• 3496
  • 7
  • 1
Нравится блог?
Подписывайтесь!

Рынок недвижимости как рынок инвестиций

Нам очень повезло. Мы были свидетелями и участниками такого неординарного явления как «пузырь» на рынке недвижимости.

Причины появления «пузыря» и его динамика были подробно рассмотрены и описаны ранее http://krisha.kz/content/analitics/year/2010/4639.

Сегодняшняя работа посвящена другому аспекту: соотношению экономики и психологии.

 

Отдельно подчеркну, что в данной работе не рассматривается вариант приобретения жилья для жилья.

 

Бурно растущий рынок недвижимости заставил очень многих граждан задуматься над вопросом получения денег из денег. То есть, вопросами инвестирования денег в растущие в цене квартиры с целью приумножения имеющихся средств.

Расчет был прост. Вместо того чтобы положить деньги на депозит и спокойно ждать законных банковских процентов, люди стали внимательно вглядываться в «бычий рынок».

А на этом рынке происходило следующее:

- в 2006 и в первой трети 2007 года индексы стремительно росли;

- все СМИ кричали о том, что «недвижимость всегда в цене» и «цена только растет»;

- свободные средства граждан настойчиво требовали вложения их в растущий рынок;

- коммерческие банки очень активно кредитовали ипотечные варианты приобретения недвижимости.

 

Теперь немного арифметики.

Итак, схема обогащения на «бычьем» рынке проста: покупаем квартиру сегодня, продаем через некоторое время.

В качестве горизонта планирования сделки возьмём год.

Введем понятие инвестиционной привлекательности сделки (ИПС): процентное изменение стоимости приобретенной квартиры за год.

 

«Поле Чудес»: расчет будущих прибылей

На что рассчитывали наши «квартирные инвесторы»?

Естественно, на рост стоимости приобретаемого жилья.

 

Вопрос – как сделать оценку будущего изменения стоимости приобретаемой сегодня квартиры?

Так как возможности заглядывать в будущее у меня нет, то буду пользоваться тем что есть. А есть данные по ежемесячному тренду индекса.

Предположим следующее: текущий тренд индекса сохраняется в течение года. Это очень сильное предположение, но оно позволит сделать некоторую оценку динамики стоимости квартиры.

Данные по динамике расчетной ИПС за период 2006-2010 годы представлены на рис. 1 (черная кривая).

 

Видно, что

- очень высокие темпы роста индексов в 2006 и первой половине 2007 года привели к очень большим значениям расчетной ИПС;

- в конце 2006 и в начале 2007 года ИПС достигла 200%, то есть за год, при сохранении темпов роста индекса этого периода, стоимость квартиры утраивалась;

- резкое падение индексов во второй половине 2007 года привело к тому, что купленные в это время квартиры стали иметь отрицательную ИПС;

- отрицательная ИПС была вплоть до второй половины 2009 года, когда индексы начали медленно расти.

 

Все эти расчеты носят модельный характер, так как основаны на сильном предположении о неизменности сегодняшнего тренда индекса в течение последующего года.

Но, несмотря на указанные недостатки, предложенный метод можно рассматривать как некую попытку заглянуть в далекое завтра.

 

«Машина времени»: расчет реальной ИПС в прошлом

 

А какой была реальная ИПС в прошлом?

На этот вопрос можно ответить, зная динамику индексов за период 2006-2010 годы.

Я брал значения индексов, например, в ноябре 2006 года и через год – в ноябре 2007 года. По этим данным и вычислялось реальное изменение стоимости квартиры. По полученным данным несложно рассчитать реальную ИПС.

На рис. 1 кривая реальной ИПС имеет белый цвет.

Видно, что

- в первой половине 2006 года вкладываться в алматинскую недвижимостьубло целесообразно, так как реальный подъём стоимости квартиры составлял в это время более 100%: купленная в этот период времени квартира через год удваивалась в цене (конечно, при условии её продажи);

- во второй половине 2006 года ИПС алмаатинских квартир стала резко уменьшаться и к концу года достигла нуля;

- тем не менее, в течение всего 2006 года инвестиционный климат в Алматы был очень комфортным;

- затем наступил длительный период отрицательной ИПС: целых два года (с начала 2007 и до начала 2009 года) купленная квартира за следующий год только теряла стоимость;

- в 2009 году ситуация изменилась: кривая реальной ИПС вышла в положительную область и средства, вложенные в покупку квартиры, через год (в 2010 году) могли быть возвращены с небольшой (по меркам 2006 года) прибылью.

