• 3400
  • 7
  • 1
Нравится блог?
Подписывайтесь!

Рынок недвижимости как рынок инвестиций

Нам очень повезло. Мы были свидетелями и участниками такого неординарного явления как «пузырь» на рынке недвижимости.

Причины появления «пузыря» и его динамика были подробно рассмотрены и описаны ранее http://krisha.kz/content/analitics/year/2010/4639.

Сегодняшняя работа посвящена другому аспекту: соотношению экономики и психологии.

 

Отдельно подчеркну, что в данной работе не рассматривается вариант приобретения жилья для жилья.

 

Бурно растущий рынок недвижимости заставил очень многих граждан задуматься над вопросом получения денег из денег. То есть, вопросами инвестирования денег в растущие в цене квартиры с целью приумножения имеющихся средств.

Расчет был прост. Вместо того чтобы положить деньги на депозит и спокойно ждать законных банковских процентов, люди стали внимательно вглядываться в «бычий рынок».

А на этом рынке происходило следующее:

- в 2006 и в первой трети 2007 года индексы стремительно росли;

- все СМИ кричали о том, что «недвижимость всегда в цене» и «цена только растет»;

- свободные средства граждан настойчиво требовали вложения их в растущий рынок;

- коммерческие банки очень активно кредитовали ипотечные варианты приобретения недвижимости.

 

Теперь немного арифметики.

Итак, схема обогащения на «бычьем» рынке проста: покупаем квартиру сегодня, продаем через некоторое время.

В качестве горизонта планирования сделки возьмём год.

Введем понятие инвестиционной привлекательности сделки (ИПС): процентное изменение стоимости приобретенной квартиры за год.

 

«Поле Чудес»: расчет будущих прибылей

На что рассчитывали наши «квартирные инвесторы»?

Естественно, на рост стоимости приобретаемого жилья.

 

Вопрос – как сделать оценку будущего изменения стоимости приобретаемой сегодня квартиры?

Так как возможности заглядывать в будущее у меня нет, то буду пользоваться тем что есть. А есть данные по ежемесячному тренду индекса.

Предположим следующее: текущий тренд индекса сохраняется в течение года. Это очень сильное предположение, но оно позволит сделать некоторую оценку динамики стоимости квартиры.

Данные по динамике расчетной ИПС за период 2006-2010 годы представлены на рис. 1 (черная кривая).

 

Видно, что

- очень высокие темпы роста индексов в 2006 и первой половине 2007 года привели к очень большим значениям расчетной ИПС;

- в конце 2006 и в начале 2007 года ИПС достигла 200%, то есть за год, при сохранении темпов роста индекса этого периода, стоимость квартиры утраивалась;

- резкое падение индексов во второй половине 2007 года привело к тому, что купленные в это время квартиры стали иметь отрицательную ИПС;

- отрицательная ИПС была вплоть до второй половины 2009 года, когда индексы начали медленно расти.

 

Все эти расчеты носят модельный характер, так как основаны на сильном предположении о неизменности сегодняшнего тренда индекса в течение последующего года.

Но, несмотря на указанные недостатки, предложенный метод можно рассматривать как некую попытку заглянуть в далекое завтра.

 

«Машина времени»: расчет реальной ИПС в прошлом

 

А какой была реальная ИПС в прошлом?

На этот вопрос можно ответить, зная динамику индексов за период 2006-2010 годы.

Я брал значения индексов, например, в ноябре 2006 года и через год – в ноябре 2007 года. По этим данным и вычислялось реальное изменение стоимости квартиры. По полученным данным несложно рассчитать реальную ИПС.

На рис. 1 кривая реальной ИПС имеет белый цвет.

Видно, что

- в первой половине 2006 года вкладываться в алматинскую недвижимостьубло целесообразно, так как реальный подъём стоимости квартиры составлял в это время более 100%: купленная в этот период времени квартира через год удваивалась в цене (конечно, при условии её продажи);

- во второй половине 2006 года ИПС алмаатинских квартир стала резко уменьшаться и к концу года достигла нуля;

- тем не менее, в течение всего 2006 года инвестиционный климат в Алматы был очень комфортным;

- затем наступил длительный период отрицательной ИПС: целых два года (с начала 2007 и до начала 2009 года) купленная квартира за следующий год только теряла стоимость;

- в 2009 году ситуация изменилась: кривая реальной ИПС вышла в положительную область и средства, вложенные в покупку квартиры, через год (в 2010 году) могли быть возвращены с небольшой (по меркам 2006 года) прибылью.

