести его и построить дом по собственному проекту и дизайну.
Например, в Астане самые высокие цены на земельные участки под ИЖС в 2012 году были в районе Сарыарка, ближе к левому берегу сотка обходилась в среднем за $5200. Максимальная цена на землю под частный дом была выставлена на участок в районе Алматы — $1 600 000, а самая низкая в пригороде столицы — $2000 за сотку. В Атырау цены, конечно же, в разы ниже — максимум $450 000 в ноябре запрашивался за участок из 8 соток в пригороде, в Актау участок из 30 соток стоит порядка $400 000. Алматы же лидирует по ценам и здесь — цена земли под строительство частного дома в элитных районах типа Царского села, проспекта Достык достигает $5 400 000.
Совершенно по-иному выглядит картина с ценами на участки, тоже предназначенными для строительства жилья, но в многоэтажных домах (МЖС) или коттеджных городках. Конечно же, на стоимость такого участка влияют в первую очередь месторасположение, инфраструктура, особенно если речь идет о постройке многоэтажного ЖК. Для коттеджных поселков или при строительстве новых районов большую роль играет размер участка, экологическая обстановка, даже вид из окна, нежели наличие магазинов, поскольку чаще всего такие масштабные проекты предполагают и постройку собственных инфраструктурных объектов — школ, детских садов, фитнесс-центров и т.д. В северной столице наиболее дорогим за весь год был выставленный участок под строительство многоэтажного ЖК стоимостью $4 500 000, в Атырау участок под МЖС стоит порядка $700 000. А вот в Алматы цены опять поражают воображение — за участок под строительство и эксплуатацию многоквартирного жилого комплекса в Медеуском районе выставлена цена $72 000 000.
Есть еще одно назначение земельного участка – многофункциональное. Эти участки, как становится понятно из самого определения, не имеют особого конкретного назначения и могут использоваться собственником под любой вид деятельности, не запрещенный для каждого отдельного случая. Здесь цены имеют самый большой разбег – от $200 до $1 000 000 за сотку.
Конечно же, мы использовали для примеров земельные участки с самыми высокими ценами в каждом регионе, для того чтобы обозначить картину ценового порога. Однако, в отличие от квартир, домов и объектов коммерции, денежные займы для покупки земли банки и другие кредитующие учреждения выдают не очень охотно. Оно и понятно – ничего конкретного, что можно увидеть и оценить, на земельном участке нет. Как правило, такой ресурс как земля часто приобретается за счет собственного капитала или на заемные деньги, как часть инвестиционного проекта, например, строительство того же ЖК, торговых и развлекательных центров. Да и стоимость земли иногда, мягко говоря, кусается, особенно если речь идет о строительстве на ней объектов, которые могут в потенциале приносить доход.
По состоянию на конец октября 2012 года, ситуация на земельном рынке северной столицы, по сравнению с первым кварталом этого года, особо не изменилась, даже учитывая сезонность, чего нельзя сказать об Алматы. Здесь ценовое снижение, которое было характерно для этого года, остановило свое движение летом, и в октябре сотка земли стоила уже порядка $19 400.
Юлия Доля
Аналитический центр АЦ ИРН kn.kz