• 3677
  • 7
  • 1
Нравится блог?
Подписывайтесь!

Рынок недвижимости как рынок инвестиций

Нам очень повезло. Мы были свидетелями и участниками такого неординарного явления как «пузырь» на рынке недвижимости.

Причины появления «пузыря» и его динамика были подробно рассмотрены и описаны ранее http://krisha.kz/content/analitics/year/2010/4639.

Сегодняшняя работа посвящена другому аспекту: соотношению экономики и психологии.

 

Отдельно подчеркну, что в данной работе не рассматривается вариант приобретения жилья для жилья.

 

Бурно растущий рынок недвижимости заставил очень многих граждан задуматься над вопросом получения денег из денег. То есть, вопросами инвестирования денег в растущие в цене квартиры с целью приумножения имеющихся средств.

Расчет был прост. Вместо того чтобы положить деньги на депозит и спокойно ждать законных банковских процентов, люди стали внимательно вглядываться в «бычий рынок».

А на этом рынке происходило следующее:

- в 2006 и в первой трети 2007 года индексы стремительно росли;

- все СМИ кричали о том, что «недвижимость всегда в цене» и «цена только растет»;

- свободные средства граждан настойчиво требовали вложения их в растущий рынок;

- коммерческие банки очень активно кредитовали ипотечные варианты приобретения недвижимости.

 

Теперь немного арифметики.

Итак, схема обогащения на «бычьем» рынке проста: покупаем квартиру сегодня, продаем через некоторое время.

В качестве горизонта планирования сделки возьмём год.

Введем понятие инвестиционной привлекательности сделки (ИПС): процентное изменение стоимости приобретенной квартиры за год.

 

«Поле Чудес»: расчет будущих прибылей

На что рассчитывали наши «квартирные инвесторы»?

Естественно, на рост стоимости приобретаемого жилья.

 

Вопрос – как сделать оценку будущего изменения стоимости приобретаемой сегодня квартиры?

Так как возможности заглядывать в будущее у меня нет, то буду пользоваться тем что есть. А есть данные по ежемесячному тренду индекса.

Предположим следующее: текущий тренд индекса сохраняется в течение года. Это очень сильное предположение, но оно позволит сделать некоторую оценку динамики стоимости квартиры.

Данные по динамике расчетной ИПС за период 2006-2010 годы представлены на рис. 1 (черная кривая).

 

Видно, что

- очень высокие темпы роста индексов в 2006 и первой половине 2007 года привели к очень большим значениям расчетной ИПС;

- в конце 2006 и в начале 2007 года ИПС достигла 200%, то есть за год, при сохранении темпов роста индекса этого периода, стоимость квартиры утраивалась;

- резкое падение индексов во второй половине 2007 года привело к тому, что купленные в это время квартиры стали иметь отрицательную ИПС;

- отрицательная ИПС была вплоть до второй половины 2009 года, когда индексы начали медленно расти.

 

Все эти расчеты носят модельный характер, так как основаны на сильном предположении о неизменности сегодняшнего тренда индекса в течение последующего года.

Но, несмотря на указанные недостатки, предложенный метод можно рассматривать как некую попытку заглянуть в далекое завтра.

 

«Машина времени»: расчет реальной ИПС в прошлом

 

А какой была реальная ИПС в прошлом?

На этот вопрос можно ответить, зная динамику индексов за период 2006-2010 годы.

Я брал значения индексов, например, в ноябре 2006 года и через год – в ноябре 2007 года. По этим данным и вычислялось реальное изменение стоимости квартиры. По полученным данным несложно рассчитать реальную ИПС.

На рис. 1 кривая реальной ИПС имеет белый цвет.

