• 3471
  • 7
  • 1
Нравится блог?
Подписывайтесь!

Цены реальных сделок и цены продавцов. Декабрь-2011 и январь-2012

Сопоставление цен

В работах http://krisha.kz/content/articles/2012/cdelki_december и http://krisha.kz/content/articles/2012/cdelki_january на основе открыто публикуемой информации сделана подборка данных о реально совершенных сделках в декабре-2011 и январе-2012.

Это, пожалуй, единственная доступная информация, которая может быть использована в качестве некоего ориентира на рынке недвижимости. Всего было предоставлена информация о 20 сделках, совершенных за декабрь-январь.

С другой стороны, в работах http://krisha.kz/content/analitics/month/2011/price_december и http://krisha.kz/content/analitics/month/2012___/price_january был проведен анализ массива декабрьских и январских объявлений и на основе этого анализа получены цены продавцов (расчётные цены).

В расчётах использовался массив объявлений, поданных на сайт http://krisha.kz и в газету «Крыша» за этот же период.

В данной работе проводится попытка сопоставления реальных рыночных цен на квартиры и данных, полученных на основе анализа массива объявлений

В таблице представлены следующие данные: административный район проданной квартиры, её формат и площадь (кв.м), цена реальной сделки (в USD), расчётная цена из анализа (в USD), относительное отклонение расчётной цены от рыночной (в %), дополнительная информация о проданной квартире.

В необходимых случаях была сделана линейная интерполяция данных для получения расчётной цены квартиры, не попадающей в конкретную категорию.

Данные в таблице отсортированы по возрастанию относительного отклонения рыночных цен от расчётных цен.

В выборке представлены квартиры различных категорий, форматов из шести районов города.

N район формат кв.м рыночная цена

расчётная

цена

+/- % Особенности квартиры
1 Бост. 1-комн 48 68 93,3 27 черновая отделка, 6-й этаж, 2 лоджии с видом во двор и на город, ЖК „Хан-Тенгри“
2 Алм. 3-комн 56 76 103,9 27 с/у разд., неугл., тёплая, cост. приличное, 1-2 года можно обойтись без ремонта
3 Бост. 3-комн 59 76 99,7 24 1(5), без балкона и ремонта, чуть ниже Аль-Фараби, между Навои и Мустафина
4 Мед. 3-комн 110 190 239,5 21 Жибек жолы-Аблуллиных, 5(5), кирп., 1991 г. п., Минавтодор, с евроремонтом
5 Ауэз. 3-комн 58 70 83,4 16 Алтынсарина-Улугбека, неугловая, ремонт средний
6 Алм. 1-комн 45 67 79,8 16 "первичка“ в Ahsel Kent, дом 2010 г.п.
7 Алм. 3-комн 60 89 103,6 14 3(4), евроремонт, кухня-студия, дом 1966 г.п., мкр 10, Алтынсарина-Шаляпина
8 Алм. 3-комн 60 90 104 13 Мира-Пастера, состояние хорошее
9 Бост. 3-комн 66 112 126,5 11 мкр "Орбита-3“, 1984 г. п.
10 Жет. 2-комн 54 67 74,6 10 1991 г. п.,без ремонта, "убитая“, неугловая, мкр "Айнабулак-3“
11 Ауэз. 2-комн 69 103 113,4 9 8(11), ремонт отличный, кухня-студия, мкр „Жетысу-3“
12 Бост. 1-комн 31 57,3 61,4 7 улучш., свежий косметический ремонт, 9(9), мкр „Аксай-3“
13 Мед. 2-комн 38 76 79,8 5 1(3), 1969 г. п., без ремонта, незалоговая, угловая, Фурманова-Сатпаева
14 Турк. 2-комн 57 65 68,1 5 угловая, 2008 г. п., мкр "Жулдыз-1“
15 Ауэз. 1-комн 36 57 59,7 5 неугловая, ремонт средний, в мкр „Орбита-3“, по ипотеке
16 Бост. 2-комн 43 75 77,9 4 2(5), пан., 1975 г.п., неизолир., сост. среднее, угловая, балкон, Гагарина-Утепова
17 Турк. 1-комн 30 44 45,1 2 кирп., 1965 г.п., последний этаж, Алматы I
18 Жет. 2-комн 51 75 74,6 -1 отл. ремонт, встр. кухня, изол., неугловая, тёплая, кирп., 1991 г. п., мкр "Кулагер“
19 Ауэз. 1-комн 31 56 55,5 -1 5(5), с ремонтом, Жандосова-Яссауи
20 Ауэз. 4-комн 74 128 115,7 -11 кирп., 1979 г.п., средний этаж, мкр „Таугуль"

При анализе таблицы нужно иметь в виду, что расчётные цены – это средние значения цен предложения для данной категории квартир.

