Нам очень повезло. Мы были свидетелями и участниками такого неординарного явления как «пузырь» на рынке недвижимости.
Причины появления «пузыря» и его динамика были подробно рассмотрены и описаны ранее http://krisha.kz/content/analitics/year/2010/4639.
Сегодняшняя работа посвящена другому аспекту: соотношению экономики и психологии.
Отдельно подчеркну, что в данной работе не рассматривается вариант приобретения жилья для жилья.
Бурно растущий рынок недвижимости заставил очень многих граждан задуматься над вопросом получения денег из денег. То есть, вопросами инвестирования денег в растущие в цене квартиры с целью приумножения имеющихся средств.
Расчет был прост. Вместо того чтобы положить деньги на депозит и спокойно ждать законных банковских процентов, люди стали внимательно вглядываться в «бычий рынок».
А на этом рынке происходило следующее:
- в 2006 и в первой трети 2007 года индексы стремительно росли;
- все СМИ кричали о том, что «недвижимость всегда в цене» и «цена только растет»;
- свободные средства граждан настойчиво требовали вложения их в растущий рынок;
- коммерческие банки очень активно кредитовали ипотечные варианты приобретения недвижимости.
Теперь немного арифметики.
Итак, схема обогащения на «бычьем» рынке проста: покупаем квартиру сегодня, продаем через некоторое время.
В качестве горизонта планирования сделки возьмём год.
Введем понятие инвестиционной привлекательности сделки (ИПС): процентное изменение стоимости приобретенной квартиры за год.
«Поле Чудес»: расчет будущих прибылей
На что рассчитывали наши «квартирные инвесторы»?
Естественно, на рост стоимости приобретаемого жилья.
Вопрос – как сделать оценку будущего изменения стоимости приобретаемой сегодня квартиры?
Так как возможности заглядывать в будущее у меня нет, то буду пользоваться тем что есть. А есть данные по ежемесячному тренду индекса.
Предположим следующее: текущий тренд индекса сохраняется в течение года. Это очень сильное предположение, но оно позволит сделать некоторую оценку динамики стоимости квартиры.
Данные по динамике расчетной ИПС за период 2006-2010 годы представлены на рис. 1 (черная кривая).
Видно, что
- очень высокие темпы роста индексов в 2006 и первой половине 2007 года привели к очень большим значениям расчетной ИПС;
- в конце 2006 и в начале 2007 года ИПС достигла 200%, то есть за год, при сохранении темпов роста индекса этого периода, стоимость квартиры утраивалась;
- резкое падение индексов во второй половине 2007 года привело к тому, что купленные в это время квартиры стали иметь отрицательную ИПС;
- отрицательная ИПС была вплоть до второй половины 2009 года, когда индексы начали медленно расти.
Все эти расчеты носят модельный характер, так как основаны на сильном предположении о неизменности сегодняшнего тренда индекса в течение последующего года.
Но, несмотря на указанные недостатки, предложенный метод можно рассматривать как некую попытку заглянуть в далекое завтра.
«Машина времени»: расчет реальной ИПС в прошлом
А какой была реальная ИПС в прошлом?
На этот вопрос можно ответить, зная динамику индексов за период 2006-2010 годы.
Я брал значения индексов, например, в ноябре 2006 года и через год – в ноябре 2007 года. По этим данным и вычислялось реальное изменение стоимости квартиры. По полученным данным несложно рассчитать реальную ИПС.
На рис. 1 кривая реальной ИПС имеет белый цвет.
