Yvision.kzYvision.kz
kk
Разное
Разное
399 773 постов41 подписчиков
Всяко-разно
1
03:04, 22 января 2016

Что ждет коммерческую недвижимость Астаны?

Blog post image

Коммерческая недвижимость в Астане. В этой области Буркитбаева Айнур является экспертом. Айнур занимает должность коммерческого директора управляющей компании "Marden Property". О ситуации на рынке коммерческой недвижимости столицы Айнур поделилась в данном интервью.

1. Описать ситуацию на рынке коммерческой недвижимости? Какие ваши прогнозы на ближайший квартал?

В отсутствие позитивных изменений текущей ситуации на рынке офисной недвижимости ожидается стагнация в I полугодии и, возможно, рецессия к концу 2016 года. Многие компании будут вынуждены оптимизировать издержки на аренду помещений и сокращать размер занимаемой площади. В течение I полугодия, возможно, сохранится умеренный спрос на офисные помещения, особенно в офисах класса «В». В классе «А» уровень вакантных площадей продолжит расти и может достигнуть 20% в течение года. В классе «В» уровень вакантных помещений сохранится на текущем уровне, но, возможно, падение до 12—13%. Большая часть объектов, которые планируется ввести в эксплуатацию в 2016 году, будет расположена на Левом берегу г. Астана. К концу года объем предложения бизнес-центров может достичь 1,2 млн кв. м. Среди крупнейших проектов, заявленных к вводу в 2016 г., стоит отметить «Talan Towers» и «Абу Даби Плаза».

При сохранении текущей ситуации рынок офисной недвижимости в 2016 г. будет характеризоваться следующими тенденциями:

  • Сокращение совокупного объема инвестиций в коммерческую недвижимость;
  • Насыщение рынка предложения офисной недвижимости, предложения будут превышать спрос;
  • Рост уровня вакантных площадей в офисных центрах;
  • Снижение ставок аренды и цен продаж;
  • Гибкость собственников при заключении новых договоров аренды;
  • Пересмотр условий ранее заключенных договоров;
  • Переход на ставки аренды в тенге;

Ставки аренды в течение 2016 г. будут снижаться и могут достичь минимальных средних значений. На фоне высокой волатильности рынка валют очевиден переход рынка коммерческой недвижимости к тенге. Однако объекты, обремененные валютными кредитами, будут вынуждены осуществлять привязку к валютному курсу.

Благодаря вводу около 539 372 кв. м. новых офисных площадей, запланированному на 2016 год, предложение офисных площадей в г. Астана может увеличиться фактически в 2 раза и к концу г. достичь 1,2 млн кв. м. Однако девелоперы, вероятнее всего, будут корректировать планы строительства, откладывая ввод в эксплуатацию строящихся объектов и приостанавливая работу над запланированными проектами. Проекты, реализация которых еще не началась, вероятнее всего будут отложены из-за сложностей кредитования. В связи с этим существуют возможности снижения объема нового предложения в 2016 г.

Главным риском для рынка офисной недвижимости является снижение деловой активности компаний и предприятий на фоне общеэкономического спада и, как следствие, сокращение площади занимаемых помещений. В целом в 2016 г. ожидается снижение девелоперской активности — заморозка текущих проектов или пересмотр реализуемых, с уменьшением общей площади проектов, реконцепций объектов. Девелоперы, собственники, управляющие компании вынуждены будут идти на уступки арендаторам, разрабатывать программы лояльности, предлагать новые продукты и улучшать сервис для сохранения текущих арендаторов и привлечения новых.

Blog post image

2. Формат коворкинга актуален для Астаны? Этот рынок здесь насыщен или есть куда расти?

Сейчас предприниматели стараются сэкономить на аренде и коворкинг - прекрасная возможность для этого. Аренда места в коворкинге включает не только использования помещения, но и интернет, коммунальные услуги, уборка. Это комфортный, достаточно доступный формат офиса для начинающих предпринимателей, фрилансеров. Разброс цен в этом сегменте от 25 000 тг. до 60 000 тг. Я думаю, что будет увеличиваться спрос на Левом берегу на этот формат, несмотря на то, что там уже есть 2 коворкинга, так как деловая активность так или иначе с годами смещаются в этот район города.

Blog post image

3. Наблюдается ли картина, где компании переезжают с левого берега на правый (в старые районы города) в целях оптимизации расходов? Какое соотношение?

