Читая сегодняшнюю периодику, то и дело видишь: «кризис», «цены упали», «предложение превышает спрос» и т.д. Полное отсутствие оптимизма. А если взглянуть на проблему снижения цен с другой стороны? Цены сегодня доступные, выбор огромный – самое время приобретать недвижимость и инвестировать в будущие проекты. Впрочем, если есть что инвестировать.
Давайте с помощью доступного для широких масс языка попробуем ответить на вопрос: а смог ли клиент (в широком смысле этого понятия) удовлетворить свои запросы, пользуясь сегодняшней ситуацией? Ведь основной принцип рыночных отношений – подешевле купить, подороже продать. Так было, есть и будет всегда.
Клиент (покупатель или арендатор) в сегменте коммерческой недвижимости всегда был разборчив и довольно капризен в своих требованиях, а теперь и подавно. Сегодня платежеспособный клиент «на вес золота», и он это прекрасно понимает. Соответственно, сфокусировав свое внимание на самых лучших объектах, он, козыряя кризисной ситуацией в стране, бесцеремонно торгуется с владельцем и при этом диктует свои условия. А ведь пару-тройку лет назад он и мечтать не мог о такой доступной цене. Но рынок есть рынок: не поторгуешься – себя уважать перестанешь. И владелец, построивший или отреставрировавший свое здание с привлечением денежных средств со стороны, обремененный долговыми обязательствами, как правило, идет на уступки клиенту. Но удовлетворен ли клиент? Нет, зачем так сразу? Ведь цены прямо завтра не вырастут, а выбор огромный. «Пойду-ка я еще и там поторгуюсь», – думает он и идет рушить очередную «Берлинскую стену».
Иногда мне кажется, что нашим клиентом движет не желание приобрести (арендовать) объект недвижимости, а простой азарт, желание добиваться своего, чувствовать себя востребованным…
Что дальше по сценарию? А вот что: в погоне за лучшим, наш клиент однажды нарывается на «непреступную крепость» – ликвидное помещение или здание, заполненное на 80-90%, владельцы которого остро не нуждаются в этом клиенте, а имеют возможность дождаться другого или вообще обойтись без последнего. И никакой речи о понижении заявленной владельцем стоимости быть не может… Вы, конечно, думаете, что наш клиент пойдет туда, где ему пообещали хорошую скидку по цене? Может быть и так. Но, скорее всего, обиженный, с оскорбленным чувством собственного достоинства он останется в своем старом офисе (магазине, ресторане и т.д.), подобно маленькому ребенку, которому предложили выбрать одну из двух игрушек, но, не в состоянии сделать выбор, он начинает плакать и остается вообще без игрушки.
Я думаю, многим участникам рынка коммерческой недвижимости знакомы такие ситуации. Я лишь хочу подчеркнуть, что спрос есть, но им надо научиться управлять… Тут Вы подумаете, что я начну давать советы направо и налево. Нет, конечно. Каждый волен поступать, как хочет или как диктуют обстоятельства. Одно утешает – самые тяжелые времена позади, еще чуть-чуть и наша экономика войдет в нужное русло. И мы снова будем называться крупным финансовым центром, и снова к нам будут стекаться инвесторы со всего мира, будут открывать здесь офисы, представительства, филиалы и т.д. Наш малый и средний бизнес снова начнет расти, как на дрожжах. Ныне пустующие здания более или менее заполнятся, и кто-то подумает: «А офисов-то снова не хватает, надо быстрее строить!».
Вопрос следующий: а что строить? Бизнес-центров класса «В» и «С», вроде бы, хватает, гостиниц тоже, неотапливаемые склады стоят еще с советских времен. А вот «premium»-класс все же остается обделенным. Кто-нибудь спросит: «А как же Алматинский финансовый центр, «Есентай-парк»?». Согласна, проект огромный, способный вместить в себя бизнесменов (имеются в виду компании, организации и т.д.) со всего Казахстана (и не только Казахстана). Но у клиента должен быть выбор: район, стиль, планировочные решения, да и цена должна быть конкурентоспособной. А вот выбора в данной классификации сегодня нет. Вчерашние офисы класса «А» укомплектованы, и большой текучки в них, несмотря ни на что, не наблюдается.
Что касается «цивильных» складских помещений, особенно отапливаемых, то ситуация и вовсе плачевная. Если они и есть, то их очень мало или расположение их сильно удалено от городской черты.
Что из всего этого следует? А следует то, что пора подумать о завтрашнем дне, «готовь сани…», как говорится… Или, как поется в одной известной песне: «Вы полагаете, все это будет носиться? Я полагаю, что все это следует шить».
Теперь о классификации. Вот уже несколько лет риелторское сообщество пытается прийти к единому мнению в отношении классификации бизнес-центров. Большинство собственников ошибочно классифицируют свои детища «PREMIUM»-классом. И их можно понять: они вложили в это здание не только деньги, время, но и часть своей души. У риелторов и клиентов подход иной – все познается в сравнении. Есть и у меня свое собственное мнение на этот счет.
Месторасположение является основным фактором, влияющим на классификацию офиса. Здание должно быть расположено в элитной деловой части города, с удобными подъездными путями. Так уж исторически сложилось, что в нашем городе это верхняя часть Медеуского и отчасти Бостандыкского районов.
Как правило, это высотное здание с конструктивным дизайном.
Высокое качество строительства и используемых материалов.
Ремонт соответствующий европейским стандартам, это может быть и черновая отделка с возможностью будущего ремонта с учетом требований клиента:
1) Поэтажная система кондиционирования, отопления и вентиляции.
2) Бесперебойное питание.
3) Бесшумные высокоскоростные лифты.
4) Провайдер телекоммуникационных услуг по выбору клиента.
5) Оптико-волоконные телекоммуникации.
6) Система пожарной сигнализации и круглосуточная охрана.
7) Современные системы безопасности и контроль доступа в здание.
8) Круглосуточная система видеонаблюдения.
9) Наличие подземной и гостевой охраняемой парковки с количеством мест из расчета 1 паркместо на 50-100 кв.м арендуемой площади.
10) Кафетерий или ресторан.
11) Наличие двух и более конференц-залов.
12) Управляющая компания.
Если кто-то может дополнить или поправить этот список – пожалуйста. Давайте уже придем к единому мнению и четко определим критерии классификации офисов, хотя бы в рамках Ассоциации риелторов.
Фото: archvestnik.ru
Материалы предоставлены
ОЮЛ «Объединенная ассоциация риэлторов Казахстана»
Борзилова Лариса Владимировна, директор АН «Rent Realty»
Информационная служба www.kn.kz