"в 2009 году рухнул в Шанхае дом, неправильно выделили землю возле канала, неправильно залили фундамент. Это была чисто коррупционная составляющая. Кого-то расстреляли, у кого-то что-то конфисковали, полностью возместили ущерб за счет виновников"
Низкое качество строительства жилья в Казахстане – следствие дефицита ответственности и доверия в отрасли в целом. Об этом говорили 5 декабря в Клубе Института политических решений (КИПР). Одно из предложенных решений – система независимого строительного аудита. Разработчики уверены: форма контроля, зарекомендовавшая себя в финансовой сфере, банковской среде и пр., способна минимизировать риски в процессе строительства.
«Качество строительства жилья: синдром Бесобы»
(более полная расшифровка - здесь)
Сергей ЛАЗАРЕВ, директор представительства АО «Фонд недвижимости «Самрук-Казына» в г. Алматы:
Если говорить о качестве строительства, то для его достижения существуют и действуют нормативные документы, и ничего нового придумывать в настоящее время, я считаю, нельзя. Точное их исполнение – это гарантия качества строительства. Это прописные истины: организация-застройщик осуществляет все виды контроля – входной, операционный, приемочный, инспекционный, геодезический, лабораторный, ведение журналов работ.
Опыт строительства застройщика определен в постановлении правительства, которое ввело в действие программу «Доступное жилье-2020». Там определен не менее чем 3-годичный опыт строительства генерального подрядчика и застройщика и успешный ввод в эксплуатацию не менее 8000 кв.м. жилья. После вхождения в проект Фондом недвижимости принимаются самые активные меры по контролю за качеством поступающих на строительную площадку материалов.
С начала программы Фондом активно реализуется программа закупа строительных материалов через товарные биржи. Пока определены четыре вида товаров: металлопрокат, включая арматуру, бетонораствор либо цемент, сухие смеси. Почему Фонд пошел на такой закуп? Эта схема позволяет если не полностью, то очень здорово снизить коррупционную составляющую, которая иногда присутствует при закупе материалов.
Кроме того, Фонд недвижимости выступает не застройщиком, а инвестором и поэтому, условно говоря, он не боится, а приветствует любые проверки, которые проводятся государственными органами. Ни разу еще не было в Фонде попытки каким-то образом повлиять на решение государственных проверяющих органов. Проверяли и прокуратура, и финансовая полиция, и ГАСК регулярно. Мы принимаем самые серьезные меры, если получено предписание какого-то контролирующего органа. Для обеспечения качества работ Фонд недвижимости считает, что принятие каких-то мер, которые позволяют сгладить допущенные нарушения, недопустимо.
Еще одна мера, применяемая Фондом недвижимости, – это удержание на начальном этапе 3% от сметной стоимости работ, которые Фондом выплачиваются застройщику только по истечении 1 года после ввода объекта в эксплуатацию. Эта мера обычная для нормального заказчика. Если в процессе эксплуатации здания будут обнаружены какие-то нарушения, и застройщик по разным причинам не желает их устранять, эти деньги в безоговорочном порядке используются на их устранение путем найма другой организации. Если принять во внимание, что сметная стоимость строительства самых крупных объектов в г. Алматы – это 16-17 миллиардов, то можете представить, какую сумму Фонд недвижимости аккумулирует на своем счете для того, чтобы ликвидировать возможные недоделки, которые застройщик допустил во время работ.
Кумар МУСАЕВ, генеральный директор ТОО «Береке-КАБ»:
В Казахстане в следующие 10 лет будет небывалое по объемам жилищное строительство. На первый взгляд, это прекрасно. С нашей точки зрения, проделана большая работа. Созданы АДС и ЖКХ РК. ГАСК передан от акиматов в АДС. Внедрена персональная ответственность технадзора. Подготовлена большая социально-направленная жилищная программа, аналогов которой нет в СНГ. Но, по мнению прессы, это приведет к растущей волне «халтуры», мы рискуем получить вместо комфорта трущобы. В этой инфографике собраны десятки случаев аварий с новостройками, произошедшие за последние 6 лет. Половина случаев – в 2012 году. И видимо, это неполный список и только начало.
