Как сформировалась сегодняшняя цена на недвижимость в РК…
История вопроса
Прежде чем раскрывать суть вопроса предлагаю краткий экскурс в историю вопроса. С развалом СССР и проведением приватизации практически все дома и квартиры с государственной перешли в частную собственность и на первых этапах цены на недвижимость соответствовали низкому уровню дохода населения, но учитывая, что на начальной стадии становления независимого Казахстана условия жизни на селе резко ухудшились, в стране наблюдался бурный рост урбанизации и это было не просто урбанизация, а можно сказать «агрессивная урбанизация» селяне не видя, каких либо перспектив на селе переезжали в город, полностью сжигая за собой мосты и согласные на любые жесткие условия жизни в городе. Что в свою очередь неизбежно привело к увеличению спроса на недвижимость в городах в то время как число недвижимости оставалось прежним.
Учитывая, что в городах образовался большой спрос при минимальном предложении, которое граничило с острым дефицитом, согласно законам рынка при таком дефиците недвижимости цены на квартиры должны были бы взлететь, но на практике ничего подобного не наблюдалось и цены хоть и росли, рост их был медленный и незначительный. Такое положение дел, прежде всего, объяснялось низкой покупательной способностью населения, выложить за квартиру большую сумму денег могли себе позволить только чиновники высокого уровня (в те времена чиновник средней руки еще не имел больших возможностей) и «грязные князи 90-х» (люди которые в шальные 90-е сумели выбраться из грязи в князи) а основанная масса населения хоть и не имела недвижимости, но и денег тоже не имела, в результате при всем своем желании продавцы недвижимости не могли завышать цены на квартиры.
Учитывая низкую покупательную способность населения на рынке недвижимости, широко использовалась практика продажи квартир в рассрочку, но это не могло повлиять на рост цен. Государство осознавало, что в стране есть дефицит квартир, но на тот момент рыночная цена квартир была в разы ниже себестоимости их строительства, в этой связи о возвратности денег при строительстве новых домов не могло быть и речи.
Переломный момент
Переломный момент в вопросе ценообразования пришелся на начало 2000-х, когда банки один за другим начали вводить ипотечное кредитование с введением ипотеки у определенной части населения появилась возможность с помощью ипотеки выложить существенную сумму денег на покупку недвижимости и вот тут-то, все это время зажимаемая «низкой покупательской возможностью» пружина рыночного закона (большой спрос и малое предложение = увеличение цены) мгновенно сработала и начался достаточно быстрый рост цен на недвижимость…
На тот момент казалось что корректировка цен в сторону увеличения произойдет до нового уровня покупательской способности с учетом возможности использования ипотечного кредитования. Но на практике наличие на протяжении года устойчивого тренда на повышение цен сыграло свою роль и мотивировало население активнее покупать квартиры, а также разбудило естественный отложенный спрос, увеличение спроса еще больше усилило тренд на повышение. Необходимо заметить что вместе с ценами на недвижимость росла и цена аренды и наличие возможности сдачи недвижимости в аренду превратило недвижимость в хороший инвестиционный инструмент учитывая специфику практически всех постсоветских стран где существует определенная категория людей, у которых иметься наплыв шальных денег, которые они просто не успевают осваивать и для такой категории людей недвижимость стало идеальным предметом инвестиции, условно говоря, купил и забыл, а потом продал втридорога.
Вместе с тем учитывая тренд, инвестировали в недвижимость и люди с более ограниченными возможностями, которые покупали одну или две квартиры с надеждой дальнейшей выгодной продажи или детям на будущее. Все это существенно увеличило границы спроса и все дальше толкало цены вверх, в то время как границы предложения оставались прежними. Вполне логично на этой стадии в игру вступили строительные компании, которые предлагали цены ниже рыночных но с поступлением квартиры в будущем. Учитывая, что спрос уже давно не вмещался в границы существующего предложения, все избытки спроса естественным образом начали перетекать на предложения строительных компаний…
Позиция государства
Вся эта ситуация с повышением цен была крайне выгодна государству на это было 3 важной причины:
1) Повышение цен позволило переложить часть бремени по строительству новых домов частному сектору, который на рыночных условиях возводил и продавал квартиры. Вместе с тем у государства появилась возможность выделять средства на возвратной основе на возведение новых домов за счет государства.
