Модернизация государственной жилищной политики
Руслан Жангазы
политолог
Огромные очереди на жилье как в крупных городах страны – Астане и Алмате, так и в регионах говорят о том, что этот вопрос стал проблемой национального масштаба. Я считаю, что национальную проблему вполне реально превратить в национальную идею. Согласитесь, человек без дома – это человек без Родины, дерево без корней или корабль без якоря.
Для содействия решению жилищного вопроса я предлагаю следующий комплекс мер.
Прежде всего, должно быть честное понимание того, что неадекватно высокая стоимость квадратного метра жилья связана с:
- высокой степенью монополизации данного рынка;
- существенной коррупционной составляющей в ее себестоимости.
1. Поэтому мое первое предложение – либерализовать рынок строительства жилья путем привлечения зарубежных строительных компаний с мировым именем, отменить ввозные пошлины для: строительных материалов, строительной техники, а также дать им право на ввоз необходимой рабочей силы с высокой ИТР квалификацией. При этом обязать иностранные компании осуществлять трансферт современных строительных технологий в пользу отечественных застройщиков.
2. Мое второе предложение: в крупных городах – Астана, Алматы, Шымкент и Караганды – организовать специальные зоны строительства жилья (СЗСЖ). СЗСЖ будут призваны создать благоприятные налоговые условия для отечественных строительных компаний, а государство обеспечит их земельными участками с подведенными коммуникациями. СЗСЖ будут привязаны к конкретной территории для соблюдения генеральных планов развития указанных городов, а также предотвращения дальнейшей стихийной застройки вокруг мегаполисов и их агломераций.
3. Далее мы должны четко определить в законодательстве: что такое «доступное жилье»? К примеру, когда я читал местную прессу в Малайзии, где уровень жизни людей несравнимо выше, чем в Казахстане, я узнал, что таковым жильем считается, если ее цена не превышает $100 000. Здесь важно определить стоимость всего жилья, а не прибегать к таким хитростям, как стоимость одного квадрата.
4. Более того, я предлагаю более справедливую методику расчета стоимости «доступного жилья», которая должна основываться на привязке к конкретному экономическому показателю нашей страны. Поясняю: ежемесячная плата за доступное ипотечное жилье должна быть привязана к половине величины прожиточного минимума (11 109,5 тенге – февраль 2017г.), помноженного на 120 месяцев (срок выкупа жилья). Таким образом, стоимость доступного жилья в Казахстане должна быть не выше 1 333 140 тенге. Уверен, что такая «инвестиционно непривлекательная» цена сложилась из-за искусственного занижения величины прожиточного минимума.
5. Обращаясь к депутатскому корпусу, прошу как-то урезонить аппетиты влиятельного в Казахстане «строительного лобби». Каждый раз они бессовестным образом протаскивают через Парламент завышенные цены, из-за чего доступное жилье таковым не является по сути. Ремарки, типа, в Казахстане резкоконтинентальный климат и нужно дополнительно утеплять, не принимаются; ссылку на высокую сейсмодинамику также не считаю серьезной.
6. Помимо ведомственного и коммунального жилья, необходимо экономически стимулировать сегмент служебного (корпоративного) жилья. Я знаю, что в Астане есть национальные компании и крупные предприятия, которые в целях удержания ценных кадров используют практику предоставления служебного жилья и взимают за ее аренду чисто символическую плату. Условие использования служебного жилья, в том числе с последующим выкупом, могло бы включать в себя отработку по месту работы определенный срок, либо речь должна идти о форме вознаграждения за успешную реализацию конкретного проекта или достижение целевых KPI. Здесь предлагается вводить налоговые стимулы для таких крупных работодателей, которые строят/покупают жилье, допустим, для не менее 100 своих сотрудников. К примеру, освобождение от уплаты определенной части КПН.
7. Строительную индустрию нужно рассматривать в качестве «подъемного крана» для экономики и важный экономический мультипликатор для развития целого комплекса сопутствующих отраслей промышленности. Заявление некоторых экономистов о том, что государство не должно стимулировать данный сегмент рынка мне не совсем понятно. Так, только структура промышленного производства строительных материалов состоит из следующих сегментов: производства ЖБИ, цемента, листового стекла, стеновых материалов, кровельных и напольных покрытий, гидро- и теплоизоляционных материалов, керамической плитки. Большую часть из них мы импортируем. Вот где нужно создавать нового драйвера индустриализации национальной экономики.
8. Не менее важным направлением также представляется государственная поддержка научных исследований и инновационных технологий быстрого и безопасного строительства дешевого по себестоимости жилья с учетом высокой сейсмической динамики большинства регионов Казахстана. Весьма перспективным направлением представляется 3D-принтинг, о котором уже говорил президент Назарбаев. Надо развивать и осваивать новые технологии строительства экономичного жилья, как например, японские дома купольного типа из пенопласта и прочие инновации.
9. Очевидно, что нужен экономический механизм стимулирования кооперации самих граждан в самостоятельном решении своего жилищного вопроса. Здесь есть два варианта: можно разработать отдельную государственную программу развития кооперативного строительства жилья «Асар», либо в качестве отдельного направления добавить в существующую программу «Нұрлы жер». Суть программы будет заключаться в предоставлении земельных участков под ИЖС для членов жилищно-строительных кооперативов (ЖСК).
Принципиальной новеллой будет норма, предусматривающая законодательное гарантирование паевых взносов членов ЖСК по аналогии с государственным фондом гарантирования вкладов. Это позволит избежать создания «финансовых пирамид» в этой отрасли.
Преимущество ЖСК должна предполагать следующие направления удешевления себестоимости строительства жилья:
- исключение застройщика, соответственно, оплаты его услуг;
- исключение банковской ипотеки, соответственно, банковской маржи;
- возможность вступления в гражданско-правовые отношения с застройщиком на более выгодных договорных условиях.
Важно также увязать кооперативное строительство жилья с другими госпрограммами:
- через программу поддержки бизнеса стимулировать повсеместное открытие домостроительных комбинатов в регионах;
- через программу занятости направлять безработных граждан на кооперативное строительство жилья методом всенародного асара;
- через механизм жилстройсбережений предусмотреть соответствующие депозиты.
10. Представляется целесообразным преобразовать Жилстройсбербанк в некоммерческое акционерное общество и отменить все комиссионные сборы и другие условия, приводящие к удорожанию кредита ЖССБ клиенту.
Кроме того, я поддерживаю предложение о том, что пенсионные отчисления нужно приравнять к жилищным сбережениям Жилстройсбербанка. На мой взгляд, возможность приобретения жилья – это и есть лучшая инвестиция в достойную старость.
Предлагается в бюджетном законодательстве закрепить норму о том, что не менее 10% от ежегодных трансфертов из Нацфонда нужно резервировать на цели субсидирования процентной ставки ипотечного жилья.