Какие есть проблемы в нашем строительстве?
- Надзор малоэффективен. Например, как вам нравится факт, что контролеры приходят не до, а после строительства по той причине, что физически их очень мало?
- Морально устаревшие сметы, программное обеспечение и методы менеджмента;
- Бюрократизм;
- Отсутствие квалифицированного персонала;
- Коррупция.
И в результате происходит то, что мы все видим. С 2000 по 2012 гг. на строительство жилья было потрачено 13,5 трлн. тенге. По нашему опыту, можно сэкономить порядка 15% бюджета. На эти деньги можно было бы наполовину выполнить жилищную программу.
Чтобы у всех была уверенность, что мы понимаем всю «кухню» стройки, мы провели независимое неофициальное расследование – что же произошло с ЖК «Бесоба»? Этот кейс заинтересовал нашу компанию, оказалось, что в публикациях полной информации нет. Мы самостоятельно сделали для себя фотосъемку, проанализировали, взяли за основу будущих тренингов, на которые пригласим сотрудников ГАСК, преподавателей вузов, молодых специалистов, риск-менеджеров и деловые СМИ. У нас есть множество версий нарушений на этапах планирования и строительства, скорее всего, сработали все эти версии одновременно. Во-первых, построили на разбухающих грунтах (об этом писала и газета «Время»), во-вторых, фундаменты рассчитаны безграмотно. Мы сделали шурфы, мы не нашли фундамента. Для обнаружения этого мы копали в точных местах и на необходимую глубину. Также отсутствовали металлические соединения, которые часто можно встретить в так называемых «совминовских» домах. Ригели просто уложены на колонны, как кубики, а не связаны, как детали в конструкторе. Пример ЖК Бесоба доказывает, что сегодняшние принципы контроля качества неудовлетворительны.
Все цивилизованные страны мира почти 100 лет используют систему независимого строительного аудита. Таким образом, минимизируются риски в процессе строительства.
Как результат:
- инвестор владеет ситуацией на стройплощадке, знает, на какой стадии проект, у него полный порядок с качеством, сроками и приемкой;
- подрядчик строит «как надо», а не «как хочет»;
- у финконтролеров нет замечаний/вопросов по проекту;
- бюджет экономится примерно на 15%.
Существуют восемь различий между независимым строительным аудитором и госконтролером. Самое главное – независимый аудитор защищает интересы заказчика и жестко контролирует стройкомпании и поставщиков, а госслужащий зависим от «телефонного права». Для этого независимый аудитор уже с этапа планирования ежедневно мониторит целевое использование денег, и если не утверждает расходы, инвестор не оплатит их подрядчикам. Поставьте себя на место недобросовестного подрядчика. Как вы думаете, сколько раз он позволит себе «шалить» при такой системе? При этом экономия разумная, так как сохраняется нужное качество, а госслужащий проверяет сметы постфактум, у них нет реальной власти над доходами подрядчиков. Мы предлагаем двойной контроль – усилить кадрами и ресурсами ГАСК, ввести обязательный контроль независимыми строительными аудиторами всех государственных жилищных проектов ввиду необходимости экономии государственного бюджета. Это называется принцип «четырех глаз».
Наше предложение – сплошная независимая экспертиза всего жилого фонда:
- Дать обязательный допуск СМИ к спискам замечаний строительных аудиторов и технадзора;
- Создать систему обязательного двойного контроля всех государственных проектов, как силами аккредитованных компаний-строительных аудиторов, так и ГАСК;
- Аккредитовать компании-строительные аудиторы соответственно международным стандартам, войти в международные профессиональные саморегулируемые организации;
- Создать государственный реестр добросовестных, опытных (не менее 3 сданных объектов) строительных компаний;
- Допускать к строительным тендерам только компании из реестра.
Касательно антикоррупционных мер, которые мы сами планируем для своих компаний:
- Образец – компании «Большой четверки»;
- Постоянная негласная оперативная проверка рядовых сотрудников;
- Обязательная ротация сотрудников во время проекта;
- Страхование ответственности, вначале добровольное, в будущем обязательное;
- Перекрестная проверка старых проектов;
- Комплекс мер выявления аффилированности консультантов и клиентов по стандартам закона Сарбейнс-Оксли.