Видно, что

- в первой половине 2006 года вкладываться в алматинскую недвижимостьубло целесообразно, так как реальный подъём стоимости квартиры составлял в это время более 100%: купленная в этот период времени квартира через год удваивалась в цене (конечно, при условии её продажи);

- во второй половине 2006 года ИПС алмаатинских квартир стала резко уменьшаться и к концу года достигла нуля;

- тем не менее, в течение всего 2006 года инвестиционный климат в Алматы был очень комфортным;

- затем наступил длительный период отрицательной ИПС: целых два года (с начала 2007 и до начала 2009 года) купленная квартира за следующий год только теряла стоимость;

- в 2009 году ситуация изменилась: кривая реальной ИПС вышла в положительную область и средства, вложенные в покупку квартиры, через год (в 2010 году) могли быть возвращены с небольшой (по меркам 2006 года) прибылью.

 

Сравнение кривых на рис. 1

 

Из рис. 1 видно, что

- максимум реальной ИПС находится гораздо левее (раньше) максимума расчетной ИПС;

- когда кривая реальной ИПС резко снижалась (вторая половина 2006 года), расчетная ИПС быстро шла вверх;

- расчетная ИПС вошла в отрицательную область только в середине 2006 года, когда реальная ИПС была уже на уровне -40%;

- в период 2007-2008 годов обе кривые показывали, что покупать квартиры в Алматы с целью перепродажи не стоит;

- реальная ИПС гораздо раньше (март 2009 года) вышла в положительную область, чем расчетная ИПС (август 2009 года).

 

Можно сделать несколько выводов:

- «пузырь» на рынке недвижимости имеет большую психологическую составляющую;

- существует большая инерция мышления: целесообразность инвестирования заканчивается гораздо раньше того момента времени, когда на рынке становятся явно видны угрожающие признаки спада;

- все, купившие с целью инвестирования квартиры с января по июль 2007 года, серьезно обманулись в своих ожиданиях, хотя теоретические расчёты и и общее настроение на рынке были радужными;

- эта же инерция мышления проявилась и при выходе рынка из кризиса: начиная с марта 2009 года инвесторам уже можно было входить в рынок недвижимости, хотя расчетные значения прибыли были ещё отрицательными;

- в 2009 году (как и в 2007 году) произошло семимесячное запаздывание кривой расчетной ИПС (красная линия) относительно реальной ИПС (зеленая линия).

 

ИПС и индекс

 

Построим на одном графике (рис. 2) две кривые: одна уже знакомая кривая реальной инвестиционной привлекательности (белая линия), вторая – тоже хорошо знакомая кривая, описывающая изменение среднего по городу индекса (синяя линия).

 

Сравним поведение этих кривых:

- максимум кривой реальной ИПС (апрель 2006 года) соответствует самому началу надувания «пузыря» - ускорению роста индекса;

- реальная ИПС в 2006 году резко идет вниз, в то время как кривая индекса так же резко идет вверх;

- реальная ИПС переходит из положительной в отрицательную область во время максимальной скорости роста индекса (январь 2007 года);

- реальная ИПС становится существенно отрицательной в первой половине 2007 года, в то время как индекс продолжает расти, вовлекая в процесс инвестирования  всё новых участников пирамиды;

- индекс с апреля 2007 года быстро снижается и достигает локального минимума к концу лета 2009 года, а кривая реальной ИПС выходит в положительную область заметно раньше (март 2009 года).

 

Некоторые выводы, сделанные из анализа  рис. 1 и 2:

- самый благоприятный момент для входа в рынок недвижимости (до «пузыря») находится на той стадии когда «пузырь» еще незаметен, но есть устойчивое превышение темпов роста индекса над инфляцией;

- момент максимального темпа роста индекса соответствует предельной точке целесообразного входа на рынок недвижимости (после этого момента инвестиции не будут приносить прибыли);

- момент для благоприятного вхождения инвестиций на рынок недвижимости после «пузыря» наступает примерно в четырех-пяти месяцах раньше от так называемого «дна рынка» (июль 2009 года).

На рис. 2 зеленым цветом обозначены периоды времени целесообразного, а красным, соответственно, нецелесообразного инвестирования в рынок недвижимости.

 

Есть основания полагать, что рассмотренные эффекты будут иметь место на любом рынке, в котором существенную роль может играть спекулятивная составляющая.

 

Стекольников Николай

5 марта 2012, 17:33
436

Loading...

