Зарубежные клиенты нашего агентства часто задают вопрос «а стоит ли вообще покупать недвижимость в Латвии». Ответ на это вопрос хотелось бы начать с известного тезиса – «Не ищите недвижимость, ищите профессионального риэлтора»
Сегодня, во время нестабильности мировых рынков и туманных перспектив евро и доллара, вложения в недвижимость могут помочь сохранить и даже увеличить капитал
Недвижимость не может обесцениться так сильно, как акции или другие инвестиционные инструменты. Рост или падение рынка недвижимости практически всегда не совпадает с развитием и ростом фондовых рынков. Риск потерять деньги практически сведен к нулю, так как при заметном падении цен владельцы обычно не продают объекты, а сдают их в аренду.
Сразу стоит оговориться, речь идет о правильно выбранных объектах для покупки. Не стоит оценивать недвижимость только по уровню цены. Для недвижимости очень важен такой показатель как ликвидность. Ведь даже квартиру, купленную для себя, рано или поздно захочется продать. Навряд ли зарубежные покупатели, которые являются профессионалами в других областях, смогут правильно оценить перспективы покупаемого объекта.
Сделать это сможет только опытный риэлтор, который каждый день работает на рынке недвижимости, видит кто и что покупает, по каким ценам, какие проекты наиболее востребованы, оценивает динамику рынка и сможет реально спрогнозировать будущее развитие. И, вообще, может подсказать совершенно неожиданные варианты инвестирования, которые обычному человеку не придут в голову.
Прекрасно понимаем, что институт риэлтерства, и в Латвии, и в России и странах СНГ, не успев по настоящему сформироваться, подорвал доверие к себе со стороны потенциальных клиентов. Но, поверьте, в Латвии, в силу местного менталитета большинство риэлтеров честно отрабатывают свой хлеб.
Мы же идем к стоматологу или парикмахеру, когда нам надо стричься или лечить зубы. Конечно, нас может постричь супруга или дедушка. Но какого качества стрижку мы получим?
Как определить хорош ли риэлтор? Задавайте вопросы, смотрите как человек владеет информацией, насколько четко и правдиво отвечает на вопросы, насколько правильно задает наводящие вопросы. Наверное как-то так.
Причем именитость компании, не служит гарантией того, что вам достался замечательный персональный риэлтор. Роль человеческого фактора.
Давайте вернемся все-таки к вопросу о целесообразности покупки недвижимости в Латвии. Существует два способа покупки недвижимости.
Эмоциональный - «нравится – не нравится». Это покупка жилья для личного использования. Квартиры или дома в Юрмале, как дачи на Балтийском море. Или квартиры в Старой Риги, для эмоциональной разрядки – сел в самолет в пятницу, и через 2 часа уже гуляешь выходные по улочкам Старой Риги, пьешь кофе с булочками в уютных кафешках . Но при этом способе, все же следует обращать внимание на ликвидность недвижимости. И второй способ, если стоит цель сохранить капитал и получать прибыль. Здесь основным мотивом для сделки должны стать перспективность и доходность объекта недвижимости.
Большинство наших зарубежных клиентов приобретают недвижимость с целью получения Вида на жительство в Латвии и при этом дополнительных доходов от аренды. Подчеркну, что уникальность латвийской программы о ВНЖ, заключается в том, что срок пребывания в Латвии не оговорен в законе. Т.е. можно в Латвию приезжать только на 1 день в году, чтобы подтвердить наличие недвижимости и уплаченные налоги за нее.
Для этих целей приобретают как коммерческие площади, так и квартиры под аренду. При приобретении офисов, следует учитывать, что на Латвийском рынке наиболее востребованы офисы малых площадей. Даже, если вы покупаете большой офис, смотрите, чтобы при необходимости его можно было разделить на отдельные кабинеты. Если вы видите предложение о большом офисном помещении,с хорошим ремонтом, шикарной парадной и с крупным арендатором, то задайте себе вопрос – как быстро я смогу найти нового, если старый съедет? Отвечу – не скоро.
Недавно мы работали с покупателем по коммерческим помещениям. Показываем, что на этой улице магазины всегда будут востребованы, а свернем за угол – и арендатора будем искать долго и по низкой цене. Несмотря на внешнюю привлекательность бюджета покупки, сделка будет низкодоходной.
Рассматриваем следующее предложение – полностью сданный в аренду дом. Считаем доходность – 10 %. Но ... ликвидность объекта в будущем очень низкая, т.е. при необходимости вытащить деньги из этого проекта просто нереально. В результате покупка искомого объекта была совершена, немного выше первоначально планировавшегося бюджета, но при этом выгодная. У нового владельца всегда будет очередь из арендаторов, хотя и старый съезжать не собирается, уж больно место перспективное для торговли.