2) Строительный бум благотворно влиял на экономику страны, так как в больших количествах создавались рабочие места, с повышенной заработной платой. Развивались смежные со строительством области и там тоже создавались рабочие места.
3) Наиболее выгодный фактор - привлечение инвестиции. Учитывая, что предоставляющие ипотеку казахстанские банки сами в свою очередь брали деньги за рубежом, получалось, что через ипотечные кредиты в экономику страну вливались огромные суммы извне.
Количество сделок купли продажи недвижимости в Казахстане на тот момент превышало 150 тыс. сделок в год, а на пике доходило до 200 тыс. в год. Если предположить что 30% этих сделок производилось без использования ипотечных кредитов то грубо говоря 100 тыс. квартир и домов средней стоимостью примерно 70 тыс. долларов (если в регионах квартиры продавались в среднем за 35 – 40 тыс то в крупных городах цены на квартиры на максимуме превышали 1 млн долларов), тогда умножая 100 тыс. сделок на среднею цену в 70 тыс. долларов мы получаем 7 миллиардов долларов из них отнимем 30% первоначального взноса, обычно используемого при ипотечном кредитовании, тогда мы за 1 год чистыми получаем примерно 5 млрд. долларов привлеченных в экономику страны извне и эти 5 млрд. долларов подпитывали разные сектора экономики. И при этом, все бремя возврата этих денег ложиться на плечи населения, которое добровольно оформило на себя кредиты.
Наше государство не первое кто использует эту схему, данная схема является распространенной по всему миру в свое время США именно благодаря этой схеме и плюс еще строительству крупных инфраструктурных проектов (строительство дорог и т. п.) вывели страну из кризиса.
Говоря простым языком если кто-то продал квартиру на полученные деньги он может открыт свое дело и тем самым благотворно повлиять на экономику страны и если же он просто потратит эти деньги, то деньги перетекут к тем, чьи продукты или услуги он купил, а это значит польза для уже существующих компании и тем самым благотворное влияние на экономику страны. Даже если, продав свою, он покупает другую квартиру, то эти деньги в конечном результате уже потратит второй продавец и благотворно повлияет на экономику как говориться закон сохранения энергии…
В конечном итоге получается, что государство ничего не вкладывает, не производит какие либо усилия и получает существенные инвестиции в страну. Эти квартиры были построены еще в период СССР, и там не проводился особый ремонт и т. п., единственное изменение это то, что в восприятии у населения их ценность возросла, и они готовы брать кредиты на их покупку и тем самым привлекать деньги в страну…
Гори, гори ясно…
В определенный момент, в крупных городах строительные компании начали политику пошагового повышения цен, получалось, что в отдельных случаях цена увеличивалось каждую неделю. Вторичный рынок начал реагировать и тоже ускорил свой рост, к тому времени цены на жилье уже существенно превышали себестоимость ее строительства, но у населения сложилось мнение - кровь из носу покупай сегодня, как бы дорого не было, все равно завтра будет еще дороже…
И среди определенной части населения началась квартирная лихорадка общий смысл которого сводился всеми правдами и не правдами покупай жилье сейчас, условно говоря, продавалась последняя корова или в банках подмазывались менеджера и рисовались доходы и т д. лишь бы купить недвижимость, не могли купить квартиру в 100 кв м. покупали хотя бы на 35 кв. м..
В этот момент банки вспомнили про пословицу «куй железо, пока горячо», они поняли, что тот, кто обработает всех этих клиентов сейчас, тот обеспечит себе доход более чем на 10 лет вперед. Было понятно что большая часть экономический активного населения в тот момент нахватается кредитов по самое горло и в дальнейшем они даже при всем желании не смогут больше взять кредит и проявление активности именно в тот момент пока другие банки не расхватали всех нормальных клиентов было критический важно… В этой связи, банки начали переходить на «стратегию крокодилов» смысл которой сводился к тому чтобы «съесть» как можно больше потенциальных клиентов сегодня, а в последующие несколько лет просто лежать и переваривать то, что успел «съесть» так как после бума особо клиентов не будет…
С другой стороны банки осознавали, что существует риск обвала цен на недвижимость, но все же нежелание упускать долгосрочные доходы от потенциально возможных к выдаче ипотечных кредитов пересилило и банки начали активную борьбу за всех платежеспособных клиентов попутно смягчая условия получения кредитов.
