Сопоставление цен
В работах http://krisha.kz/content/articles/2012/cdelki_december и http://krisha.kz/content/articles/2012/cdelki_january на основе открыто публикуемой информации сделана подборка данных о реально совершенных сделках в декабре-2011 и январе-2012.
Это, пожалуй, единственная доступная информация, которая может быть использована в качестве некоего ориентира на рынке недвижимости. Всего было предоставлена информация о 20 сделках, совершенных за декабрь-январь.
С другой стороны, в работах http://krisha.kz/content/analitics/month/2011/price_december и http://krisha.kz/content/analitics/month/2012___/price_january был проведен анализ массива декабрьских и январских объявлений и на основе этого анализа получены цены продавцов (расчётные цены).
В расчётах использовался массив объявлений, поданных на сайт http://krisha.kz и в газету «Крыша» за этот же период.
В данной работе проводится попытка сопоставления реальных рыночных цен на квартиры и данных, полученных на основе анализа массива объявлений
В таблице представлены следующие данные: административный район проданной квартиры, её формат и площадь (кв.м), цена реальной сделки (в USD), расчётная цена из анализа (в USD), относительное отклонение расчётной цены от рыночной (в %), дополнительная информация о проданной квартире.
В необходимых случаях была сделана линейная интерполяция данных для получения расчётной цены квартиры, не попадающей в конкретную категорию.
Данные в таблице отсортированы по возрастанию относительного отклонения рыночных цен от расчётных цен.
В выборке представлены квартиры различных категорий, форматов из шести районов города.
| N | район | формат | кв.м | рыночная цена |
расчётная цена | +/- % | Особенности квартиры |
| 1 | Бост. | 1-комн | 48 | 68 | 93,3 | 27 | черновая отделка, 6-й этаж, 2 лоджии с видом во двор и на город, ЖК „Хан-Тенгри“ |
| 2 | Алм. | 3-комн | 56 | 76 | 103,9 | 27 | с/у разд., неугл., тёплая, cост. приличное, 1-2 года можно обойтись без ремонта |
| 3 | Бост. | 3-комн | 59 | 76 | 99,7 | 24 | 1(5), без балкона и ремонта, чуть ниже Аль-Фараби, между Навои и Мустафина |
| 4 | Мед. | 3-комн | 110 | 190 | 239,5 | 21 | Жибек жолы-Аблуллиных, 5(5), кирп., 1991 г. п., Минавтодор, с евроремонтом |
| 5 | Ауэз. | 3-комн | 58 | 70 | 83,4 | 16 | Алтынсарина-Улугбека, неугловая, ремонт средний |
| 6 | Алм. | 1-комн | 45 | 67 | 79,8 | 16 | "первичка“ в Ahsel Kent, дом 2010 г.п. |
| 7 | Алм. | 3-комн | 60 | 89 | 103,6 | 14 | 3(4), евроремонт, кухня-студия, дом 1966 г.п., мкр 10, Алтынсарина-Шаляпина |
| 8 | Алм. | 3-комн | 60 | 90 | 104 | 13 | Мира-Пастера, состояние хорошее |
| 9 | Бост. | 3-комн | 66 | 112 | 126,5 | 11 | мкр "Орбита-3“, 1984 г. п. |
| 10 | Жет. | 2-комн | 54 | 67 | 74,6 | 10 | 1991 г. п.,без ремонта, "убитая“, неугловая, мкр "Айнабулак-3“ |
| 11 | Ауэз. | 2-комн | 69 | 103 | 113,4 | 9 | 8(11), ремонт отличный, кухня-студия, мкр „Жетысу-3“ |
| 12 | Бост. | 1-комн | 31 | 57,3 | 61,4 | 7 | улучш., свежий косметический ремонт, 9(9), мкр „Аксай-3“ |
| 13 | Мед. | 2-комн | 38 | 76 | 79,8 | 5 | 1(3), 1969 г. п., без ремонта, незалоговая, угловая, Фурманова-Сатпаева |
| 14 | Турк. | 2-комн | 57 | 65 | 68,1 | 5 | угловая, 2008 г. п., мкр "Жулдыз-1“ |
| 15 | Ауэз. | 1-комн | 36 | 57 | 59,7 | 5 | неугловая, ремонт средний, в мкр „Орбита-3“, по ипотеке |
| 16 | Бост. | 2-комн | 43 | 75 | 77,9 | 4 | 2(5), пан., 1975 г.п., неизолир., сост. среднее, угловая, балкон, Гагарина-Утепова |
| 17 | Турк. | 1-комн | 30 | 44 | 45,1 | 2 | кирп., 1965 г.п., последний этаж, Алматы I |
| 18 | Жет. | 2-комн | 51 | 75 | 74,6 | -1 | отл. ремонт, встр. кухня, изол., неугловая, тёплая, кирп., 1991 г. п., мкр "Кулагер“ |
| 19 | Ауэз. | 1-комн | 31 | 56 | 55,5 | -1 | 5(5), с ремонтом, Жандосова-Яссауи |
| 20 | Ауэз. | 4-комн | 74 | 128 | 115,7 | -11 | кирп., 1979 г.п., средний этаж, мкр „Таугуль" |
При анализе таблицы нужно иметь в виду, что расчётные цены – это средние значения цен предложения для данной категории квартир.