 

Сравнение кривых на рис. 1

 

Из рис. 1 видно, что

- максимум реальной ИПС находится гораздо левее (раньше) максимума расчетной ИПС;

- когда кривая реальной ИПС резко снижалась (вторая половина 2006 года), расчетная ИПС быстро шла вверх;

- расчетная ИПС вошла в отрицательную область только в середине 2006 года, когда реальная ИПС была уже на уровне -40%;

- в период 2007-2008 годов обе кривые показывали, что покупать квартиры в Алматы с целью перепродажи не стоит;

- реальная ИПС гораздо раньше (март 2009 года) вышла в положительную область, чем расчетная ИПС (август 2009 года).

 

Можно сделать несколько выводов:

- «пузырь» на рынке недвижимости имеет большую психологическую составляющую;

- существует большая инерция мышления: целесообразность инвестирования заканчивается гораздо раньше того момента времени, когда на рынке становятся явно видны угрожающие признаки спада;

- все, купившие с целью инвестирования квартиры с января по июль 2007 года, серьезно обманулись в своих ожиданиях, хотя теоретические расчёты и и общее настроение на рынке были радужными;

- эта же инерция мышления проявилась и при выходе рынка из кризиса: начиная с марта 2009 года инвесторам уже можно было входить в рынок недвижимости, хотя расчетные значения прибыли были ещё отрицательными;

- в 2009 году (как и в 2007 году) произошло семимесячное запаздывание кривой расчетной ИПС (красная линия) относительно реальной ИПС (зеленая линия).

 

ИПС и индекс

 

Построим на одном графике (рис. 2) две кривые: одна уже знакомая кривая реальной инвестиционной привлекательности (белая линия), вторая – тоже хорошо знакомая кривая, описывающая изменение среднего по городу индекса (синяя линия).

 

Сравним поведение этих кривых:

- максимум кривой реальной ИПС (апрель 2006 года) соответствует самому началу надувания «пузыря» - ускорению роста индекса;

- реальная ИПС в 2006 году резко идет вниз, в то время как кривая индекса так же резко идет вверх;

- реальная ИПС переходит из положительной в отрицательную область во время максимальной скорости роста индекса (январь 2007 года);

- реальная ИПС становится существенно отрицательной в первой половине 2007 года, в то время как индекс продолжает расти, вовлекая в процесс инвестирования  всё новых участников пирамиды;

- индекс с апреля 2007 года быстро снижается и достигает локального минимума к концу лета 2009 года, а кривая реальной ИПС выходит в положительную область заметно раньше (март 2009 года).

 

Некоторые выводы, сделанные из анализа  рис. 1 и 2:

- самый благоприятный момент для входа в рынок недвижимости (до «пузыря») находится на той стадии когда «пузырь» еще незаметен, но есть устойчивое превышение темпов роста индекса над инфляцией;

- момент максимального темпа роста индекса соответствует предельной точке целесообразного входа на рынок недвижимости (после этого момента инвестиции не будут приносить прибыли);

- момент для благоприятного вхождения инвестиций на рынок недвижимости после «пузыря» наступает примерно в четырех-пяти месяцах раньше от так называемого «дна рынка» (июль 2009 года).

На рис. 2 зеленым цветом обозначены периоды времени целесообразного, а красным, соответственно, нецелесообразного инвестирования в рынок недвижимости.

 

Есть основания полагать, что рассмотренные эффекты будут иметь место на любом рынке, в котором существенную роль может играть спекулятивная составляющая.

 

Стекольников Николай

5 марта 2012, 17:33
416

Загрузка...
Loading...

