• 3599
  • 7
  • 1
Нравится блог?
Подписывайтесь!

Март-2012: цены реальных сделок и расчётные цены. Сравнение метода категорий и метода индексов

В работе  http://krisha.kz/content/articles/2012/cdelki_march на основе открыто публикуемой информации сделана подборка данных о реально совершенных сделках в марте 2012 года.

Это, пожалуй, единственная доступная информация, которая может быть использована в качестве некоего ориентира на рынке недвижимости. Для дальнейшей работы были отобраны шесть сделок с наиболее полной информацией: цена, район, общая площадь, формат квартиры, тип строения.

В работе  http://krisha.kz/content/analitics/month/2012___/price_мarch по методу категорий проведён анализ массива мартовских объявлений и на основе этого анализа получены цены продавцов (расчётные цены).

В расчётах использовался массив объявлений, поданных на сайт http://krisha.kz и в газету «Крыша» в марте.

В таблице 1 представлены следующие данные: цена реальной сделки (в USD), расчётная цена квартир из анализа по категориям (в USD), относительное отклонение расчётной цены от рыночной (в %), дополнительная информация о проданной квартире.

В необходимых случаях была сделана линейная интерполяция данных для получения расчётной цены квартиры, не попадающей в конкретную категорию.

Табл. 1

Цена

реальной

сделки

Расчёт

цены

по категориям

Отклон.

расчёта

от реала ($)

Отклон.

расчёта

от реала (%)

особенности квартриры
1 87000 94600 7600 8,0

2-комн, кирп., общ. 47, 5(5), неизолир.,

неугл., сост. среднее, неубитая,

Гагарина-Калинина

2 90000 104200 14200 13,6

3-комн, общ. 58, 3(5), обычная, панель,

Досмухамедова-Жибек жолы, без ремонта,

неубитая

3 53000 61800 8800 14,2

1-комн., дом 1974 года постройки,

общая 30.7, 1(5), мкр "Орбита-2“

4 64000 67300 3300 4,9

1-комн., общая 40, жилая 18, кухня 10, 3(9),

состояние среднее, мкр "Аксай-4“

5 79000 79600 600 0,8

2-комн., панель, общая 43, 5(5), "вагончик“,

хороший ремонт, встроенная кухня,

мкр "Орбита-2“

6 62000 61800 -200 -0,3

1-комн., панель, 1975 г.п., общая 31,

жилая 18, кухня 6, 2(5), мкр "Орбита-3“

В работе http://krisha.kz/content/analitics/month/2012___/мarch2012  были вычислены мартовские индексы (цены предложения за 1 квадратный метр общей площади квартиры) различных квартир. С помощью полученных индексов можно рассчитать цены предложения самой квартиры.

В расчётах использовался тот же массивобъявлений, поданных на сайт http://krisha.kz и в газету «Крыша» за в марте.

В таблице 2 представлены следующие данные: цена реальной сделки (в USD), расчётная цена квартир из анализа по индексам (в USD), относительное отклонение расчётной цены от рыночной (в %), дополнительная информация о проданной квартире.

Табл. 2

Цена

реальной

сделки

Расчёт

цены

по

индексу

Отклон.

расчёта

от реала

($)

Отклон.

расчёта

от реала

(%)

особенности проданной квартиры
1 87000 100500 13500 13,4

2-комн, кирп., общ. 47, 5(5), неизолир.,

неугл., сост. среднее, неубитая,

Гагарина-Калинина

2 90000 103200 13200 12,8

3-комн, общ. 58, 3(5), обычная, панель,

Досмухамедова-Жибек жолы, без ремонта,

неубитая

3 53000 58200 5200 8,9

1-комн., дом 1974 года постройки, общая 30.7,

1(5), мкр "Орбита-2“

4 64000 67500 3500 5,2

1-комн., общая 40, жилая 18 кв. м, кухня 10 кв. м,

3(9), состояние среднее, мкр "Аксай-4“

5 79000 81200 2200 2,7

2-комн., панель, общая 43, 5(5), "вагончик“,

хороший ремонт, встроенная кухня,

мкр "Орбита-2“

6 62000 58800 -3200 -5,4

1-комн., панель, 1975 г.п., общая 31,

жилая 18, кухня 6, 2(5), мкр "Орбита-3“

Данные по отклонениям расчётных цен от цен реальных сделок представлены на рисунке. Красным цветом обозначены отклонения расчётных цен по методу категорий от реальных цен, синим - отклонения расчётных цен по методу индексов от реальных цен.

 

Метод категорий

- 50% квартир имеют отклонение не превышающее 5%;

- 67% квартир имеют отклонение не превышающее 10%;

- максимальное отклонение составляет 14%.

Метод индексов

- 50% квартир имеют отклонение не превышающее 5%;

- 67% квартир имеют отклонение не превышающее 10%;

- максимальное отклонение составляет 13%.

Сравнение методов

По 1-й квартире: метод категорий дал более точный результат, чем метод индексов.

По 2-й и 4-й квартирам: метод категорий и метод индексов дал одинаковые отклонения.

По 3-й квартире: метод индексов дал более точный результат, чем метод категорий.

По 5-й и 6-й квартирам: оба метода дали хорошие небольшие отклонения, но метод категорий оказался более точным.

Отклонение расчётных цен по двум методикам не превышает 5.5%.

Вывод
Метод категорий, как и метод индексов, можно применять при оценке рыночной стоимости конкретной квартиры.

Стекольников Н.В.

11 апреля 2012, 16:07
731

Загрузка...
Loading...

Комментарии

Прошу прощения, быть может я не понял, но по Вашему мнению, 6 сделок - это репрезентативная выборка?