 

Сравнение кривых на рис. 1

 

Из рис. 1 видно, что

- максимум реальной ИПС находится гораздо левее (раньше) максимума расчетной ИПС;

- когда кривая реальной ИПС резко снижалась (вторая половина 2006 года), расчетная ИПС быстро шла вверх;

- расчетная ИПС вошла в отрицательную область только в середине 2006 года, когда реальная ИПС была уже на уровне -40%;

- в период 2007-2008 годов обе кривые показывали, что покупать квартиры в Алматы с целью перепродажи не стоит;

- реальная ИПС гораздо раньше (март 2009 года) вышла в положительную область, чем расчетная ИПС (август 2009 года).

 

Можно сделать несколько выводов:

- «пузырь» на рынке недвижимости имеет большую психологическую составляющую;

- существует большая инерция мышления: целесообразность инвестирования заканчивается гораздо раньше того момента времени, когда на рынке становятся явно видны угрожающие признаки спада;

- все, купившие с целью инвестирования квартиры с января по июль 2007 года, серьезно обманулись в своих ожиданиях, хотя теоретические расчёты и и общее настроение на рынке были радужными;

- эта же инерция мышления проявилась и при выходе рынка из кризиса: начиная с марта 2009 года инвесторам уже можно было входить в рынок недвижимости, хотя расчетные значения прибыли были ещё отрицательными;

- в 2009 году (как и в 2007 году) произошло семимесячное запаздывание кривой расчетной ИПС (красная линия) относительно реальной ИПС (зеленая линия).

 

ИПС и индекс

 

Построим на одном графике (рис. 2) две кривые: одна уже знакомая кривая реальной инвестиционной привлекательности (белая линия), вторая – тоже хорошо знакомая кривая, описывающая изменение среднего по городу индекса (синяя линия).

 

Сравним поведение этих кривых:

- максимум кривой реальной ИПС (апрель 2006 года) соответствует самому началу надувания «пузыря» - ускорению роста индекса;

- реальная ИПС в 2006 году резко идет вниз, в то время как кривая индекса так же резко идет вверх;

- реальная ИПС переходит из положительной в отрицательную область во время максимальной скорости роста индекса (январь 2007 года);

- реальная ИПС становится существенно отрицательной в первой половине 2007 года, в то время как индекс продолжает расти, вовлекая в процесс инвестирования  всё новых участников пирамиды;

- индекс с апреля 2007 года быстро снижается и достигает локального минимума к концу лета 2009 года, а кривая реальной ИПС выходит в положительную область заметно раньше (март 2009 года).

 

Некоторые выводы, сделанные из анализа  рис. 1 и 2:

- самый благоприятный момент для входа в рынок недвижимости (до «пузыря») находится на той стадии когда «пузырь» еще незаметен, но есть устойчивое превышение темпов роста индекса над инфляцией;

- момент максимального темпа роста индекса соответствует предельной точке целесообразного входа на рынок недвижимости (после этого момента инвестиции не будут приносить прибыли);

- момент для благоприятного вхождения инвестиций на рынок недвижимости после «пузыря» наступает примерно в четырех-пяти месяцах раньше от так называемого «дна рынка» (июль 2009 года).

На рис. 2 зеленым цветом обозначены периоды времени целесообразного, а красным, соответственно, нецелесообразного инвестирования в рынок недвижимости.

 

Есть основания полагать, что рассмотренные эффекты будут иметь место на любом рынке, в котором существенную роль может играть спекулятивная составляющая.

 

Стекольников Николай

5 марта 2012, 17:33
403

Loading...