Комментарии

Оставьте свой комментарий

Спасибо за открытие блога в Yvision.kz! Чтобы убедиться в отсутствии спама, все комментарии новых пользователей проходят премодерацию. Соблюдение правил нашей блог-платформы ускорит ваш переход в категорию надежных пользователей, не нуждающихся в премодерации. Обязательно прочтите наши правила по указанной ссылке: Правила

Также можно нажать Ctrl+Enter

Популярные посты

Они сделали это! Kaspi Bank презентовал свое мобильное приложение

Они сделали это! Kaspi Bank презентовал свое мобильное приложение

Изучив ошибки предшественников и собрав воедино новейшие идеи онлайн-банкинга, Kaspi Bank наконец выпустил... свое мобильное приложение!
niyazov
20 июня 2017 / 15:05
  • 7857
  • 4
Отмечаю юбилей! 5 лет назад покорил Монблан – главное украшение в Короне Европы

Отмечаю юбилей! 5 лет назад покорил Монблан – главное украшение в Короне Европы

Сегодня настоящий юбилей! У меня и Юрия Суханова из Смоленска! Ровно 5 лет назад 16 июня мы стояли на вершине Монблана (4809м), вершине с которой начинался альпинизм!
Almazoff
16 июня 2017 / 13:39
  • 6836
  • 25
Кайрат Келимбетов об азербайджанской инвестиции: «Вернется и «тело», и проценты»!

Кайрат Келимбетов об азербайджанской инвестиции: «Вернется и «тело», и проценты»!

Мы записали уникальное интервью с Кайратом Келимбетовым. Предлагаю вам посмотреть первую часть, где мы постарались по возможности поставить все точки на «I» именно по Азербайджанскому вопросу.
Zhumanova
19 июня 2017 / 12:00
  • 5708
  • 7
Почему мы должны быть благодарны журналисту Джеймсу Палмеру за критику ЭКСПО

Почему мы должны быть благодарны журналисту Джеймсу Палмеру за критику ЭКСПО

Как одним критичным постом зарубежному журналисту Джеймсу Палмеру удалось вскрыть сразу несколько гнойников казахстанского общества.
anotherblogger
21 июня 2017 / 0:39
  • 5184
  • 53
«За красный диплом доплата будет?» Записки карьериста о потерянном поколении

«За красный диплом доплата будет?» Записки карьериста о потерянном поколении

«Вы пригласили, вот я и пришел» - именно с таким выражением лица сидят на собеседовании молодые люди. Создается впечатление, что человек без опыта работы дает шанс заполучить такого «ценного» кадра как он.
ArenMir
16 июня 2017 / 15:58
  • 4067
  • 44
Долговое рабство: почему казахстанцы берут кредиты под 1330%

Долговое рабство: почему казахстанцы берут кредиты под 1330%

Эти кабальные займы никакой пользы для экономики не несут, при этом ухудшают финансовые возможности населения, пополняют ряды новых неплательщиков, тем самым создавая социальную напряженность в...
Armanjan
18 июня 2017 / 15:43
  • 3712
  • 28
Инфантильный миф о «молодом народе Казахстана» опасен. В 21-м веке ни у кого нет форы

Инфантильный миф о «молодом народе Казахстана» опасен. В 21-м веке ни у кого нет форы

Терпеть не могу миф о том, что мы "молодой народ, окруженный старыми нациями" и у нас еще есть время на развитие. Это чушь! Мы что - на миллион лет позже эволюционировали из обезьян?
Aks_Ras
18 июня 2017 / 10:16
  • 2952
  • 18
В Казахстане заблокировали сайт, раскритиковавший EXPO в «захолустной» Астане

В Казахстане заблокировали сайт, раскритиковавший EXPO в «захолустной» Астане

Все помнят Медузу и ЖЖ. Теперь в этот "особенный" список попал сайт Foreign policy. Предполагается, что причиной блокировки стала нелицеприятная заметка Джеймса Палмера об EXPO в Астане.
Seattle
19 июня 2017 / 15:40
5 фильмов, за которые Голливуду должно быть стыдно

5 фильмов, за которые Голливуду должно быть стыдно

Однажды Джоэл Шумахер попросил прощение за свою несуразную работу в том самом фильме про Бэтмена. Его примеру должны последовать многие режиссёры, которые умудрились испортить свои картины.
Seattle
16 июня 2017 / 15:53
  • 2353
  • 18