Есть такое всеми забытое понятие – ЖСК или жилищно-строительный кооператив. Это одна из форм долевого строительства, но не требующая лицензии на привлечение средств дольщиков. Основное отличие от коммерческой строительной компании в том, что ЖСК – это некоммерческая организация, призванная объединить усилия и возможности сотен граждан для совместного решения задачи строительства жилья.
Предлагаю по-новому взглянуть на эту форму строительства.
Итак. Допустим, 100 человек решили учредить ЖСК. Все они становятся равными его участниками. Они избирают управляющий орган (Правление), контролирующий орган (Наблюдательный совет), нанимают профессиональных сотрудников (инженеров, экономистов и т.п.). Члены Правления, Наблюдательного совета – это должны быть сами члены кооператива, остальные сотрудники могут быть наняты просто на рынке труда.
Далее ЖСК учреждает проектную компанию, получает лицензию, делает предварительный эскизный проект будущего дома (на гипотетическом земельном участке), рассчитывает примерную смету, выводит количество квартир, их стоимость, стоимость квадратного метра. Затем – инициирует вопрос перед акиматом о предоставлении ему земельного участка для строительства объекта.
Это один из самых важных вопросов. В силу нашей национальной бюрократии и закрытости земельного рынка, акимат будет предоставлять тысячу разных доводов, почему он не может выдать ЖСК землю. На этот счет нужно будет проявить гражданскую позицию. Это уже вопрос изменения жилищной и градостроительной политики государства.
На самом деле резервов для решения земельного вопроса для такого ЖСК тысячи. Вот лишь некоторые из них (для Алматы).
Первое. Изъять какие-то не используемые участки, которые раньше выданы строительным компаниям, но не были освоены. Это возможно согласно статьям 92-94 Земельного кодекса РК.
Второе. Продать через аукцион земельные участки в городе, которые запланированы под застройку. А такие обязательно имеются и они прописаны в ген-плане города. Просто доступ к этой информации имеется у круга избранных. Но, ЖСК вполне может войти в это круг, причем без всякого блата. Есть вполне законные способы, которые акимат не сможет игнорировать. Просто данные способы пока не востребованы общественностью. Вот и давайте ими воспользуемся. Для этого всего лишь нужно объединиться пока в сообщество заинтересованных лиц. А потом, когда количество членов сообщества достигнет хотя бы сотни, можно будет поставить вопрос о создании ЖСК.
Третье. Выкупить земли у существующих хозяев по разумной цене.
Имея на руках информацию о будущем участке и предварительную смету, решив вопрос с правами на землю, можно начать составлять уже реальный проект. Для этого нужно пройти ряд бюрократических процедур (архитектурно-планировочное задание, согласование тех-условий, отдельных разделов проекта и т.п.), сделать топосъемку местности, геологические исследования грунтов.
Разрабатывать проектную документацию будет учрежденная самим ЖСК проектная компания, поэтому себестоимость проектных работ будет гораздо ниже, чем это было бы при заказе проекта сторонней проектной компании. Безработных архитекторов и проектировщиков сейчас вполне хватает, так что уровень зарплат не очень высокий. В качестве главного архитектора и инженера проекта можно привлечь высококвалифицированного специалиста, предоставив ему долю в будущем доме, на равных со всеми условиях.
После разработки проектной документации нужно будет пройти экспертизу и получить разрешение на строительно-монтажные работы. Сами работы будет выполнять собственная учрежденная строительная компания, на которую будут оформлены все необходимые лицензии (кроме каких-то специфических, которые будут делать субподрядчики).
Конечно нужно сделать все расчеты, но думаю, что можно уложиться в 700 долларов за 1 кв.м вместе со стоимостью строительства, благоустройства, земельного участка и подключением к сетям. 3-комнатная квартира в 70 кв.м обойдется в 49 тыс.долларов. Что вполне неплохо для Алматы. Собственно в этом и вся соль проекта – мы как бы заявляем, что построим для себя жилье дешевле и лучше, чем это сделает строительная компания, которая преследует коммерческий интерес и вынуждена платить откаты и взятки. Мы принципиально будем добиваться гражданской позицией, а расходы сокращать качественным бюджетированием и контролем.
Ноу-хау проекта будет система финансового контроля и прозрачности. Важный вопрос – это доверие членов к правлению и администрации кооператива. Для этого будет разработано специальное программное обеспечение, позволяющее в режиме он-лайн отслеживать все платежи и исполнение бюджетов. А также – ход строительства. Часто бывает так, что необходимо менять бюджет или принятые решения. Правлению доверить опасно из-за риска злоупотреблений. Собирать собрание – долго и неудобно. Здесь на помощь приходит специальный софт для смарт-фонов андроид или ай-фон, которые будут позволять принимать решения он-лайн.
Важный вопрос – финансирование строительства. Не так просто найти 100 человек, обладающих 100% суммой для оплаты строительства. Хотя для Алматы это не такая уж и проблема. Тем не менее, учитывая социальную важность проекта (обеспечение доступности жилья), можно разработать специальную государственную программу поддержки таких ЖСК. Например, государство может взять на себя на возвратной основе расходы по предоставлению земельного участка и подключению сетей. После завершения строительства, граждане оплачивают государству понесенные расходы. Кто-то может взять для этого кредит под залог построенной квартиры, а кто-то сможет оплатить сразу. Стоимость таких затрат составляет порядка 250 долларов за 1 кв.м. То есть на начальном этапе член кооператива заплатит всего 500 долларов за 1 кв.м (или 35 тыс.долларов за 70-квадратную квартиру).
Способ оплаты – внесение денег на специальный депозитный счет ЖСК, доступ к которому будет возможен лишь в рамках исполнения бюджета. Можно составить специальное положения и договор, согласно которому сотрудники банка будут допускать платеж лишь в случае соответствия его бюджету. Это что-то наподобие аккредитива. Это дополнительная гарантия целевого расходования средств.
Собственно я изложил самые основные моменты. Конечно, нужно многое продумать и проработать, но думаю, основная суть понятна. Выставляю на обсуждения и для поиска единомышленников. Уверен, что эта форма строительства востребованная (поскольку предлагает доступное жилья) и имеет право на жизнь. Но она подходит для активных, грамотных состоявшихся людей, с активной гражданской позицией.