При этом банки не особо хотели снижать процентную ставку по кредитам, вместо этого банки пошли на снижение первоначального взноса и если до этого первоначальный взнос колебался на 30% снижение первоначального взноса составило до 10-15% в отдельных случаях кредиты выдавались вообще без первоначального взноса, а также банки увеличили срок по кредитам от 10 лет до 20 лет. Вполне логично смягчение условий увеличило, и число тех, кто мог себе позволить взять кредит, тем самым увеличивая число потенциальных покупателей недвижимости. По сути это и было последней партией людей, брошенных в топку огня подогревающего рост цен на недвижимость, огонь горел ярко…
Планы плавного спуска
С ростом цен на недвижимость доходы в строительной отрасли значительно выросли, и столь доходный бизнес начал привлекать все больше и больше состоятельных людей, число строительных компаний росло, вместе с тем росли и аппетиты уже действующих крупных строительных компаний, которые начали строить все больше домов.
Это увеличило общее число продаваемой недвижимости на рынке, но все же еще не перекрывала существующий дефицит жилья к тому моменту цена на недвижимость стала достигать своего абсолютного максимума после которого дальше вверх толкать было просто нереально, а учитывая что в обвале цены на недвижимость не были заинтересованы ни строительные компании ни банки ни государство начались меры для того чтобы можно было в нужный момент откатить цены от максимума и мягко посадить на подушку недалеко от максимума. Достичь своих планов рассчитывали, прежде всего, за счет снижения предложения новых квартир.
Учитывая, что Алматы первым достиг ценового максимума, и поэтому там и строительная активность была высока и количество вводимых новых домов было велико, все это увеличивало риск перенасыщения рынка и последующего обвала цен по этой причине, впервые за весь период пошли на жесткие меры и ввели в Алматы моратории на строительство новых многоквартирных домов. В тоже самое время началась планомерная работа по выдавливанию из строительного рынка мелких строительных компаний, вышли новые правила, которые увеличивали обязательства строительных компании.
С одной стороны это защищало дольщиков от недобросовестных строителей, но с другой стороны ложилось непосильной ношей для мелких строительных компании и выводило их из строительного рынка, в то время как крупным компаниям было вполне по силам выполнять эти обязательства. Крупные строительные компании проводили корректировку на снижение числа проектов по строительству новых объектов с тем, чтобы не оказаться с большим количеством предложения в период снижения спроса. Некоторые из компаний пошли еще дальше, они уже начали развивать альтернативные от строительства бизнесы с тем, чтобы в будущем вложить высвобожденные из строительного рынка деньги в данный вид бизнеса и ожидали снижения спроса через 1,5 – 2 года.
Жесткое падение, каждый сам за себя…
Но неожиданно для казахстанских компаний в связи с мировым кризисом в казахстанских банках начались проблемы с ликвидностью прекратилось ипотечное кредитование, что резко снизило покупательскую способность населения все это происходило на фоне всемирной истерики по поводу мирового кризиса это не могло не сказаться на пессимистических настроях населения, началось неизбежное снижение цен в данной ситуации в наибольшую панику ударились банки, которые в отличие от строительных компаний, которые рисковали только тем, что строили сейчас, а за прошлые периоды свои сверхдоходы получили в полном объеме, банки еще не вернули своих денег, а в их залогах лежало огромное количество недвижимости и в случае его фатального обесценивания все банки оказались бы на грани краха.
На первых этапах государство сказало, что ничем банкам помогать не будет и что это все рыночные законы и банки должны сами выходить из сложившейся ситуации. Банки, в свою очередь, находясь в панике, решило вообще кардинально снизить, число нового поступления на рынке недвижимости и полностью закрыла программу финансирования строительства и полностью урезала строительные компании от кредитных денег и закрыла ипотеку по долевому строительству, в тоже время проводила слабые попытки вернуть ипотеку на вторичном рынке. Все это было попытками полностью перекрыть поступление на рынок нового жилья и за счет чего удержать ценность уже готового жилья, которое в большом количестве находилось у них в залогах.