Данные по отклонениям расчётных цен от цен реальных сделок представлены на рисунке.

При изучении таблицы и рисунка можно заметить следующее:

- отклонения в основном положительные, что говорит о преимущественном превышении расчётных цен над рыночными ценами;

- 35% рассмотренных квартир имеют отклонение не превышающее 5%;

- 50% рассмотренных квартир имеют отклонение не превышающее 10%;

- 70% рассмотренных квартир имеют отклонение не превышающее 15%;

- квартиры, у которых наблюдается отклонение более +10%, имеют признаки, понижающие цену: черновая отделка, средний ремонт, без балкона и ремонта, состояние приличное и т.п.

Выводы:

- продавцы устанавливают цены предложения выше рыночных цен, что, естественно, предполагает торг;

- не наблюдаются отклонений, превышающих 27%;

- квартиры, имеющие значительные (более +15%) отклонения, имеют ряд удешевляющих признаков: черновая отделка, средний ремонт, без балкона и ремонта, состояние приличное и т.п., что ставит эти квартиры по цене ниже среднего уровня;

- среднее отклонение по всем рассмотренным равно 10%;

- значительная доля квартир имеет небольшие отклонения (до 10%), что позволяет использовать расчётные цены как опорные для определения рыночной цены конкретной квартиры.

Определение рыночной цены квартиры

Используя расчётные цены как опорные, можно, учитывая ряд факторов, перейти к приближенным рыночным ценам.

Так как среднее отклонение составляет 10%, то можно предположить, что величина среднего торга равна примерно 5-10% от цены продавца. Даже если нет факторов, явно понижающих цену квартиры, можно ожидать небольшой «подвижки вниз» продавца.

Таким образом, для квартиры, не имеющей явных недостатков, достаточно убрать около 5% от расчётной цены и можно уже получить неплохое приближение в рыночной цене.

Для более точного определения рыночной цены квартиры нужно учитывать её особенности, влияющие на цену: качество ремонта, состояние квартиры, год постройки, необходимость дополнительных вложений, инфраструктура района и даже «вид на горы».

Все эти факторы могут значительно изменить как в сторону уменьшения, так и увеличения окончательную цену квартиры.

Итак, в качестве процедуры определения рыночной цены конкретной квартиры можно предложить следующее:

1. Определить категорию квартиры по таблице 8 в приложении 1 в ежемесячных работах типа http://krisha.kz/content/analitics/month/2012___/price_january .

2. Определить расчётную цену квартиры данной категории, пользуясь таблицами 1 или 2 в ежемесячных работах типа http://krisha.kz/content/analitics/month/2012___/price_january.

3. Взять эту расчётную цену в качестве ориентировочной цены.

4. Следует учесть возможный небольшой традиционный торг. Это позволяет от ориентировочной цены вычесть несколько процентов (до 5%).

5. Для более точного определения рыночной цены квартиры надо учесть дополнительные факторы, влияющие как на уменьшение, так и на увеличение окончательной цены сделки. Эти факторы могут значительно (до 5-7%) изменить цену квартиры. Перечень этих факторов выглядит примерно так: качество ремонта, тип строения, год постройки, этажность (дома и квартиры), планировка, географическое положение дома (во дворах, на главной улице и т.п.). Особенности квартиры могут значительно (до +-10%) изменить окончательную цену квартиры.

Описанная процедура позволит достаточно точно определить рыночную цену конкретной квартиры.

Стекольников Николай

6 марта 2012, 10:34
759

Загрузка...
Loading...

