21 июня сенат одобрил законопроект «О внесении изменений и дополнений в Закон Республики Казахстан «О жилищных строительных сбережениях в РК», снимающий ограничения для казахстанцев, желающих воспользоваться системой жилстройсбережений, но не относящихся к таким категориям как молодая семья, госслужащие и работники бюджетных организаций и государственных предприятий. Таким образом, претендовать на доступное жилье от государства смогут практически все категории граждан, при условии, что его подпишет глава государства. Между тем в недрах Агентства РК по делам строительства и жилищно-коммунального хозяйства полным ходом идет подготовка к реализации жилищной программы «Доступное жилье — 2020». Об этом и многом другом в своем интервью любезно рассказал председатель Агентства по делам строительства и ЖКХ Серик НОКИН.
- Серик Кенесович, недавно сенатор Гани КАСЫМОВ выступая в сенате, заявил: «все недоимки и средства за отчетный 2011 год, которые сейчас будут поступать в бюджет, и недоосвоенные средства нужно направлять на пополнение кредитного портфеля «Жилстройсбербанка» в целях увеличения количества льготного жилья для молодых семей казахстанцев». Как вы оцениваете эту поддержку?
- Нас радует, что сенат оказывает нам поддержку. Со следующего года Жилстросбербанк будет работать по совершенно иной схеме. Деньги нам от государства будут не нужны. Главное сейчас — отработать механизм. А он прост: деньги, как в черной кассе накапливаются. И когда человек накопил 50 процентов от стоимости жилья, банк выдает ему недостающую сумму за счет накоплений других вкладчиков. Такой банк весьма устойчив.
- А если произойдет кризис?
- Ничего страшного не случится. Прошлый кризис Жилстросбербанка никак не коснулся. Его работа зависит исключительно от количества вкладчиков и потока денег. Кроме того, нельзя придти заплатить сразу 50 процентов и потребовать кредита. Его никто не даст. Кредиты выдаются только тем, кто является вкладчиков в течение 5-8 лет. Сейчас, мы изменили эту планку до 3,5 лет.
- Как-то смахивает на пирамиду а-ля «МММ».
- Вы ошибаетесь. В Германии эта схема работает уже 80 лет и никаких проблем не возникает. К тому же любой вкладчик может уйти в любой момент и забрать все свои деньги. Правда, процент вознаграждения в этом случае будет довольно маленьким. В наших банках деньги хранятся не для приумножения, а для накопления с конкретной целью: покупки или ремонта жилья.
- Недавно сенат утвердил законопроект, снимающий ограничения по категориям лиц для выдачи жилищных займов за счет долгосрочных бюджетных кредитов. Что это за закон и каковы были причины для его принятия?
- В прошлом у нас было две государственные жилищные программы — 2005 и 2008 г.г. В них жилищные займы выдавались только определенным категориям граждан: для госслужащих, молодых семей и т. д. Сейчас же мы хотим охватить все слои населения. Ведь в жилье нуждаются не только госсулжащие или молодые семьи. Поэтому было принято такое решение. Правда, есть одно ограничение: если ваш заработок свыше 200 тысяч тенге, то вы — не наш клиент. То есть теперь практически любой гражданин, зарабатывающий в месяц меньше этой суммы, может стать клиентом и получить жилье. В законе семь ключевых изменений, но самых важных из них три. О двух из них я уже сказал — это снятие ограничение и сокращение сроков вкладов до 3,5 лет. Третье изменение — раньше мы выдавали кредиты исключительно физическим лицам, теперь же будет выдавать и юридическим. То есть компании смогут открывать счета на своих работников и перечислять туда средства с тем, чтобы улучшить жилищные условия своих работников. Таких компаний, оказывается, довольно много.
- Снятие ограничений увеличит число желающих принять участие в жилищных программах. Но если вспомнить предыдущие программы, в них был один большой минус — спрос превышал предложение. Не боитесь, что со снятием ограничений ситуация усугубится?
- Мы не должны делить людей на категории. Не имеем на это права. Если человек работает, если его доходы прозрачны и легальны, он должен получить квартиру. Почему мы его должны ограничивать?
- Каковы отличия программы "Доступное жилье 2020" от предыдущих жилищных программ?