Комментарии

Оставьте свой комментарий

Спасибо за открытие блога в Yvision.kz! Чтобы убедиться в отсутствии спама, все комментарии новых пользователей проходят премодерацию. Соблюдение правил нашей блог-платформы ускорит ваш переход в категорию надежных пользователей, не нуждающихся в премодерации. Обязательно прочтите наши правила по указанной ссылке: Правила

Также можно нажать Ctrl+Enter

Популярные посты

Исламская ипотека в Казахстане: в этом году выйдет на розничный рынок

Исламская ипотека в Казахстане: в этом году выйдет на розничный рынок

Многие клиенты, вздыхая о харамном ссудном проценте местных банков, сокрушались по поводу отсутствия у нас халяльного кредитования. Поддержка исламского банкинга на уровне МФЦА есть...
DanaJarlygapova
24 марта 2017 / 18:28
  • 21118
  • 59
Рианна за $2 млн. Очередные понты от «ЭКСПО-2017»

Рианна за $2 млн. Очередные понты от «ЭКСПО-2017»

Концерт Рианны всё-таки состоится летом в рамках культурно-зрелищных и спортивных мероприятий ЭКСПО-2017. Рианна крута, с этим никто не спорит. Но соберёт ли «Астана Арена» 30 тысяч зрителей при...
openqazaqstan
сегодня / 14:29
  • 11169
  • 13
Компания LG Electronics открыла предзаказ на новый флагман LG G6

Компания LG Electronics открыла предзаказ на новый флагман LG G6

LG Electronics объявляет о начале предварительного заказа онлайн на новый смартфон LG G6. Оформить предзаказ можно на сайтах магазинов электроники до 16 апреля 2017 года.
LG Electronics
24 марта 2017 / 14:20
  • 5202
  • 0
Беременность по-американски. Никто не ждет до 40 дней, с малышом гуляют с первого дня

Беременность по-американски. Никто не ждет до 40 дней, с малышом гуляют с первого дня

Мои волшебные 9 месяцев протекали в новой среде и далеко от всех родственников и подружек. Никто из моих знакомых в США на тот момент не успел обзавестись малышом, поэтому мне не с кем было...
Zarema_
23 марта 2017 / 9:25
  • 5259
  • 20
Страну, где так строят дороги, победить невозможно!

Страну, где так строят дороги, победить невозможно!

Шестиминутный ролик про строительство автомобильной дороги в США - это как острый нож в пузо нашим чиновникам. Они же подавятся бешбармаком, увидев его! Похлеще любого пропагандистского фильма...
Timur_Tregulov
24 марта 2017 / 11:26
  • 4719
  • 39
Это вам не Дисней. Реальный прототип «Красавицы и Чудовища»

Это вам не Дисней. Реальный прототип «Красавицы и Чудовища»

Многие уверенны на 100%, что сказка «Красавица и Чудовище» - это интересная выдумка ее создателей. Однако, действия, происходящие в мультфильме и фильме, имели место в истории, и у главных героев...
Naomi_K
24 марта 2017 / 18:42
  • 4912
  • 34
Семь причин почему вам надо перестать откладывать переезд за границу

Семь причин почему вам надо перестать откладывать переезд за границу

Вы думаете о переезде за границу, но постоянно откладываете дату, потому что вас беспокоит тысяча мелочей, которые могут пойти не так? У меня есть семь причин, почему пора перестать мотать нервы...
Lesch
24 марта 2017 / 17:50
  • 3862
  • 14
Гонения на «Свидетелей Иеговы». Кому это выгодно?

Гонения на «Свидетелей Иеговы». Кому это выгодно?

Я не "Свидетель Иеговы". Мне приходилось защищать в судах и кришнаитов и коммунистов, хотя я и не разделяю их убеждений. Я защищаю свободу совести. Сегодня "Свидетели Иеговы", завтра,- каждый из вас.
nasreddin
25 марта 2017 / 17:18
  • 4023
  • 49
Страна обыденной роскоши: Ташкент-Самарканд-Бухара

Страна обыденной роскоши: Ташкент-Самарканд-Бухара

Узбекистан - это страна, где роскошь стала обыденностью. Это и повсеместный зелёный крупнолистовой чай. И вкусная натуральная еда с минимумом специй. И то, что дети играют среди исторических памятников.
MadinaR
25 марта 2017 / 10:37
  • 3261
  • 59