Данные по отклонениям расчётных цен от цен реальных сделок представлены на рисунке.
При изучении таблицы и рисунка можно заметить следующее:
- отклонения в основном положительные, что говорит о преимущественном превышении расчётных цен над рыночными ценами;
- 35% рассмотренных квартир имеют отклонение не превышающее 5%;
- 50% рассмотренных квартир имеют отклонение не превышающее 10%;
- 70% рассмотренных квартир имеют отклонение не превышающее 15%;
- квартиры, у которых наблюдается отклонение более +10%, имеют признаки, понижающие цену: черновая отделка, средний ремонт, без балкона и ремонта, состояние приличное и т.п.
Выводы:
- продавцы устанавливают цены предложения выше рыночных цен, что, естественно, предполагает торг;
- не наблюдаются отклонений, превышающих 27%;
- квартиры, имеющие значительные (более +15%) отклонения, имеют ряд удешевляющих признаков: черновая отделка, средний ремонт, без балкона и ремонта, состояние приличное и т.п., что ставит эти квартиры по цене ниже среднего уровня;
- среднее отклонение по всем рассмотренным равно 10%;
- значительная доля квартир имеет небольшие отклонения (до 10%), что позволяет использовать расчётные цены как опорные для определения рыночной цены конкретной квартиры.
Определение рыночной цены квартиры
Используя расчётные цены как опорные, можно, учитывая ряд факторов, перейти к приближенным рыночным ценам.
Так как среднее отклонение составляет 10%, то можно предположить, что величина среднего торга равна примерно 5-10% от цены продавца. Даже если нет факторов, явно понижающих цену квартиры, можно ожидать небольшой «подвижки вниз» продавца.
Таким образом, для квартиры, не имеющей явных недостатков, достаточно убрать около 5% от расчётной цены и можно уже получить неплохое приближение в рыночной цене.
Для более точного определения рыночной цены квартиры нужно учитывать её особенности, влияющие на цену: качество ремонта, состояние квартиры, год постройки, необходимость дополнительных вложений, инфраструктура района и даже «вид на горы».
Все эти факторы могут значительно изменить как в сторону уменьшения, так и увеличения окончательную цену квартиры.
Итак, в качестве процедуры определения рыночной цены конкретной квартиры можно предложить следующее:
1. Определить категорию квартиры по таблице 8 в приложении 1 в ежемесячных работах типа http://krisha.kz/content/analitics/month/2012___/price_january .
2. Определить расчётную цену квартиры данной категории, пользуясь таблицами 1 или 2 в ежемесячных работах типа http://krisha.kz/content/analitics/month/2012___/price_january.
3. Взять эту расчётную цену в качестве ориентировочной цены.
4. Следует учесть возможный небольшой традиционный торг. Это позволяет от ориентировочной цены вычесть несколько процентов (до 5%).
5. Для более точного определения рыночной цены квартиры надо учесть дополнительные факторы, влияющие как на уменьшение, так и на увеличение окончательной цены сделки. Эти факторы могут значительно (до 5-7%) изменить цену квартиры. Перечень этих факторов выглядит примерно так: качество ремонта, тип строения, год постройки, этажность (дома и квартиры), планировка, географическое положение дома (во дворах, на главной улице и т.п.). Особенности квартиры могут значительно (до +-10%) изменить окончательную цену квартиры.
Описанная процедура позволит достаточно точно определить рыночную цену конкретной квартиры.
Стекольников Николай