- Отличия будут разительными. В Программе запланировано к 2015 году довести объем строительства жилья по линии Жилстросбербанка до 530 тысяч кв. метров жилья или более 6,5 тысяч квартир ежегодно. Из них для молодых семей – 3 тысячи квартир или 200 тысяч кв. метров. Данное жилье строится по заказу акиматов для сформированного пула покупателей и выкупается у застройщика сразу после приемки объекта. По стандартной схеме средства накапливаются в течение 3-3,5 лет, после чего Банком предоставляется заем на срок до 6 лет по ставке 5 процентов годовых. Ежемесячная арендная плата – около 50 тысяч тенге. По схеме для молодых семей средства могут накапливаться до 8 лет, при этом семья проживает в приобретаемой квартире. По истечении указанного срока можно сразу выкупить жилье или, если средств недостаточно, – оформить заем на срок до 15 лет под 4 процентов годовых. Ежемесячная арендная плата составит около 30 тысяч тенге. В обоих случаях, необходимый объем накопления сбережений в Банке составляет 50 процентов от стоимости жилья.
Одним из самых перспективных направлений Программы должно стать развитие строительства арендного жилья по линии Казахстанской ипотечной компании. Планируется строить до 530 тысяч кв. метров в год. Для реализации данного механизма предусматривается создание жилищной строительной корпорации, которая будет сотрудничать с лучшими строительными компаниями и предприятиями стройиндустрии.
По данной схеме арендатор в течение 15 лет оплачивает арендную плату. Ежемесячная арендная плата – в пределах 1тысячи тенге за квадратный метр.
В соответствии с договором по окончании срока аренды жилье переходит в собственность арендатора. При этом после 10 лет аренды он получит право досрочного выкупа жилья по остаточной стоимости. Планируется строить жилье 3 и 4 классов комфортности.
Следующее направление – строительство арендного жилья для очередников местных исполнительных органов. Планируется, начиная с 2014 года, строить по 275 тысяч кв. метров жилья или 4500 квартир – ежегодно, тогда как сейчас около 2-2,5 тысяч квартир. При этом жилье будет строиться только 4-го класса комфортности, т.е. от 35 (однокомнатная) до 73-х кв. метров (4-х комнатная) стоимостью за 1 кв. метр – 80 тысяч тенге.
Учитывая социальную значимость этого направления, в текущем году при уточнении бюджета увеличено его финансирование в два раза с 10 до 20 млрд. тенге.
Программой предусмотрены и другие направления жилищного строительства. Одним из них является выполнение пилотных проектов по сносу аварийного жилья. При разработке был использован опыт города Анкары по реализации Программы регенерации городской среды.
Это новое направление – такие проекты планируется реализовать в Астане и Мангистауской области.
Механизм реализации следующий — 30 процентов построенного жилья будет предоставлено жильцам сносимых домов, оставшиеся 70 процентов - реализуются на рынке для обеспечения возвратности и повторного вовлечения в оборот.
Очень важным направлением Программы является поддержка индивидуального жилищного строительства. В рамках Программы до 2020 года планируется ввод около 28 млн. кв. метров индивидуального жилья или ежегодно в среднем по 3,5 млн. кв. метров или около 30 тыс. домов.
Еще одно направление – это ремонт жилого фонда. В целях её сохранения, Правительством утверждена Программа модернизации жилищно-коммунального хозяйства.
Реализация «пилотных» проектов этой Программы началась в 2011 году.
Государственная поддержка ремонта жилищного фонда направлена на снижение доли объектов, требующих капитального ремонта, с 32% до 22% к 2015 году, и до 10% к 2020 году.
Одной из важных составляющих доступности жилья является обеспечение земельными участками и инженерно-коммуникационной инфраструктурой.
Для выполнения поставленных задач МИО необходимо:
* провести ревизию по наличию генеральных планов и ПДП городов, поселков и других населенных пунктов, в которых планируется осуществлять жилищное строительство.
* выделять для строительства подготовленные земельные участки;
* обеспечить своевременную подготовку проектно-сметной и другой документации.
Для реализации поставленных задач, Программой предусмотрено увеличение финансирования на развитие инженерно-коммуникационной инфраструктуры.
В 2011 году республиканской бюджетной комиссией поддержано увеличение финансирования инженерно-коммуникационной инфраструктуры на 11 млрд. тенге, с доведением до 51 млрд. тенге.
Начиная с 2014 года, предлагается увеличить финансирование до 100 млрд. тенге, чтобы максимально обеспечить районы новых застроек инженерно-коммуникационной инфраструктурой.