Комментарии

Оставьте свой комментарий

Спасибо за открытие блога в Yvision.kz! Чтобы убедиться в отсутствии спама, все комментарии новых пользователей проходят премодерацию. Соблюдение правил нашей блог-платформы ускорит ваш переход в категорию надежных пользователей, не нуждающихся в премодерации. Обязательно прочтите наши правила по указанной ссылке: Правила

Также можно нажать Ctrl+Enter

Популярные посты

Самый большой провайдер в стране: методы работы с клиентами от «Казахтелеком»

Самый большой провайдер в стране: методы работы с клиентами от «Казахтелеком»

История о том, как Народный провайдер наваривается на своих клиентах, намерено не отключая услуги, и беря лишние деньги за ненужные и не оказываемые услуги.
ligaspravedlivosti
17 нояб. 2017 / 19:12
  • 35081
  • 197
Бесспорные доказательства – путь к упрощенному судопроизводству

Бесспорные доказательства – путь к упрощенному судопроизводству

В Казахстане введен институт упрощенного (письменного) судопроизводства, который позволяет повысить доступность правосудия и сократить сроки рассмотрения дел.
mark_iceberg
20 нояб. 2017 / 15:49
  • 15762
  • 3
Новшества на орбите уголовного правосудия

Новшества на орбите уголовного правосудия

Недавно я приняла участие в международной конференции по модернизации уголовного процесса, прошедшей в Бурабае. В чем значимость данных реформ для обычного казахстанца?
mirabeisenova
20 нояб. 2017 / 16:22
  • 12567
  • 3
Почему катастрофический отток интеллектуальной элиты не тревожит Астану?

Почему катастрофический отток интеллектуальной элиты не тревожит Астану?

Как сообщает телеканал КТК, только за последние девять месяцев Казахстан покинули 28200 человек, из них почти пять тысяч инженеров, около 2700 экономистов и 1700 учителей.
openqazaqstan
17 нояб. 2017 / 11:00
  • 12269
  • 62
О «топ-30», «топ-50» и прочих понтах можно пока забыть

О «топ-30», «топ-50» и прочих понтах можно пока забыть

В объективности выводов швейцарского банка Credit Suisse усомниться трудно – его экономические рейтинги относятся к самым авторитетным и их явно трудно упрекнуть в предвзятости
openqazaqstan
18 нояб. 2017 / 17:21
  • 8017
  • 91
Атамбаев под занавес президентства сделал всё, чтобы сжечь мосты

Атамбаев под занавес президентства сделал всё, чтобы сжечь мосты

На своей итоговой пресс-конференции в понедельник уходящий кыргызский президент говорил не об итогах своей деятельности, а о «плохом» Казахстане.
openqazaqstan
21 нояб. 2017 / 18:36
«Смех сквозь слезы», или 7 причин не любить Алматы

«Смех сквозь слезы», или 7 причин не любить Алматы

Жизнь в Алматы не всегда сладкая, как сахарная вата и мультики субботним утром. В этой ироничной статье автор блога «Almaty — My First Love» расскажет о семи причинах не любить Алматы.
AlmatyMyLove
20 нояб. 2017 / 13:12
  • 2956
  • 71
В Кызылорде нет Детского дома: мы построили 8 коттеджей для детей

В Кызылорде нет Детского дома: мы построили 8 коттеджей для детей

Тут живут будущие повара, актрисы, журналисты, боксеры, баскетболисты, певцы, поэты и многие другие талантливые дети!
socium_kzo
22 нояб. 2017 / 14:49
  • 2254
  • 0
«Полет ради полета»: знакомство с калужской авиацией изнутри

«Полет ради полета»: знакомство с калужской авиацией изнутри

В прошлом году на мероприятии "Слет Авиатора" я выиграла подарок - экскурсию на командно-диспетчерский пункт (КДП). Но тогда я даже не ожидала, что эта экскурсия выльется в такое интересное...
Aleksandra747
20 нояб. 2017 / 9:00
  • 1670
  • 6