Видно, что
- в первой половине 2006 года вкладываться в алматинскую недвижимостьубло целесообразно, так как реальный подъём стоимости квартиры составлял в это время более 100%: купленная в этот период времени квартира через год удваивалась в цене (конечно, при условии её продажи);
- во второй половине 2006 года ИПС алмаатинских квартир стала резко уменьшаться и к концу года достигла нуля;
- тем не менее, в течение всего 2006 года инвестиционный климат в Алматы был очень комфортным;
- затем наступил длительный период отрицательной ИПС: целых два года (с начала 2007 и до начала 2009 года) купленная квартира за следующий год только теряла стоимость;
- в 2009 году ситуация изменилась: кривая реальной ИПС вышла в положительную область и средства, вложенные в покупку квартиры, через год (в 2010 году) могли быть возвращены с небольшой (по меркам 2006 года) прибылью.
Сравнение кривых на рис. 1
Из рис. 1 видно, что
- максимум реальной ИПС находится гораздо левее (раньше) максимума расчетной ИПС;
- когда кривая реальной ИПС резко снижалась (вторая половина 2006 года), расчетная ИПС быстро шла вверх;
- расчетная ИПС вошла в отрицательную область только в середине 2006 года, когда реальная ИПС была уже на уровне -40%;
- в период 2007-2008 годов обе кривые показывали, что покупать квартиры в Алматы с целью перепродажи не стоит;
- реальная ИПС гораздо раньше (март 2009 года) вышла в положительную область, чем расчетная ИПС (август 2009 года).
Можно сделать несколько выводов:
- «пузырь» на рынке недвижимости имеет большую психологическую составляющую;
- существует большая инерция мышления: целесообразность инвестирования заканчивается гораздо раньше того момента времени, когда на рынке становятся явно видны угрожающие признаки спада;
- все, купившие с целью инвестирования квартиры с января по июль 2007 года, серьезно обманулись в своих ожиданиях, хотя теоретические расчёты и и общее настроение на рынке были радужными;
- эта же инерция мышления проявилась и при выходе рынка из кризиса: начиная с марта 2009 года инвесторам уже можно было входить в рынок недвижимости, хотя расчетные значения прибыли были ещё отрицательными;
- в 2009 году (как и в 2007 году) произошло семимесячное запаздывание кривой расчетной ИПС (красная линия) относительно реальной ИПС (зеленая линия).
ИПС и индекс
Построим на одном графике (рис. 2) две кривые: одна уже знакомая кривая реальной инвестиционной привлекательности (белая линия), вторая – тоже хорошо знакомая кривая, описывающая изменение среднего по городу индекса (синяя линия).
Сравним поведение этих кривых:
- максимум кривой реальной ИПС (апрель 2006 года) соответствует самому началу надувания «пузыря» - ускорению роста индекса;
- реальная ИПС в 2006 году резко идет вниз, в то время как кривая индекса так же резко идет вверх;
- реальная ИПС переходит из положительной в отрицательную область во время максимальной скорости роста индекса (январь 2007 года);
- реальная ИПС становится существенно отрицательной в первой половине 2007 года, в то время как индекс продолжает расти, вовлекая в процесс инвестирования всё новых участников пирамиды;
- индекс с апреля 2007 года быстро снижается и достигает локального минимума к концу лета 2009 года, а кривая реальной ИПС выходит в положительную область заметно раньше (март 2009 года).
Некоторые выводы, сделанные из анализа рис. 1 и 2:
- самый благоприятный момент для входа в рынок недвижимости (до «пузыря») находится на той стадии когда «пузырь» еще незаметен, но есть устойчивое превышение темпов роста индекса над инфляцией;
- момент максимального темпа роста индекса соответствует предельной точке целесообразного входа на рынок недвижимости (после этого момента инвестиции не будут приносить прибыли);
- момент для благоприятного вхождения инвестиций на рынок недвижимости после «пузыря» наступает примерно в четырех-пяти месяцах раньше от так называемого «дна рынка» (июль 2009 года).
На рис. 2 зеленым цветом обозначены периоды времени целесообразного, а красным, соответственно, нецелесообразного инвестирования в рынок недвижимости.
Есть основания полагать, что рассмотренные эффекты будут иметь место на любом рынке, в котором существенную роль может играть спекулятивная составляющая.
Стекольников Николай