В результате реализации Программы «Доступное жилье» за период с 2012 по 2020 год:
* будет сдано в эксплуатацию 69 млн. кв. метров нового жилья;
* улучшат жилищные условия около 1-го млн. семей;
* будет модернизировано 35 млн. кв.м. вторичного жилья;
* доля строительных материалов отечественного производства на внутреннем рынке увеличится с 65 до 90%.
В рамках государственной поддержки приоритетными параметрами строительства и оплаты жилья будут следующие:
1) площадь жилья – от 35 до 75 кв.м;
2) предельная стоимость – от 80 до 100 тыс.тенге за кв.м;
3) величина среднемесячного платежа – 50 тыс.тенге.
- А что будет выгоднее: арендное жилье по линии КИК или же по линии очередников?
- Выгоднее по линии КИК. Ведь для очередников будет строиться жилье исключительного 4 класса. То есть совмещенный санузел, кухня — 9 кв. метров. А по линии КИК будет строиться жилье 3 класса — санузел раздельный, кухня больше, площадь комнат больше и т. д.
Согласно этой Программе строительством жилья будет заниматься АО «КИК». Насколько правомерно поручать строительство ипотечной компании?
Новое направление – строительство жилья акционерным обществом «Ипотечная организация «Казахстанская ипотечная компания» (АО «ИО «КИК») – арендное жилье с правом выкупа со сроком реализации до 2030 года.
Правительство произведет капитализацию АО «ИО «КИК» за счет средств республиканского бюджета с 2013 по 2020 годы в размере 107,754 млрд. тенге и предоставит АО «ИО «КИК» государственную гарантию для выпуска облигаций с 2013 по 2020 годы в размере 56,504 млрд. тенге.
АО «ИО «КИК» с целью реализации задач, поставленных в рамках Программы, на базе действующего структурного подразделения создаст компанию по автоматизации и систематизации платежей (далее – дочерняя организация), которой будут переданы функции по работе с потенциальными арендаторами, заключению арендных и коммунальных (эксплуатационных) договоров, сбору и систематизации арендных платежей и платежей, связанных с обслуживанием текущих операций по ипотеке, а так же обеспечению полноты и своевременности денежных потоков. Указанная дочерняя организация в свою очередь создаст специализированную жилищно-строительную компанию (далее – зависимая организация) с функциями по организации и проведению необходимых тендеров, техническому надзору на всех этапах строительства совместно с АДСиЖКХ, приемке и вводу арендного жилья, а по их завершению обеспечивать передачу АО «ИО «КИК». Данные дочерние/зависимые организации будут созданы в форме акционерных обществ для обеспечения прозрачности их деятельности и с дальнейшим возможным выделением из структуры АО «ИО «КИК», в том числе в рамках государственно-частного партнерства.
АО «ИО «КИК» и (или) его дочерние/зависимые организации:
1) проводят тендер на разработку проектно-сметной документации (ПСД) и обеспечивают проведение государственной экспертизы;
2) проводят тендер на проведение строительно-монтажных работ, определение подрядной строительно-монтажной организации (далее –
подрядчик). При необходимости квалификационные требования к подрядчикам согласовываются с АДСиЖКХ;
3) по итогам проведенных тендеров заключают с подрядчиками соответствующие договоры на строительство арендного жилья;
4) финансируют строительство арендного жилья путем выделения средств траншами на счет подрядчиков;
5) контролируют процесс и этапы строительства арендного жилья;
6) осуществляют иные мероприятия, возникающие в ходе реализации Программы.
Таким образом, АО «КИК» непосредственно самим строительством заниматься не будет.
Как продвигается реализация Жилищной программы на 2011-2014 годы?
Я бы хотел начать с кратких итогов реализации Программы жилищного строительства на 2011-2014 годы.
В 2011 году по всем источникам финансирования на жилищное строительство направлено 417,1 млрд. тенге или 119,2% к 2010 году.
Введено 6,5 млн. квадратных метров жилья или 101,9% к предыдущему году. При плане 6 млн. кв. м выполнение составило 108,3%. В общем объеме ввода 55% приходится на индивидуальное жилье или 3,6 млн. кв.м, что на 13% больше, чем в 2010 году.
Основные показатели по вводу государственного жилья в рамках Программы также выполнены:
* по кредитному жилью через систему жилстройсбережений на 118% к годовому плану,
* по арендному жилью – на 101,4%.
В 2012 году предусматривается ввести в эксплуатацию 6,05 млн. кв. метров общей площади жилья за счет всех источников финансирования.