Ерлан СМАЙЛОВ, модератор:
Были даны серьезные выводы о том, что система государственного контроля недостаточно эффективна, дома рушатся, качества нет, потребители недовольны. Какие альтернативные меры может дать ГАСК?
Аскар ТУТУБАЕВ, начальник Управления государственного архитектурно-строительного контроля г. Алматы:
Тут бесполезно что-то критиковать или жестко опровергать. Наша цель – сделать так, чтобы в республике были красивые дома с безопасным проживанием. Как этого достичь? Как контролировать? Как вводить дома в эксплуатацию?
В настоящее время имеется вся нормативно-правовая база, которая была инициирована Агентством по делам строительства. Нет таких пустых мест, где бы получился вакуум в разрешении какого-либо вопроса. Самый главный институт, который ввелся в 2011-2012 году, это авторский технический надзор, это персональные аттестаты.
Что такое персональные аттестаты? Ранее когда строился любой объект, была группа технических надзоров. Технический надзор был обезличенным, т.е. компания, ТОО получала лицензию на технадзор и привлекала специалистов. Эти специалисты могли увольняться, приходить и не несли никакую персональную ответственность, что и произошло в городе Караганде. В настоящее время, чтобы вести технический надзор, любое физическое лицо должно пройти экзамен, тестовые вопросы. После прохождения тестовых вопросов государство в лице департамента государственного архитектурно-строительного контроля выдает аттестат. Аттестат делится на 3 категории: несущие и ограждающие конструкции, инженерные сети и техническое оборудование, потому что один человек не может профессионально владеть всеми вопросами. Условно скажу, когда возводятся железобетонные конструкции, имеет право подписывать и проверять только специалист, имеющий аттестат по несущим и ограждающим конструкциям. Когда идут инженерные сети, водоснабжение, электроснабжение, газ и т.д., то право контроля и доступа на объект имеет только специалист, имеющий аттестат по разделу инженерные сети. Ну и когда заканчивается строительство, здание оснащается оборудованием, вентиляция, насосы и т.д., то право контроля и надзора имеет только специалист с аттестатом по разделу технического оборудования. Кроме того, внесена персональная ответственность технического надзора, она указана в административном и уголовном кодексах.
Вторым большим участником, основным в моем понимании, осуществляющим контроль, является авторский надзор. Это проектировщик, который спроектировал дом, он должен от начала и до конца вести и проверять все технологические процессы, имеют ли место отступления от его проекта. Если такие предпосылки возникают, то автоматически в журнале авторского надзора производится запись, что идет отклонение от проекта, допустим, по геометрическим параметрам, после этого журнал дается подрядчику, который должен все отступления исправить. Если не исправляется, автоматически должны написать официальное письмо в департамент государственного архитектурно-строительного контроля, мы приходим, проверяем и принимаем административные меры, вплоть до лишения лицензии строительной компании. Естественно, этот вопрос рассматривается также в суде.
Не только авторский и технический надзор ведет контроль, сами застройщики обязаны вести ежедневный контроль на объекте. Удачна в моем понимании схема дирекции представительства Фонда недвижимости «Самрук-Казына». Идеальная модель, которая действительно имеет прикладной характер. Основной контроль по двум направлениям – финансы и техническая часть. Это четко, удобно и, так скажем, применительно к нашему законодательству. Тот порядок, который предложил Кумар Мусаев, действительно можно принять к сведению, но законодательно он пока ничем не подкреплен.
Ерлан СМАЙЛОВ, модератор:
Насколько я понимаю, предлагается некий рыночный механизм по аналогии с финансовой отраслью, с «Большой четверкой». Здесь и репутационно отвечают, и страхуют свои риски, вводят ряд своих мер. При этом гарантируется двойной контроль: со стороны государства и некий рыночный контроль со стороны этих структур. Но для этого нужна законодательная база.
Петр СВОИК, председатель Алматинской общественной антимонопольной комиссии:
Я в прошлом был проектировщиком, потом заместителем управляющего по капитальному строительству в энергосистеме. Т.е. о строительстве представление имею.
