В работе http://krisha.kz/content/articles/2012/cdelki_march на основе открыто публикуемой информации сделана подборка данных о реально совершенных сделках в марте 2012 года.
Это, пожалуй, единственная доступная информация, которая может быть использована в качестве некоего ориентира на рынке недвижимости. Для дальнейшей работы были отобраны шесть сделок с наиболее полной информацией: цена, район, общая площадь, формат квартиры, тип строения.
В работе http://krisha.kz/content/analitics/month/2012___/price_мarch по методу категорий проведён анализ массива мартовских объявлений и на основе этого анализа получены цены продавцов (расчётные цены).
В расчётах использовался массив объявлений, поданных на сайт http://krisha.kz и в газету «Крыша» в марте.
В таблице 1 представлены следующие данные: цена реальной сделки (в USD), расчётная цена квартир из анализа по категориям (в USD), относительное отклонение расчётной цены от рыночной (в %), дополнительная информация о проданной квартире.
В необходимых случаях была сделана линейная интерполяция данных для получения расчётной цены квартиры, не попадающей в конкретную категорию.
Табл. 1 |
Цена реальной сделки |
Расчёт цены по категориям |
Отклон. расчёта от реала ($) |
Отклон. расчёта от реала (%) | особенности квартриры |
1 | 87000 | 94600 | 7600 | 8,0 |
2-комн, кирп., общ. 47, 5(5), неизолир., неугл., сост. среднее, неубитая, Гагарина-Калинина |
2 | 90000 | 104200 | 14200 | 13,6 |
3-комн, общ. 58, 3(5), обычная, панель, Досмухамедова-Жибек жолы, без ремонта, неубитая |
3 | 53000 | 61800 | 8800 | 14,2 |
1-комн., дом 1974 года постройки, общая 30.7, 1(5), мкр "Орбита-2“ |
4 | 64000 | 67300 | 3300 | 4,9 |
1-комн., общая 40, жилая 18, кухня 10, 3(9), состояние среднее, мкр "Аксай-4“ |
5 | 79000 | 79600 | 600 | 0,8 |
2-комн., панель, общая 43, 5(5), "вагончик“, хороший ремонт, встроенная кухня, мкр "Орбита-2“ |
6 | 62000 | 61800 | -200 | -0,3 |
1-комн., панель, 1975 г.п., общая 31, жилая 18, кухня 6, 2(5), мкр "Орбита-3“ |
В работе http://krisha.kz/content/analitics/month/2012___/мarch2012 были вычислены мартовские индексы (цены предложения за 1 квадратный метр общей площади квартиры) различных квартир. С помощью полученных индексов можно рассчитать цены предложения самой квартиры.
В расчётах использовался тот же массивобъявлений, поданных на сайт http://krisha.kz и в газету «Крыша» за в марте.
В таблице 2 представлены следующие данные: цена реальной сделки (в USD), расчётная цена квартир из анализа по индексам (в USD), относительное отклонение расчётной цены от рыночной (в %), дополнительная информация о проданной квартире.
Табл. 2 |
Цена реальной сделки |
Расчёт цены по индексу |
Отклон. расчёта от реала ($) |
Отклон. расчёта от реала (%) | особенности проданной квартиры |
1 | 87000 | 100500 | 13500 | 13,4 |
2-комн, кирп., общ. 47, 5(5), неизолир., неугл., сост. среднее, неубитая, Гагарина-Калинина |
2 | 90000 | 103200 | 13200 | 12,8 |
3-комн, общ. 58, 3(5), обычная, панель, Досмухамедова-Жибек жолы, без ремонта, неубитая |
3 | 53000 | 58200 | 5200 | 8,9 |
1-комн., дом 1974 года постройки, общая 30.7, 1(5), мкр "Орбита-2“ |
4 | 64000 | 67500 | 3500 | 5,2 |
1-комн., общая 40, жилая 18 кв. м, кухня 10 кв. м, 3(9), состояние среднее, мкр "Аксай-4“ |
5 | 79000 | 81200 | 2200 | 2,7 |
2-комн., панель, общая 43, 5(5), "вагончик“, хороший ремонт, встроенная кухня, мкр "Орбита-2“ |
6 | 62000 | 58800 | -3200 | -5,4 |
1-комн., панель, 1975 г.п., общая 31, жилая 18, кухня 6, 2(5), мкр "Орбита-3“ |
Данные по отклонениям расчётных цен от цен реальных сделок представлены на рисунке. Красным цветом обозначены отклонения расчётных цен по методу категорий от реальных цен, синим - отклонения расчётных цен по методу индексов от реальных цен.
Метод категорий
- 50% квартир имеют отклонение не превышающее 5%;
- 67% квартир имеют отклонение не превышающее 10%;
- максимальное отклонение составляет 14%.
Метод индексов
- 50% квартир имеют отклонение не превышающее 5%;
- 67% квартир имеют отклонение не превышающее 10%;
- максимальное отклонение составляет 13%.
Сравнение методов
По 1-й квартире: метод категорий дал более точный результат, чем метод индексов.
По 2-й и 4-й квартирам: метод категорий и метод индексов дал одинаковые отклонения.
По 3-й квартире: метод индексов дал более точный результат, чем метод категорий.
По 5-й и 6-й квартирам: оба метода дали хорошие небольшие отклонения, но метод категорий оказался более точным.
Отклонение расчётных цен по двум методикам не превышает 5.5%.
Вывод
Метод категорий, как и метод индексов, можно применять при оценке рыночной стоимости конкретной квартиры.
Стекольников Н.В.