Без денег остановилось строительство и в городах появились долгострои пошли первые жалобы дольщиков и т д. но банки, ни в какую не хотели оживлять строительный рынок. Банки понимали, что они тоже потеряют на этих долгостроях, но это не шло в сравнение с тем крахам, который их ожидал в случае тотального и глубокого падения цен на недвижимость. И когда государство решило помочь дольщикам и выделило средства, для завершения строительства по начатым объектам оно решило действовать через банки и выделило деньги банкам, чтобы последние в дальнейшем кредитовали строительные компании.
Банки деньги взяли, но дальше на счета строительных компаний их не перевели, тянули время и тем временем использовали эти деньги, чтобы латать свои дыры все это тянулось на протяжении примерно пол года, терпение правительства закончилось, и оно назвало действия банков саботажем и попросило вернуть деньги назад, банки еще потянули время и вернули деньги государству так и не прокредитовав строительные компаний.
Действия банков можно понять, во-первых, они были кровно заинтересованы, чтобы ввод новых квартир задержался как можно дольше, а во вторых государство ставило банки в невыгодное положение, так как хоть оно и выделяло деньги для строительных компании, но выдавало их в виде кредита банку и банк брал все обязательства по возврату денег на себя и вполне логично, что они не хотели кредитовать строителей, которые находились в сложной ситуации и тот факт, что они в последующем будут в состоянии вернуть долг было под большим вопросом, а в свою очередь банки должны были вернуть деньги государству в полном объеме. Логика банков была проста, хотите кредитовать их, кредитуйте их сами напрямую без нас и берите все риски на себя, а не вешайте их на нас.
В конечном итоге банки все равно «накрылись» и их национализировало государство, в тоже время государство обязало некоторые нацкомпании выкупить часть оставшихся в строительных компаниях квартир для своих сотрудников, часть выкупила государство для государственных сотрудников. За счет поступавших от продажи квартир денег строительные компании достроили свои долгострои, на этом эпопея закончилась…
После кризиса
После кризиса государство приняло выжидательную позицию и ничего нового не строилось, со временем цена достигла дна своего падения, а потом постепенно начало плавный рост и когда цена уверенно превысила уровень в 1 тыс. долларов за квадрат государство обеспокоилось, что цена вновь полезет вверх и так как уже не желало чтобы цена скакала вверх вниз. Для себя государство определило, что цена на недвижимость должна держаться на одном уровне, который незначительно превышал бы себестоимость строительства и не подвергаться большим колебаниям.
Долгий застой в строительстве, а также наличие дефицита жилья, который толкает аренду вверх, а что в свою очередь мотивирует население начать закупать жилье и в итоге данный спрос медленно, но верно толкать цены на недвижимость вверх. Государство все не могло определиться с объемами строительства, чтобы ввод нового жилья прямо соответствовал объемам роста спроса. Никто так и не смог дать эту магическую цифру, которая точно указывало будущий спрос, чтобы предложения было в самый раз, не больше, чтобы цена не пошла вниз и не меньше, чтобы цена не пошла вверх.
В конечном итоге после раздумий государство сделало свой ход, объявило о старте программы «доступное жилье» с четким озвучиванием цен чуть ниже 1 тыс долларов за квадратный метр и при этом данная цена упорно озвучивалась через все средства СМИ. Но на население это особо не повлияло, вера населения на гос менеджмент слаба и население не верит что программа «доступное жилье» будет реально доступной и в опаске, что цены вновь начнут гонки по вертикали, а также из-за роста цен на аренду начинают активнее закупать недвижимость и цена медленно, но верно растет… Надо понимать что большая часть населения закупает жилье по дорогой цене, мягко говоря, не от хорошей жизни, а скорее от безысходности, цена аренды также высока, как и выплаты по ипотеке в этой связи люди принимают ипотеку как вынужденную кабалу…
Остается надеяться, что государство начнет активно вводить жилье по своей программе «доступное жилье» и примет другие меры, чтобы у населения появились реальные примеры наличия возможности покупки недвижимости по тем ценам, которые озвучило государство, а также на тех облегченных условиях, которое озвучило государство, качественная реализация данной программы с более широким охватом населения могла бы на самом деле зафиксировать на рынке цену на том уровне, которое государство определило…