Говорят, что строительство – отрасль древняя, и там все давно ясно. Вопрос в том, как правильно проконтролировать соблюдение давно известных правил. Я категорически не согласен с принципиальной постановкой вопроса. Дело в том, что государство как институт и, к примеру, ГАСК как соответствующий орган в принципе не могут и не должны осуществлять физический развернутый контроль. Нет у них на это никаких возможностей. Даже если вы будете рассылать по объектам всех сотрудников и проводить жесткий контроль, то все равно охватите только мизерную часть.
Я считаю, что в строительной сфере контроль должен осуществляться и бизнесом, и общественными объединениями, а государство тут ни в коем случае не должно быть контроллером. Государство должно быть организатором, модератором этого процесса, в конце концов, арбитром, если есть какие-то расхождения.
Нурлан АЛДАНИЯЗОВ, управляющий директор НЭПК «Союз «Атамекен»:
Глядя на таблицу, представленную Кумаром Мусаевым, я думаю, что мы просто расхлебываем последствия ошибочного решения 2003-2004 гг. о передаче ГАСК местным исполнительным органам. В этом основная причина. Я тут сделал сравнительную таблицу деятельности работы ГАСК, когда они были при местных исполнительных органах и сейчас. Я считаю, что существующая система, даже при некоторых недоработках, все равно оптимальная. Просто нужно повысить ответственность непосредственных исполнителей, участников строительного процесса.
Вот, например, «шанхайская Бесоба» – в 2009 году рухнул в Шанхае дом, неправильно выделили землю возле канала, неправильно залили фундамент. Это была чисто коррупционная составляющая. Кого-то расстреляли, у кого-то что-то конфисковали, полностью возместили ущерб за счет виновников. Я за то, чтобы просто повысить ответственность участников строительного процесса.
Алишер ТАСТЕНОВ, аналитик Института политических решений:
Строительный аудит – достаточно новое явление в Казахстане. Насколько сегодня существует спрос на такие услуги?
Кумар МУСАЕВ, генеральный директор ТОО «Береке-КАБ»:
К сожалению, в Казахстане такой аудит появился только после кризиса 2007-2008 гг., когда инвесторы начали понимать, что деньги нужно считать сразу, а не досчитывать то, что осталось. В развитых странах мира такие компании существуют более 100 лет.
У нас компаний по строительному аудиту не так много, в основном присутствуют наши западные коллеги. Казахстанских компаний мало – порядка 30-ти. Раньше на это требовалась экспертная лицензия, но с 31 января ее отменили. Поэтому сейчас это практически любая аудиторская компания.
Ерлан СМАЙЛОВ, модератор:
Это не нагружает бизнес? Есть опасение, что конечная цена ляжет на инвестора, а соответственно на потребителя?
Кумар МУСАЕВ, генеральный директор ТОО «Береке КАБ», спикер:
Да, может быть, сейчас это дорого, со стороны инвесторов на первый взгляд накладно, но впоследствии риски, которые возникнут, могут вылиться в большие деньги. Простой пример: в Караганде это 500 млн, выброшенных на ветер. Если бы был строительный аудит, эти риски были бы исчерпаны. Здесь такой момент – или надо считать деньги сейчас, или считать их потом.
Мьюаш БИСАРОВА, Ассоциация проектировщиков Казахстана:
То, что предлагает г-н Мусаев, сейчас необходимо для строительной отрасли. Потому что мы предлагаем привлекать строительных аудиторов и общественные организации. Даже если этого нет в наших законах, но даже президент четко сказал, что надо применить зарубежный опыт, в том числе, независимых аудиторов для качественного строительства.
Сергей ЛАЗАРЕВ, директор представительства АО «Фонд недвижимости «Самрук-Казына» в г. Алматы:
Если кто знает – объект Абая-Гагарина. Шел мимо человек, который когда-то был строителем. Увидел арматуру, она показалась ему странной на цвет – зеленоватой. Он написал письмо. К нам прибыла проверка, хотя арматура была уже испытана, и мы три дня брали все анализы арматуры, чтобы проверить уже проверенное, из-за этого письма. Вот простой пример.