Такой массовой тенденции я не наблюдаю. Не потому что арендаторы не хотят экономить. В последние месяцы в связи с экономической ситуацией арендаторы стали более «легкими на подъем» - быстро принимают решения, если находят более приемлемые варианты, чем текущее место аренды. На Правый берег не наблюдается переезда, потому что и на Левом берегу достаточно зданий, которые стали предлагать доступные арендные ставки – никто не хочет иметь дело с упущенной выгодной, управляющие, собственники помещений действуют по принципу «лучше офис пусть будет заполнен по ставке ниже, чем будет пустовать».

4. Есть ли данные, где те, кто снимает квартиры для офиса, переезжают в бизнес-центры? Или наоборот?

В квартиры стали чаще переезжать субъекты малого бизнеса. Это выгоднее в случаях, если арендатор хочет сидеть обособленно или сэкономить. К примеру, арендная ставка в деловом центре Правого берега в бизнес-центре обойдется арендатору за офис 35 кв.м. около 150 000 тг., тогда как снять однокомнатную квартиру обойдется в том же районе в 120 000 тг. Причем квартира будет со свои санузлом и кухней, что иногда удобно для арендатора. Но, с другой стороны, располагая офис в квартире, арендатор не получит всех преимуществ бизнес-центра – сервисного обслуживания своего офиса (когда все бытовые проблемы, такие как уборка, обслуживания систем освещения, отопления, вентиляции берет на себя управляющая компания, также арендатор будет лишен инфраструктуры – недорогих столовых, полиграфии, фитнес-центра, отделения банка, которые зачастую располагаются в здании).

5. У всех ли бизнес-центров Астаны есть свои столовые и детские комнаты?

Столовые есть в каждом бизнес-центре. Арендаторы при рассмотрении здания в качестве места аренды обязательно указывают, что для них важно, наличие общепита с доступными ценами. Есть в здании нет столовой, бистро – это большой минус. К тому же, организация столовой в бизнес-центре – достаточно доходный бизнес, если подойти к этому делу с умом. Такому арендатору не нужно заботится о трафике, в бизнес-центрах с хорошей заселенностью он уже есть – это другие арендаторы. Доходность столовых падает в летний период, когда люди чаще готовы покинуть офис и пообедать вне бизнес-центра. Зимой, в суровых погодных условиях, у столовых достаточная посещаемость.

Blog post image

К сожалению, детские центры есть в двух-трех зданиях в городе. Хотя потребность со стороны арендаторов зданий есть. Такая малочисленность связана, в первую очередь недоступными для детских центров арендными ставками и также спецификой этого бизнеса. Для организации детского центра нужно помещение с санузлом, достаточно изолированное, чтобы не мешать другим арендаторам.

6. Как сильно столовые увеличивают клиентуру бизнес-центру?

Напрямую это не влияет. Но наличие общепита - обязательная опция. В первую очередь арендаторам при выборе офиса важен район, арендная ставка и наличие парковочных мест у здания. А наличие общепита внутри здания – это само собой подразумевается.

7. Тренд детских минисадов и комнат при бизнес-центрах будет развиваться? Спрос на коттеджи-офисы уменьшается? Или этот бизнес стабилен, либо развивается?

Думаю, это не станет мейнстримом. Все-таки, детские центры в офисные здания имеют достаточно ограниченный спрос, в сравнении с детскими садами в отдельно стоящих зданиях.

8. Какие новшества в бизнес-центрах и офисах Астаны вы хотели бы видеть? Возможно вас вдохновил опыт зарубежных стран.

Чтобы девелоперы стали больше строить современных зданий, с автоматическими системами управления типа Building Management Systems. Такие системы значительно облегчают работу по обслуживанию здания и арендаторов. Конечно, в Астане уже есть такие здания, пока их 4. С годами, думаю, будут все больше строить. Если касаться сервиса, то, думаю, нужно строить объекты с нормой 1 парковочное место на каждые 100 кв.м. полезной площади. Это серьезная проблема – недостаток парковочных мест в Астане, впрочем, такая проблема существуют в других городах, в Москве, к примеру.

9. Грядут ли времена, когда ТЦ будут пустовать? Каким вы видите их трансформацию в кризисные времена?

По ТРЦ я Вам не могу ответить, у меня все-таки специализация на офисной недвижимости.

10. Недвижимость в пригородах Астаны ожидает бум? Какие прогнозы? Как Вы считаете, что будет с рынком жилой недвижимости Астаны? Что ждать жителям и гостям города?

По жилой недвижимости также я не могу ответить, не моя сфера.

Айнур, большое спасибо за ответы и за это интервью!

С ув. Ерлан Сакенов.

1
1869
0