Yvision.kzYvision.kz
kk
Разное
Разное
399 773 постов41 подписчиков
Всяко-разно
0
04:07, 11 апреля 2012

Март-2012: цены реальных сделок и расчётные цены. Сравнение метода категорий и метода индексов

В работе  http://krisha.kz/content/articles/2012/cdelki_march на основе открыто публикуемой информации сделана подборка данных о реально совершенных сделках в марте 2012 года.

Это, пожалуй, единственная доступная информация, которая может быть использована в качестве некоего ориентира на рынке недвижимости. Для дальнейшей работы были отобраны шесть сделок с наиболее полной информацией: цена, район, общая площадь, формат квартиры, тип строения.

В работе  http://krisha.kz/content/analitics/month/2012___/price_мarch по методу категорий проведён анализ массива мартовских объявлений и на основе этого анализа получены цены продавцов (расчётные цены).

В расчётах использовался массив объявлений, поданных на сайт http://krisha.kz и в газету «Крыша» в марте.

В таблице 1 представлены следующие данные: цена реальной сделки (в USD), расчётная цена квартир из анализа по категориям (в USD), относительное отклонение расчётной цены от рыночной (в %), дополнительная информация о проданной квартире.

В необходимых случаях была сделана линейная интерполяция данных для получения расчётной цены квартиры, не попадающей в конкретную категорию.

Табл. 1

Цена

реальной

сделки

Расчёт

цены

по категориям

Отклон.

расчёта

от реала ($)

Отклон.

расчёта

от реала (%)

особенности квартриры
1870009460076008,0

2-комн, кирп., общ. 47, 5(5), неизолир.,

неугл., сост. среднее, неубитая,

Гагарина-Калинина

2900001042001420013,6

3-комн, общ. 58, 3(5), обычная, панель,

Досмухамедова-Жибек жолы, без ремонта,

неубитая

35300061800880014,2

1-комн., дом 1974 года постройки,

общая 30.7, 1(5), мкр "Орбита-2“

4640006730033004,9

1-комн., общая 40, жилая 18, кухня 10, 3(9),

состояние среднее, мкр "Аксай-4“

579000796006000,8

2-комн., панель, общая 43, 5(5), "вагончик“,

хороший ремонт, встроенная кухня,

мкр "Орбита-2“

66200061800-200-0,3

1-комн., панель, 1975 г.п., общая 31,

жилая 18, кухня 6, 2(5), мкр "Орбита-3“

В работе http://krisha.kz/content/analitics/month/2012___/мarch2012  были вычислены мартовские индексы (цены предложения за 1 квадратный метр общей площади квартиры) различных квартир. С помощью полученных индексов можно рассчитать цены предложения самой квартиры.

В расчётах использовался тот же массивобъявлений, поданных на сайт http://krisha.kz и в газету «Крыша» за в марте.

В таблице 2 представлены следующие данные: цена реальной сделки (в USD), расчётная цена квартир из анализа по индексам (в USD), относительное отклонение расчётной цены от рыночной (в %), дополнительная информация о проданной квартире.

Табл. 2

Цена

реальной

сделки

Расчёт

цены

по

индексу

Отклон.

расчёта

от реала

($)

Отклон.

расчёта

от реала

(%)

особенности проданной квартиры
1870001005001350013,4

2-комн, кирп., общ. 47, 5(5), неизолир.,

неугл., сост. среднее, неубитая,

Гагарина-Калинина

2900001032001320012,8

3-комн, общ. 58, 3(5), обычная, панель,

Досмухамедова-Жибек жолы, без ремонта,

неубитая

3530005820052008,9

1-комн., дом 1974 года постройки, общая 30.7,

1(5), мкр "Орбита-2“

4640006750035005,2

1-комн., общая 40, жилая 18 кв. м, кухня 10 кв. м,

3(9), состояние среднее, мкр "Аксай-4“

5790008120022002,7

2-комн., панель, общая 43, 5(5), "вагончик“,

хороший ремонт, встроенная кухня,

мкр "Орбита-2“

66200058800-3200-5,4

1-комн., панель, 1975 г.п., общая 31,

жилая 18, кухня 6, 2(5), мкр "Орбита-3“

Данные по отклонениям расчётных цен от цен реальных сделок представлены на рисунке. Красным цветом обозначены отклонения расчётных цен по методу категорий от реальных цен, синим - отклонения расчётных цен по методу индексов от реальных цен.

Blog post image

 

Метод категорий

- 50% квартир имеют отклонение не превышающее 5%;

- 67% квартир имеют отклонение не превышающее 10%;

- максимальное отклонение составляет 14%.

Метод индексов

- 50% квартир имеют отклонение не превышающее 5%;

- 67% квартир имеют отклонение не превышающее 10%;

- максимальное отклонение составляет 13%.

Сравнение методов

По 1-й квартире: метод категорий дал более точный результат, чем метод индексов.

По 2-й и 4-й квартирам: метод категорий и метод индексов дал одинаковые отклонения.

По 3-й квартире: метод индексов дал более точный результат, чем метод категорий.

По 5-й и 6-й квартирам: оба метода дали хорошие небольшие отклонения, но метод категорий оказался более точным.

Отклонение расчётных цен по двум методикам не превышает 5.5%.

Вывод
Метод категорий, как и метод индексов, можно применять при оценке рыночной стоимости конкретной квартиры.

Стекольников Н.В.

0
198
4