Я не против контроля общественной организации, но если вы прибыли на стройку и увидели 70% выполненного монолитного каркаса, то для того, чтобы вникнуть, как он был выполнен, сколько денег на них потрачено, вам понадобится не один день. Нужны минимум две недели, чтобы досконально, от начала строительства проверить все, как это было. День открытых дверей можно устроить, чтобы будущие жильцы посмотрели, на трещины указали. Но должно быть присутствие профессионала, иначе мы получим проверку, которая будет длиться непрерывно.
Бахытжан БУГЕМБАЕВ, заместителя начальника Инспекции финансового контроля по г. Алматы Комитета финансового контроля Министерства финансов РК:
Настало время после всех разрушений создать законодательство, по которому можно создавать государственные строительные организации на существующем рынке. Это не ущемляет права тех, кто занимается строительным бизнесом. Как были в советское время ремонтно-строительные и дорожно-эксплуатационные управления. И соответственно, надо взращивать свой рабочий потенциал, те же ПТУ, лицеи.
Петр СВОИК, председатель Алматинской общественной антимонопольной комиссии:
Важно концептуально определиться с тем, чтобы схема контроля работала оптимально. В этой схеме прохожий, который идет мимо и вспомнил, что он был строителем, это тоже необходимый элемент. И женщина, которая примеривается, как она будет жить в этой квартире, и как расставит там мебель, но вдруг обнаружит, что там что-то не так с бетоном, – тоже важный элемент контроля. Другой вопрос, что этот элемент должен не заменять, а дополнять профессиональный контроль. Надо распределить: что делает власть, что делают заказчик, подрядчик, проектировщик, и в чем права и обязанности объединения жильцов.
Ерлан СМАЙЛОВ, модератор:
Насколько аудитор, технический проектировщик может контролировать финансовые потоки? Как в проблеме с дольщиками – деньги выводились, денег нет, людей «кинули», фирмы нет – всё. Вопрос еще и в финансовой ответственности. Уровень контроля, который предлагается Кумаром Мусаевым, – это другой уровень контроля, более цивилизованный и с точки зрения соблюдения бюджета. Счетный комитет постоянно говорит: там неэффективно потратили, там неэффективно сделали, там построили школу не так, там больница треснула, фактов много. Поэтому здесь надо выстраивать модель взаимодействия на более детальном уровне.
Юрий ХРАМЦОВ, независимый экономист:
Два момента упущены. Первый – нужно двигаться в сторону типизации проектов. Это упростит технический контроль. Когда дом строится в единственном экземпляре по всей республике, любой проверяющий должен вникнуть в конструкционные особенности этого дома. Когда есть типичная конструкция, которая строится в сотнях и тысячах экземплярах по стране, контролировать легче.
Второе – забываем про панельное строительство. Когда есть определенные комбинаты, которые централизованно делают крупнопанельные элементы конструкции, то легче контролировать качество этих конструкций непосредственно на предприятии. Другое дело, что процесс сборки – это тоже очень важная составляющая, но все-таки объемы работ чрезвычайно сокращаются непосредственно на месте.
Ерлан СМАЙЛОВ, модератор:
У нас есть очень хороший кейс – как Фонд недвижимости «Самрук-Казына» за счет собственной системы внутреннего контроля обеспечивает качество строительства. Понятно, что кейсов много и мы не можем остановиться на каком-то универсальном. Решение в том, что если есть дефицит доверия и качества в отрасли, то его надо преодолевать мультивариантно. Потом все равно произойдет структурирование.
Сегодня предлагается взаимодополняющий контроль – это аудит и госконтроль. Сфера строительства – и инфраструктурного, и жилищного – безусловно важна, поэтому здесь государство должно пока присутствовать, в том числе и в силу нашего менталитета. Может, через какое-то время будут больше саморегулируемые организации, но пока есть такие предложения. Возможно, их надо более детально разработать, понять, как это будет на практике, прописать по бизнес-процессам для ясности. Пока это «протоидея», и строительным аудиторам надо продолжить работу в этом направлении.