За январь-май 2012 года введено в эксплуатацию 2386,8 тыс. кв. метров общей площади жилых домов, что составляет 120,9% к аналогичному периоду 2011 года. Процент ввода жилья к годовому плану составил 40%.
За счет средств населения построено 1224,9 тыс. кв. метров, или 51,3% от общего объема ввода жилья в республике.
Всего по республике сданы в эксплуатацию 19040 квартир, из них – 8408 индивидуальных жилых домов.
План ввода арендного жилья на 2012 год составляет 136,4 тыс. кв. метров. За январь-май 2012 года введено в эксплуатацию и приобретено 31,6 тыс. кв. метров общей площади жилых домов, 25 тыс. кв. метров площади квартир, 470 квартир (18% к плану).
Предусмотренный ввод кредитного жилья в текущем году составляет 313,0 тыс. кв. метров. За январь-май 2012 года введено в эксплуатацию 8,9 тыс. кв. метров общей площади жилых домов, 6,3 тыс. кв. метров площади квартир, 107 квартир (2% к плану).
Достижение годовых показателей результатов будет достигнуто к концу 2012 года в связи с технологическими особенностями строительства
жилых домов, нормативный срок строительства которых составляет от 1 года до 1,5 лет.
В рамках Госпрограммы на 2008-2010 годы остаток недоввода арендного жилья составляет 86,2 тыс. кв. метров, кредитного жилья для работников строящихся 100 школ и 100 больниц и за счет повторного использования кредитных средств – 304,0 тыс. кв. метров. За январь-май 2012 года введено в эксплуатацию 35,3 тыс. кв. метров общей площади жилых домов кредитного жилья, 27,7 тыс. кв. метров площади квартир, 551 квартира.
Акиматы областей, городов Астаны и Алматы несут ответственность за неисполнение показателей по вводу жилья в рамках программ жилищного строительства.
- После программ 2005 и 2008 г.г. было много нареканий со стороны молодых семей, мол пока жилье построили, они стали старше 29 лет и им на этом основании было отказано. Как решается эта проблема в жилищной программе 2011-2014 г.г.?
- Молодой семьей считается пара, где возраст обоих супругов не превышает 29 лет и которые живут в браке более 2 лет. Эта норма введена для того, чтобы не допустить фиктивных браков. Так вот, если на момент подачи заявления вам было 29 лет, но в этот год вашу заявку не удовлетворили, то вы сохраняете за собой очередность.
- А если одному супругу больше 29 лет?
- Тогда нужно обращаться в КИК или в Жилстройсбербанк. Кстати, мы планируем возродить домостроительные комбинаты, что позволит сократить сроки возведения жилья. Домостроительные комбинаты будут построены в каждом регионе с привлечением инвесторов.
- То есть дома будут не строиться, а собираться?
- По сути, да. Но это будут не те хрущевки, к которым мы привыкли, а современные и комфортабельные жилища.
- Удастся ли сохранить при этом качество? Печальный опыт жилого комплекса «Бесоба» заставляет недоверчиво относиться ко всем новостройкам...
- Качество будет гарантировано. Во-первых, мы ужесточили законодательство, во-вторых все ГАСКи переданы нашему Агентству. А это значит, что весь строительный процесс будет у нас под контролем. И все, кто будет иметь отношение к строительству будут нести персональную ответственность. И при любом нарушении мы будем лишать строительную компанию лицензии. Наша задача — оставить на строительном рынке исключительно добросовестных строителей.
- Планирует ли Агентство внедрить еще какие-либо программы?
- Нет. У нас итак большой объем работы. Это и «Доступное жилье», и программа модернизации жилищно-коммунального хозяйства (ЖКХ), и программа обеспечения населения качественной питьевой водой и услугами водоотведения «Ак булак»...
- При таких обязательствах достаточно ли будет полномочий Агентства? Может имеет смысл стать министерством?
- Наше агентство было создано 2 года, как маленький комитет из 61 человека. Сейчас у нас в штате уже 150 человек. У агентства много функций — финансовые институты, экспертиза, разработка генеральной схемы развития республики, пересмотр СниПов, архитектура, проектные работы, реформирование технического регулирования. Конечно, мечта любого чиновника иметь на каждом направлении большое количество людей, но это недостижимо. Конечно, нам сложно, но мы справляемся. Что касается вашего вопроса, то он находится не в моей компетенции.