Комментарии

Оставьте свой комментарий

Спасибо за открытие блога в Yvision.kz! Чтобы убедиться в отсутствии спама, все комментарии новых пользователей проходят премодерацию. Соблюдение правил нашей блог-платформы ускорит ваш переход в категорию надежных пользователей, не нуждающихся в премодерации. Обязательно прочтите наши правила по указанной ссылке: Правила

Также можно нажать Ctrl+Enter

Популярные посты

Как казахстанцы могут получить кусок международного рынка аутсорса?

Как казахстанцы могут получить кусок международного рынка аутсорса?

Сокурсник Илона Маска инвестировал в образовательные проекты, и теперь хочет создать в Казахстане рабочие места на глобальном рынке аутсорса.
Zhumanova
18 мая 2017 / 13:38
  • 52116
  • 23
Поддержим пенсией жиреющие банки! На что казахстанцам разрешат досрочно тратить свои накопления в ЕНПФ

Поддержим пенсией жиреющие банки! На что казахстанцам разрешат досрочно тратить свои накопления в ЕНПФ

Со стороны ЕНПФ в очередной раз прозвучало крайне неоднозначное заявление, от которого, на наш взгляд, лучше было бы воздержаться.
openqazaqstan
вчера / 11:08
  • 7259
  • 23
А-ля Астана: новый город начали строить на левом берегу Сырдарьи

А-ля Астана: новый город начали строить на левом берегу Сырдарьи

Свершилось! Сегодня в Кызылорде приступили к застройке левобережной части Сырдарьи. Через 10 лет на месте этого пустыря будет шумный и современный новый город, наш престижный деловой Левый берег!
socium_kzo
17 мая 2017 / 17:39
  • 5151
  • 8
Пристань для обиженных людей. Как Жарылкап Калыбай Родину поменял

Пристань для обиженных людей. Как Жарылкап Калыбай Родину поменял

Этот несомненно талантливый, яркий, достаточно харизматичный журналист приобрёл себе много поклонников в среде оппозиционно-либеральной интеллигенции. Теперь они вновь, стоя, аплодируют своему кумиру.
openqazaqstan
17 мая 2017 / 16:01
  • 4560
  • 57
Что бы ни сделал пешеход – все равно водитель сядет

Что бы ни сделал пешеход – все равно водитель сядет

Вопрос о равной ответственности водителя и пешехода при наезде на последних, только-только начинают обдумывать в высоких кабинетах. Но, пока государственные головы думают, водители продолжают...
Mirogloff
22 мая 2017 / 23:29
  • 3872
  • 32
Кого нам ждать: обнародована культурно-развлекательная программа EXPO-2017

Кого нам ждать: обнародована культурно-развлекательная программа EXPO-2017

Рианны не будет (как и ожидалось, в общем-то). Зато будут Мумий Тролль с Би-2, Эрос Рамазотти, 30 Seconds to Mars, и даже почему-то Limp Bizkit. А также фестивали J Azzia и "The Spirit of Tengri".
Clair-de-la-Lune
18 мая 2017 / 1:19
  • 3930
  • 11
Алматинские проститутки превращаются в шпионок

Алматинские проститутки превращаются в шпионок

Попасть в притоны на алматинском проспекте Сейфуллина, которых, как бы ни старались полицейские, меньше не становится, теперь можно, только зная явки и пароли.
Mirogloff
19 мая 2017 / 13:25
  • 3856
  • 32
Нью-Йорк – другая планета. Дороги тут переходят, как в моем родном Чимкенте

Нью-Йорк – другая планета. Дороги тут переходят, как в моем родном Чимкенте

Тут нет безвкусицы, нет осуждающих взглядов на меховые тапки под вечерним платьем. Тут все одеваются как дети. Нацепили и пошли. Тоже самое и о волосах.
miyatov
17 мая 2017 / 11:09
  • 3257
  • 8
В Алматы доставили чудотворную икону «Умягчение злых сердец»

В Алматы доставили чудотворную икону «Умягчение злых сердец»

Икона "Умягчение злых сердец" несет особые - сакральные, духовные смыслы. Ее намоленность ощущается даже за те секунды, пока прикасаешься губами к образу.
ValentinaVladimirska
20 мая 2017 / 0:09
  • 2815
  • 0