И к тому же, как я вычитал из вывода, Вашей целью было - показать применение методов (индекса и категории) - в чем суть?

Неплохо было бы в начале показать Вашу цель, а потом проводить мини исследование.
Есть очень немного информации ореальных сделках. Это - одна сторона.
С другой стороны - есть массив объявлений (предложенгия продавцов). которые могут быть использованы для различных целей.
Одна из таких целей - предложить читателям некий алгоритм оценки своей квартиры.
Суть метода категорий: поток предложений разделяется на 10 категорий в шести районах (получается 60 групп квартир), для каждой из этих групп вычисляется среднее значение цены предложения. Эти средние значения можно использовать для оценки конкретной квартиры.
Суть метода индекса: поток предложений разделяется на (3 типа строений) * (5 форматов квартир) * (7 районов города) всего получается 105 групп. для каждой группы вычисляется среднее значение цены предложения квадратного метра общей площади (индекс). Эти индексы можно использовать для оценки конкретной квартиры.
Цель работы - использую данные по конкретным сделкам. попытаться оценить достоверность описанных двух методов для определения рыночной цены конкретной квартиры.
Совершенно очевидно, что 6 квартир - это не репрезентативная выборка. Но нигде это и не утверждалось. Данные по сделкам использовались лишь как опорные для оценки методики.
Спасибо за вопросы.
Молодца! Так держать! Подписываюсь!
купить макароны оптом

Оставьте свой комментарий

Спасибо за открытие блога в Yvision.kz! Чтобы убедиться в отсутствии спама, все комментарии новых пользователей проходят премодерацию. Соблюдение правил нашей блог-платформы ускорит ваш переход в категорию надежных пользователей, не нуждающихся в премодерации. Обязательно прочтите наши правила по указанной ссылке: Правила

Также можно нажать Ctrl+Enter

Популярные посты

Инструкция для аллергиков. Как бороться с аллергией в период обострения

Инструкция для аллергиков. Как бороться с аллергией в период обострения

Я аллергик с детства. Имею аллергию на пыльцу березы, липы, полыни (выяснил это благодаря кожным пробам), а также пищевую аллергию на горчицу. Свои проблемы знаю, однако это меня не спасло.
Romeo_17
15 авг. 2017 / 17:21
  • 38941
  • 63
СМИ – ассистент провокаторов? Как гости из соседних стран сеют раздор в Казахстане

СМИ – ассистент провокаторов? Как гости из соседних стран сеют раздор в Казахстане

Инцидент с пьяным киргизским гостем на борту Air Astana, наверное, остался бы только во внутренних сводках авиакомпании, если бы г-н Доган, не поднял громкий крик о государственном языке.
openqazaqstan
17 авг. 2017 / 14:43
  • 11496
  • 177
Казахский национализм раньше выглядел несовременно. Теперь он другой

Казахский национализм раньше выглядел несовременно. Теперь он другой

Националисты стали совсем другими. По-английски хорошо говорят, русскую классику цитируют. Очень современные, образованные, адекватные. А после Крыма в националисты уже чуть ли не любой казах готов был записаться.
Aidan_Karibzhanov
16 авг. 2017 / 16:52
Имеющий уши да услышит. Латиница касается только казахского языка

Имеющий уши да услышит. Латиница касается только казахского языка

Президент Назарбаев наконец-то разъяснил для всех, кто ещё не понял, очевидный вопрос, который всем в Казахстане очевиден. Елбасы повторил: на латиницу мы переводим казахский язык, и это не означает отказ от русского языка.
openqazaqstan
18 авг. 2017 / 16:23
  • 3285
  • 52
«Доехать до Алтын Орды» – как мошенники обманывают алматинцев

«Доехать до Алтын Орды» – как мошенники обманывают алматинцев

Из множества грустных откровений постепенно сложился перечень самых распространённых уловок охотников за нашими деньгами. В нём ожидаемо лидировали профессиональные попрошайки.
caravan_kz
16 авг. 2017 / 15:05
  • 2226
  • 4
Надо научиться видеть скрытые экономические процессы за вспышкой национального гнева

Надо научиться видеть скрытые экономические процессы за вспышкой национального гнева

При полном отсутствии бюджетного жилищного строительства, целые аулы оседают в ветхих домишках, сквозь заборы которых насмешливо возвышаются башни "коктемов", "риц карлтонов" и "есентаев".
niyazov
19 авг. 2017 / 11:16
  • 2269
  • 61
В Кокшетау строят два парка для молодёжи. Будут учтены интересы и любителей спорта

В Кокшетау строят два парка для молодёжи. Будут учтены интересы и любителей спорта

Общая площадь парка составляет 25 гектаров. На территории предусмотрено устройство прогулочных дорожек, площадок для установки аттракционов и павильонов различного назначения, цветников.
zhasakmola
17 авг. 2017 / 17:13
  • 2068
  • 1
В «Жилстройсбербанке» посоветовали не ходить в кафе, а копить на квартиру

В «Жилстройсбербанке» посоветовали не ходить в кафе, а копить на квартиру

При какой зарплате можно купить квартиру, рассказала председатель правления АО ЖССБ Ляззат Ибрагимова. Она также подчеркнула, что придется забыть, что такое вечеринки, кафе и всякие развлечения.
tala03
18 авг. 2017 / 9:55
  • 1676
  • 47
Как я перестала верить в бога: «Религия показалась мне фарсом, а бог – выдумкой»

Как я перестала верить в бога: «Религия показалась мне фарсом, а бог – выдумкой»

Первое, что зародило во мне сомнения – это стэндап-выступление Джорджа Карлина. Его монолог о религии показался мне смешным, но его было недостаточно, чтобы пошатнуть годы моей веры в бога.
DominaOmnium
18 авг. 2017 / 22:17