Не могу сказать, что доходность от аренды недвижимости в Латвии высокая, но уже сегодня вполне реально найти объекты с 7- 8 % годовых. Причем как правило, чем дороже объект,тем выше доходность можно получить. А если делать серьезные инвестиции и при этом еще использовать кредитное плечо, то доходность на вложенные средства возрастает в разы. Но эту информацию может дать только профессионал.
Рынок аренды всегда с некоторой задержкой по времени следует за рынком продаж. Растет цена продажи, через некоторое время начинает расти и аренда. Уже сегодня на рынке жилья также можно получить доходность до 8 % годовых. Причем в качественном жилье существует дефицит. Поэтому своим клиентам мы рекомендуем для инвестиций приобретать и квартиры в Правильных проектах. До недавнего времени наш рекорд был, когда квартиру мы сдали в аренду за 40 минут после выставления на рынок. Но в прошлом месяце мы сами свой рекорд побили. Квартиру клиента агентства мы сдали на стадии окончания ремонта, пока еще не успели завезти бытовую технику.
Чем меньше квартира, тем выше ее ликвидность и доход от аренды. Быстрее и доходнее в Риге сдаются квартиры небольших площадей 30 – 50 м², студии или с одной спальней, в новых проектах в определенных районах города. Опять хочется подчеркнуть, перспективные проекты и районы может знать только опытный риэлтор, который каждый день получает информацию с рынка недвижимости о сделках.
Существует два вида доходности: нетто-доходность и брутто-доходность. Инвестор должен учитывать именно доходы нетто или чистую прибыль — с вычетом всех необходимых расходов, платежей, налогов и т. п. Давайте попробуем подсчитать, что остается у инвестора «в сухом остатке» И для сравнения можем взять , например, налоги на недвижимость в Германии, любимую страну инвесторов. Было бы некорректно говорить, что недвижимость в одной стране покупать лучше, чем в другой. У каждого есть свой резон для покупки в той или иной зарубежной стране. Просто сравним цифры. В Латвии при покупке недвижимости платится единоразово 2 % от суммы покупки, в Германии- от 3,5% до 5% от стоимости объекта в зависимости от того, в какой федеральной земле он находится.
Нотариальные расходы в Латвии 150 Евро, в Германии - 1% - 2.5% от стоимости объект Комиссия за маклерские услуги в Латвии 3 % , в Германии – 3 % - 6 % от стоимости объекта.
По итогам видим, что покупателю в Латвии, придется заплатить чуть более 2% от суммы покупки, в Германии от 6 до 10 %. Это дополнительное возрастание цены, которое тоже надо «отбивать» арендой в будущем..
Налоги и содержание
В Латвии ежегодный налог на недвижимость составляет на жилье 0,2 – 0,6 %, на землю 1,5 % от кадастровой стоимости (которая в 4 – 5 раз ниже рыночной) В Германии владельцы платят от 0,98% до 2,84% от оценочной стоимости . Налог на прибыль в Латвии составляет от 9 % до 25 %, в зависимости от выбранной системы организации арендодателя. В Германии от 14 до 43 %.
В Латвии все коммунальные платежи и расходы связанные с содержанием дома, как правило платит арендатор. В Германии эти расходы несет владелец недвижимости.
Для арендодателя – иностранца удобно использовать местную управляющую компанию. В Латвии услуги управляющей компании обойдутся владельцу 10% - 20 % от аренды + оплата сантехника, электрика в случае экстренных вызовов + единоразово 200 Евро за налоговую декларацию по итогам года.
В Германии услуги управляющей компании + работа налогового консультанта, строителей, адвоката и т.д. обойдется в 30 % – 40 % от поступлений.
В итоге , после сложных подсчетов, получаем в принципе равнозначную нетто- доходность жилой недвижимости Латвии и Германии. При 7% - 8 % заявленных годовых, прибыльность на сдаваемые в аренду квартиры для инвестора составит чистыми 3 % - 4 %.
Причем при желании, иностранный владелец квартиры в Латвии , может самостоятельно, без привлечения управляющей компании, контролировать поступления денег и производить необходимые платежи через латвийский интернет банк. Все латвийские банки имеют сервис на русском языке.
Возвращаясь к вопросу, заданному в начале разговора. Цифры вещь беспристрастная и, если доходность на Недвижимость в Латвии сопоставима с признанной инвесторами страной, то почему бы не прикупить себе кусочек Европы с видом на море.
А для ценителей Балтийского моря, сосен, свежего воздуха, исторических улочек Старой Риги с ее кафешками и парками, наши двери всегда открыты.
Приезжайте к нам в гости, мы вам всегда рады.